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토지등소유자 수 및 조합원 수 산정 방법

안녕하세요, 도시정비사업에 신뢰를 더하다. 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다. 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자 수 산정방법과 조합원 수 산정 방법을 헷갈려 하는 경우가 많아 토지등소유자 수, 조합원 수의 기본 원칙부터 산정방법까지 도시정비법령을 인용하여 정리하였습니다. 들어가기 전, 토지등소유자와 조합원의 개념에 대해 알아볼까요? * 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목). * 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면 당연히 조합원이 된다. 출처 : 토지등소유자와 조합원의 개념 지금부터 토지등소유자 수 산정 방법 기본 원칙을 사업별로 소개하도록 하겠습니다. 💡토지등소유자 수 산정 방법 기본 원칙 (아래 토글을 열어보세요.) 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우 1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다. 2. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 재개발사업으로서 법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다. 4. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 출처 도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정] 정리하자면, 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우는 다음과 같습니다. 1. 토지를 여러 사람이 공유하고 있거나, 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 토지등소유자를 대표하는 1인을 선정하여야 합니다. 2. 1인이 여러 필지의 토지 또는 여러 건축물을 소유하고 있는 경우, 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정합니다. 3. 다만, 재개발사업으로서 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우, 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정합니다. 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따라 결정됩니다. 4. 마지막으로, 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우, 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정합니다. 재건축 사업의 경우 1. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 2. 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것 3. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것 출처 도시 및 주거환경정비법 시행령제33조 (토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) [시행 2023. 12. 5.] [대통령령 제33908호, 2023. 12. 5., 일부개정] 재건축 사업의 경우 소유권이나 구분소유권을 여러 사람이 공유하고 있거나, 1인이 여러 개의 소유권이나 구분소유권을 소유하고 있는 경우, 소유권이나 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정합니다. 다만, 둘 이상의 소유권이나 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우, 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 합니다. 그렇다면, 조합원 수 산정 방법 무엇일까요? 💡조합원 수 산정 방법 기본 원칙(아래 토글을 열어보세요.) 조합원 수 산정 방법 기본 원칙 1. 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.> 2. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 3. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 4. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 출처 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) [시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정] 조합원 수 산정 방법 기본 원칙정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)입니다. 다만, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 조합설립인가후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수(양수: 다른 사람으로부터 물건을 사서 자기의 소유로 만드는 것)하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 이제부터, 조합원 수 산정법에 대해 더 자세히 설명 드리겠습니다. 기타 예외적 경우까지 포함하여 관련 사례별로 전달하겠습니다. 다주택자 관련 * 재개발은 몇채를 보유해도 입주권은 1개입니다. (1+1 제외) 1+1 조합원 입주권에 대한 개념 정리 1+1 조합원 입주권이란? * 재개발 재건축 조합원이 기존에 보유주택 전체의 평가금액이나 전용면적 범위 내에서 새 주택 두 채를 받는 것입니다. (다주택 보유자는 합산한 가격 및 면적 기준입니다) 세대원 관련 * 같은 세대 (등본)에 기재된 자는 집이 여러채 있어도 입주권은 1개입니다. * 1명의 조합원당 등본이 분리된 경우는 별도의 조합원으로 산정하나, 부부와 미성년자는 별도로 되어 있어도 1명의 조합원입니다. 토지/건물 관련 * 재건축은 토지와 건물 양쪽을 보유해야 조합원이 가능합니다. * 재개발은 건물 한 쪽만 보유해도 조합원이 가능합니다. * 단, 토지면적은 조례에 정한 일정규모 이상이어야 합니다. 서울은 90m 이상입니다. 공유자 관련 * 공유자는 대표 1명을 조합원으로 봅니다. 토지+건물을 갑과 을이 함께 공유할 경우 * 공유자는 대표 1명을 조합원으로 보는 경우로 해석되어, 둘중의 하나만 조합원이 될 수 있습니다. 건물은 갑, 토지는 갑과 을이 공유할 경우 * 건물은 갑, 토지는 갑 또는 을 > 즉, 1명 또는 2명의 조합원 * 건물은 갑이 소유하고, 토지는 갑과 을이 공유하고 있다면, 조합원은 갑과 을이 공동으로 조합원이 됩니다. 건물은 갑, 토지는 병, 을이 지상권이 걸려있을 경우 * 지상권은 공유시 참여권만 있을 뿐 입주권은 없으므로 조합원은 2명입니다. 지상권이란? 지상권(Superficies)은 타인의 토지 위에 나의 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해서 토지를 사용하는 권리를 의미합니다. 공작물은 땅 위나 아래에 인공적으로 제작한 물건을 뜻합니다. 무허가 건축물의 경우 * 법에 의해 입주권을 받을 수 있으나 토지등소유자 산정시는 포함되지 않습니다 * 다행스럽게도 대법원에서는 무허가건물을 보유한 사람이 토지등소유자에 포함되는지에 대하여 이미 판단을 내린 바 있습니다. * 즉, 대법원의 무허가건물은 토지등소유자수에 포함되지 않는다고 판시한 바 있습니다. 무허가 건축물 판시 내용 “구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호, 제20조는 재개발조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자는 당해 조합의 조합원이 된다고 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위해서는 재개발구역 내의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 같은 법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이고, 다만 조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결)” 재개발 사업의 사례별 토지등소유자수 조합원 수 산정 * 재개발 사업에서 사례별 토지등소유자 및 조합원 수 산정방법은 아래 표와 같으며, 유사한 경우에는 주택재건축사업 등에도 적용이 가능합니다. 위 그림으로 예시한 6가지 사례 중 예시 2부터 예시 6까지의 자세한 판례나 법제처 해석에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 클릭해 확인해주세요. 예시 2, 예시 3 : 대법원 2009두 15852 판결 예시 4 : 법제처 12-0468 예시 5 : 법제처 16-0632 예시 6 : 법제처 16-0431 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 한국프롭테크 얼마집 이었습니다.

서울시 기준, 정비구역 노후도 산정 기준은?

안녕하세요. 도시정비사업에 신뢰를 더하다, 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다. 이번 게시글은 서울시 기준, 정비구역 노후도 산정 기준에 대해 소개하도록 하겠습니다. 본문에 들어가기에 앞서 화두 하나 던지겠습니다. 정비구역 노후도, 왜 중요할까요? 정비구역의 노후도는 도시정비사업에서 매우 중요한 요소입니다. 도시정비사업 모두 노후, 불량 건축물 정도를 사업의 기준으로 하기 때문입니다. 해당 구역의 얼마나 노후 되었는지가 정비사업 선정의 기본기준이 됩니다. 기반 시설이 열악하고 주거환경이 많이 노후 되었다면, 정비 사업에 선정될 확률이 더 높아집니다. 따라서 정비기반시설이 열악하고, 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하거나 개량하기 위해 정비구역을 지정하고 사업을 진행합니다. 이러한 정비구역을 지정하고 사업을 진행하기 위해 기준이 되는 도시환경정비기본계획입니다. 기본계획 특별시·광역시·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전 방향을 제시하는 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획을 말합니다. 기본계획도시환경정비사업 기본계획 도서서울특별시2025도시주거환경정비기본계획(도시환경정비사업부문)2025도시주거환경정비기본계획(도시환경정비사업부문).pdf41 MBdownload-circle 이는 기본계획은 10년 단위로 수립되고 5년 단위로 그 타당성을 검토하여 변경하는 절차를 거치게 됩니다. 실제, 재건축 수요가 많아 5년에 한 번 고시하는 기본계획을 기다리기 보다는 주민들이 직접 구역과 동의서 징구하는 주민제안이 성행하고 있습니다. 인천시 재개발·재건축 주민제안 활성화… 정비계획 입안요청제 시행주민 의견 반영에 역점불합리한 제도도 개선정비사업 신속행정 도입 사업절차 대폭 간소화2년이내 주민 2/3 미동의주민 30%이상 반대시후보지에서 제외 [하우징헤럴드=이다인 기자] 인천광역시가 지난달 5일 민선 8기 공약사항인 재개발·재건축 등 정비사업 활성화 촉진을 위해 ‘정비사업 활성화 추진계획’를 발표했다. 정비사업 추진과정에서 불합리한 제도 등으로 발생된 문제점과 주민의 불편사항을 해소하고, 지난 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정에 따른 정비사업의 제도 보완 및 지원을 위해 마련한 것이다.인천시가 발표한 정비사업 활성화 추진하우징헤럴드 주민제안은 무엇일까요? 주민(법인, 개인, 이해관계자 포함) 이 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시·군관리계획의 입안 할것을 제안하는 것을 뜻합니다. 주민제안 또한 노후도가 충족되는 곳에서만 진행할 수 있습니다. 주민 제안에 의한 도시군관리계획 입안# 주민(법인, 개인, 이해관계자 포함)이 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있다. # 제안을 받은 입안권자는 제안일로부터 45일 이내에 수용여부를 결정하여 통보하여야 한다. # 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시·군관리계획수립지침」 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수이다. 하지만, 주민(법인, 개인, 이해관계자 포함) 이 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시·군관리계획의 입안 할것을 제안할 수 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률…TISTORY해비브라이트 최근 발표된 법(9/26)도 주민제안을 활성화 하는 방안으로 진행되고 있습니다. 최근 발표된 법은 아래 글을 참고하시길 바랍니다. 23.09.26 주택공급활성화 방안 중 재건축/재개발 중요내용 정리안녕하세요. 도시정비에 신뢰를 더하다, 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다. 정부는 지난 9월 26일 정부서울청사에서 「제6차 부동산 관계장관회의」를 개최하고, 「국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안」을 발표했습니다. 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안 이번 방안은 22년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 위축된 민간의 주택공급(인허가·착공)을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을한국프롭테크최윤영 노후도 기준은 각 도,시 정비조례에 따라 다를 수 있습니다. 또한,공동주택와 주택이 아닌 건축물의 노후기준이 다릅니다. 대부분의 정비사업 투자가 서울에서 진행되기 때문에, 서울을 기준으로 살펴보도록 하겠습니다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 최근(2023.10.04) 시행된 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례입니다. 아래 PDF는 전문이며 참고하시길 바랍니다. 빨간박스 내용을 아래 더 자세히 설명하도록 하겠습니다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(서울특별시조례)(제8960호)(20231004)서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(서울특별시조례)(제8960호)(20231004).pdf206 KBdownload-circle 공동주택과 공동주택 이외의 건축물의 노후,불량 건축물로 보는 기준은 무엇일까요? 공동주택 (아파트 등) 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택은 위 사진에 따른 기간을 기준으로 합니다. 준공년도를 기준으로 5층 이상 건축물, 4층 이하 건축물로 나뉩니다. 20년부터 30년까지 구분됩니다. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택이외의 공동주택: 20년  철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택이외의 공동주택의 노후도 기준이 20년이라고 명시되어 있지만, 시에 따라 추가산정이 이뤄지기 때문에 현재 어떤 식을 넣어도 30년이 되기 때문에 30년으로 알고 계셔도 좋을 것 같습니다. 각 지자체별 노후도 구하는 식이 규정되어 있습니다. 이를 계산할 수 있는 사이트 공유합니다. 재건축 연한(노후·불량주택 기준) 계산::부동산계산기.com부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액부동산계산기 공동주택 이외의 건축물 : 20년 또는 30년 철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물[(건축법 시행령) 제1호에 따른 단독주택을 제외한다] : 30년 철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물은 30년 입니다. 대신 건축법 시행령에 따라 단독주택은 제외합니다. 철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 이외의 건축물 : 20년 철근콘크리트 철골콘크리트 철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 이외의 건축물은 20년입니다. 빌라 중 일부는 20년입니다. 이외의 Case에 대해서도 설명 드리겠습니다. 증개축을 진행했을 때의 노후도 계산은 어떻게할까? * 증축 : 건물을 기존의 크기나 구조에 변화를 주어 확장하거나 개선하는 것 * 개축 : 건물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 짓는 것 증축 또는 개축을 진행한 건물의 노후도를 계산할 때, 안정성 검사 등의 기준은 최초 준공일이 아닌 증축 또는 개축을 완료한 시점을 기준으로 합니다. 이는 기존 건물의 구조나 크기에 변화를 주어 확장하거나 개선한 것이기 때문에, 해당 작업을 마친 후의 노후도를 고려하는 것이 적절합니다. 다만, 무허가로 진행된 증축 또는 개축의 경우 안전성이 보장되지 않을 수 있으므로, 이 경우에는 최초 준공일을 기준으로 노후도를 계산하는 것이 일반적입니다. 증개축 작업이 전체적인 건물의 안전성과 노후도에 영향을 미칠 수 있기 때문 에 규정과 절차를 준수하여 안전성을 확보하는 것이 중요합니다.(서울행정법원 2007 구합 48049) 건물이 이미 철거한 상황이라면? 건물이 기철거 상태(이미 철거한 상황)이고 건축물대장에만 존재하는 경우는 나대지(건축물 등 지상물이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정 규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지)로 간주하고 이는 노후도를 계산할 때 고려되지 않습니다. 예를들어, 20개 중 10개가 노후 건물인데 3개가 기철거라면 7/17이 노후도 입니다. 노후도 구하는 공식 노후도 = (전체 건물 수 - 기철거 건물 수) / (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 나대지 건물 수) 예를 들어, 전체 건물 수가 20개이고, 노후 건물이 10개이며 그 중 기철거 건물이 3개라면, 나대지 건물은 (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 노후 건물 수)로 계산할 수 있습니다. 따라서 나대지 건물 수는 20 - 3 - 10 = 7개가 됩니다. 노후도는 이를 활용하여 계산할 수 있으며, 노후도는 (전체 건물 수 - 기철거 건물 수) / (전체 건물 수 - 기철거 건물 수 - 나대지 건물 수)로 계산됩니다. 따라서 위의 예시에서 노후도는 (20 - 3) / (20 - 3 - 7) = 7/17이 됩니다. 노후도가 얼마가 되어야 정비구역으로 지정될 수 있을까? 도시 및 주거환경정비법에서 정비계획의 입안대상지역에 대하여 대통령령으로 정하고 있습니다. 노후된 건축물의 비율에 따라 정비구역제안 입안 가능 여부가 결정됩니다. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후,불량 건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3 이상인 지역으로서 해당하는 노후된 건축물 지역에 대해 입안할 수 있습니다. 만약 해당 구역에 신축건물이 생기면, 노후 건축물의 비율은 낮아지게 되므로, 정비사업을 진행하고자 하는 구역에서는 건축허가 제한 신청을 진행하게 됩니다. 이러한 과정을 통해 정비사업의 추진 가능성을 평가합니다. 노후도 계산하는 방법 노후도 건축물수에 전체 건축물수를 나눈 비율로 노후도를 계산할 수 있습니다. 노후도 건축물 / 전체 건축물 = 67% 67%이상이어야 노후도가 만족되며 선정될 수 있고, 시 도 조례 비율로 10 범위로 증가 될 수 있습니다. 따라서 최소한의 안전 마진으로 77% 까지 확보되어야 안정적으로 입안 대상이 될 수 있으며, 이외 정비구역 토지 소유자의 50% 이상이 동의 해야합니다. 모아타운의 경우, 노후도 조건이 완화되었으니 참고 부탁드립니다. 또한, 프롭테크를 활용하여 노후도 쉽게 확인할 수 있으니 참고바랍니다. 이러한 설명을 통해 주민들이 어떤 조건을 충족해야 노후도를 고려하여 구역과 동의서를 제안할 수 있는지에 대한 정보를 상세히 이해하실 수 있을 것입니다. 다음에 더 유익한 글로 찾아 뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

23.09.26 주택공급활성화 방안 중 재건축/재개발 중요내용 정리

안녕하세요. 도시정비에 신뢰를 더하다, 한국프롭테크 얼마집 서비스입니다. 정부는 지난 9월 26일 정부서울청사에서 「제6차 부동산 관계장관회의」를 개최하고, 「국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안」을 발표했습니다. 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안 이번 방안은 22년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 위축된 민간의 주택공급(인허가·착공)을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진하기 위해 마련되었습니다. 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안 전문을 확인하시려면 아래 PDF 파일을 클릭해 확인해주세요. 230926 (별첨) 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안230926 (별첨) 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안.pdf562 KBdownload-circle 그렇다면, 주택공급활성화 방안에 대한 내용을 재건축/재개발 중심으로 주요내용을 정리해서 안내해 드리겠습니다. 1. 통합심의 의무화 인허가 절차 개선 (통합심의 의무화) * 인허가 절차를 개선하기 위해 지자체 협의회 구성 및 운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화로 기간을 단축합니다. 통합심의 의무화란? 궁금하시다면 클릭해주세요! * 통합심의 의무화는 부동산 재개발이나 재건축 등의 사업을 진행할 때, 관련된 다양한 부서 및 기관들이 통합된 심의 과정을 거치도록 하는 것을 의미합니다. 이를 통해 여러 기관 간의 협력과 조정이 강화되어 사업 진행에 필요한 허가나 승인 등이 원활하게 이루어질 수 있도록 합니다. * 기존에는 재개발이나 재건축 사업을 진행할 때, 주택건설청, 도시계획청, 환경청 등 다양한 기관에서 각각의 심의를 거쳤습니다. 그러나 이로 인해 중복된 절차와 지연이 발생하며, 사업 추진에 어려움을 겪는 경우가 많았습니다. * 따라서 통합심의 의무화는 이러한 문제점을 해결하기 위해 도입되었습니다. 관련 법률 개정으로 다양한 기관들이 한 곳에서 모여 신속하고 체계적인 심의를 진행하게 됩니다. 이를 통해 사업 추진자들은 단일 신청과 단일 심사 절차로 빠르고 원활하게 사업을 진행할 수 있게 되며, 정부 역시 보다 효율적인 정책 실행과 관리가 가능해집니다. * 단, 주택법은 아직 해당 내용이 반영되지 않았으므로 일반주택까지 포함하여 통합심의가 확대될 것으로 예상되지만 구체적인 시기와 세부 내용은 추가적인 발전과정을 거칠 수 있습니다. 참고자료 민간 재건축도 '통합심의' 의무화…역세권 용적률 상향 혜택 "건축·교통·경관 심의, 한번에"…주택사업 통합심의 의무화 한다 주택법 ‘통합심의’ 의무화 탄력… 공급확대 속도낸다 * 아래 그림과 같이 통합심의 의무화 는 이미 도정법개정으로 올해 6월 발표한 내용입니다. [도시정비법 개정안] 재건축·재개발사업, 통합심의 전면 적용으로 사업 가속도 * 시행계획인가를 위한 심의를 통합해 진행하는 방안이 모든 정비사업으로 확대된다. 개정안에 따르면 사업시행계획인가와 관련된 둘 이상의 심의가 필요한 경우 통합해 검토 및 심의를 하도록 의무화했다. * 통합심의 대상으로는 △건축물의 건축 및 특별건축구역 지정 등에 관한 사항 △경관심의에 관한 사항 △교육환경평가 △도시·군관리계획에 관한 사항 △교통영향평가에 관한 사항 △환경영향평가 등에 관한 사항 등이다.(법 제50조의2) 주택법은 아직 미반영되어 이번 활성화 방안으로 일반주택까지 확대한 것으로 확인됩니다. 단, 기존에 통합심의를 이미 시행하고 있는 지자체의 사례를 참조한다면, 그렇게 많이 기간이 단축되지는 않습니다. 한번에 심의하는 만큼 더 많은 자료를 요구하기 때문입니다. 예를 들면 예전에는 3단계를 약 2개월씩 총 6개월이 소요된다면1단계로 통과하는 대신 3-4개월 이 된다고 생각하시면 됩니다. 2. 재건축부담금합리화 재건축부담금합리화는 재건축초과이익환수제(재초환)를 의미하며, 이미 국회에서 상정되어 있고 계속 보류중입니다. 재건축초과이익환수제, 올해는 통과될까 [알기쉬운경제]쿠키뉴스 자료사진 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안’ 법안심사가 오늘(22일) 국회에서 열립니다. 일주일 만에 재개된 소위인쿠키뉴스쿠키뉴스 그외 학교용지분담금 합리화라는 용어도 있습니다. 일반적으로 "학교용지분담금 합리화"는 재건축 사업에서 용적률을 상향 조정하기 위해 개발자가 기부금 또는 채납을 하는 주택을 의미합니다. 재건축 사업에서는 용적률이 상향되면서 추가 건축 가능한 면적이 늘어나게 됩니다. 이때 개발자가 학교용지에 대한 분담금을 부담하는 대신, 일정 비율의 주택 면적을 기부하거나 채납함으로써 학교용지 분담금의 대상에서 제외될 수 있습니다. 그러나 이와 관련하여 학교용지부담금의 대상 여부에 따른 이슈가 있었습니다. 예를 들어, 일부 지역에서는 소형주택(면적이 작은 주택)이 해당 정책의 대상에서 제외되기 때문에, 재건축 사업 시 소형주택 개발자들은 추가로 학교용지 분담금을 부과 받게 되는 경우가 있습니다. 3. PF 지원 PF 지원은 원활한 자금조달을 위한 금융지원을 강화하여, 현재 돈맥경화로 힘들어하는 주택사업을 지원하여 공급을 확대하겠다는 정책입니다. PF대출 ‘돈맥경화’ 푼다...20일부터 대출보증 확대주택 공급 활성화 대책의 하나로 오는 20일부터 주택도시…YTN이동우 도시정비사업에서는? 도시정비사업에서는 조합토지라는 기본 개념이 있습니다. 이는 도시 개발을 위해 토지를 조합원들이 모아서 보유하고 있는 것을 의미합니다. 이 조합원들은 대형 시공사와 연대보증 계약을 체결하여 안정적인 시공사를 선택할 수 있습니다. 또한, 도심 핵심지에 위치한 토지로서 가치가 높고, 조합원들에게 50% 전후의 기분양 비율로 주택을 제공합니다. 뿐만 아니라, HUG(주택금융기금)이라는 보증제도를 통해 담보 대출도 가능하며, 이로 인해 PF도 원활하게 이루어집니다. 또한, 이러한 사업에서 제공되는 대출의 이자율은 낮으며 안정적입니다. 요약하자면, 도시정비사업에서는 조합원들이 모인 조합토지를 바탕으로 안정적인 시공사와 연대보증 계약을 체결하여 고품질의 주택을 건설합니다. 또한, 도심 핵심지에 위치하여 가치가 높으며 HUG 보증과 담보 대출 등의 혜택으로 인해 PF가 원활하게 진행되고, 저렴한 이자율로 대출이 가능합니다. 우리은행, 한남3구역 2.7조 대출 낙찰 비결은?[서울=뉴스핌] 홍보영 기자=우리은행이 단군 이래 최대 재개발로 불리는 한남3구역 재개발 사업 이주비 대출사업을 단독으로 따낸 비결로 ‘영업점 코칭 시스템’ 등 본부부서와 영업점의 체계적인 협업이 꼽힌다.임종룡 우리금융지주 회장이 취임 후 재무목표 달성을 위한뉴스핌 4. 표준계약서 마련 및 전문가 점증도입 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영하기 위해 '표준계약서'를 활용하여 공사비 증액 기준을 마련한 것입니다. 이는 국토부와 부동산원(구 한국감정원)에서 이미 시행되고 있었습니다. 표준계약서를 통해 계약 체결 시 증가된 공사비를 저장하고, 전문가의 점검을 도입하여 신뢰성을 높였습니다. 하지만 경험상 현재의 공사비 인상에 대해서는 진정하기 어려운 상황이었습니다. 이번 발표에서는 구체적인 내용이 빠져있어서 좀 더 강화된 내용으로 개선될 수 있기를 기대해볼 수 있습니다. 관련 아티클 공유합니다. 2023. 9. 26. 발표 주택공급 활성화 방안 내용 중 정비사업 관련 분석※정부 관계부처 합동으로 2023. 9. 26. 「국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안」을 발표하였습니다. 그래서 그 내용 중 정비사업과 관련한 내용에 관하여 분석해 보도록 하겠습니다.1. 공사비 증액 기준 마련가. 발표 내용◯ 민간사업의 경우에 공사 과정에서 증가한 공사비를 원위클리한국주택경제신문김조영 변호사공사비 증액기준 마련…갈등 빚은 정비사업 속도날까공사원가 상승에 공사비 증액 분쟁 증가정부 계약조정시 금액 산출방식 구체화“사업 지연되던 현장들 진행 가속 가능성”최근 공사원가 증가로 벌어진 ‘공사비 증액 갈등’ 문제가 해결될 기미를 보이고 있다.정부가 공사비 증액과 관련해 기준을 마련하면서 건설사들은 수익성 개선에 도움이 되는 동시에 정비사업 조합들과 분쟁으로 지연됐던 현장들도 사업 진행에 속도가 날EBN임서아 5번, 6번, 7번에 대한 내용은 아래와 같습니다. 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충에 대한 재개발 재건축 사업절차 개선에 대한 내용입니다. 5. 상가지분쪼개기 상가 지분쪼개기로 인한 분쟁과 투기 방지를 위해, 주택과 동일한 원칙으로 상가도 지분쪼개기에 제한을 두는 것이 제안되고 있습니다. 주택의 경우, 한 세대가 전체 건물의 일부를 소유하고 있는 형태인 지분쪼개기가 일반적입니다. 이는 개별 주택 소유자들 간에 분쟁을 최소화하고 공동 관리와 운영을 원활하게 하기 위함입니다. 마찬가지로 상가에서도 지분쪼개기 제한을 도입하여, 한 사람이 전체 상가 건물의 일부만 소유하는 경우를 제한할 수 있습니다. 이렇게 함으로써 여러 소유자들 간의 분쟁 가능성을 줄이고 투기적인 행위를 억제할 수 있습니다. 상가 지분쪼개기 제한은 상업용 부동산 시장에서 거래의 투명성과 안정성을 증진시키는 데 도움이 됩니다. 따라서 국내 부동산 정부 정책에서 이러한 방안에 대해 고려하고 검토하는 것이 중요합니다. [9.26대책] 상가도 지분쪼개기 금지...4만㎡이하 미니재건축 공공참여 가능[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축·재개발 정비사업에서 상가와 주택 조합원간 분쟁을 막고 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 ′지분쪼개기′가 제한된다.26일 국토교통부에 따르면 이날 정부가 발표한 ’국민 주거안정을 위한뉴스핌재건축 상가 ‘지분 쪼개기’ 막는 법안 나왔지만… “원칙적으로 분양 금지해야”재건축 상가 지분 쪼개기 막는 법안 나왔지만 원칙적으로 분양 금지해야 정부, 권리산정일 조기화로 상가 쪼개기 방지 업계는 쪼개는 시점만 당겨졌을 뿐 상가→주택 분양받을 수 없도록 해야조선비즈조선비즈‘상가 지분 쪼개기’ 방지 법안 줄줄이 | 상가 1실에 주인 123명, 그냥 둘 수 없어서…아파트 입주권을 노리고 재건축 단지 내 상가 지분을 나누는 상가 ‘지분 쪼개기’에 정부와 지자체가 제동을 걸고 나섰다. 더불어민주당의 최인호 의원과 김병욱 의원이 각각 ‘상가 지분 쪼개기’를 방지하는 법안을 발의했는가 하면, 강남매경ECONOMY정다운 기자 입력 : 2023.07.10 11:16:58 최종수정 : 2023.07.10 11:17:02 6. 신탁방식 속도제고 신탁방식 속도제고에 대한 발표 주의깊게 보시길 바랍니다. 신탁방식 추진시 시행자 지정요건을 완화하고 정비사업계획 통합처리 등 절차 간소화로 최대 3년 단축됩니다. 신탁시행방식으로 진행시 소유자들이 제일 걱정하는 신탁으로의 토지신탁(1/3)부분을 면제하고 대의원회가 없어서 모든 안건을 총회에 올려야 했던 신탁시행방식에 대의원회 성격의 기구를 만들어 사업이 신속화된다는 내용입니다. 24년 01월 이후 서울 및 5대광역시를 제외한 곳에서 신탁이 지정권을 가지게 되는 법안이 이미 통과되었으므로, 시너지적 효과가 있을 것이라 봅니다. ″정비사업 속도 높이고 싶은데”…조합보다 신탁사? : 네이트 뉴스한눈에 보는 오늘 : 경제 - 뉴스 : 서울에서 여의도와 목동 등을 중심으로 신탁방식 재건축이 확산되고 있다. 전문성과 투명성 등을 갖춰 신속하게 사업을 진행할 수 있다는 기대감이 작용하면서 신탁방식에 대한 관심이 높아지고 있다는 설명이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자 서울에서 여의도와 목동 등을네이트 뉴스 7. 전자의결 도입 전자의결 도입이란, 총회개최 및 출석에 온라인 방식을 도입하는 내용입니다. 현행 도시정비법은 총회 의결 시 본인이나 대리인의 직접 출석을 규정하고 있습니다. 미리 의결권을 행사할 경우 서먼을 통해 행사할 수 있고, 조합설립 등을 위해 필요한 각종 동의서는 서면동의서를 작성하는 방법을 원칙으로 하고 있습니다. 문제는 서면의결이나 서면동의 방법은 정족수 확보 등을 위해 시간이 많이 소요되고, 의결이나 동의 사항의 진위 여부 등을 둘러싼 논란도 잦다는 점입니다. 9·26 대책에도 전자적 의결 도입 포함한 만큼 도시정비법 개정안 발의를 권영세 의원이 하였습니다. 발의 내용은 재난 등 특별한 경우 규정한 조항 삭제하고 직접 출석 어렵다면 전자총회로만 가능하도록 하였습니다. 자세한 내용은 아래 뉴스를 참고 부탁드립니다. 도시정비사업 상시 온라인 총회 시대가 다가오고 있는 것 같습니다. 재개발·재건축 상시 온라인 총회 시대 오나재난이나 코로나 등 특별한 사유가 없어도 상시적으로 온라인 총회를 개최할 수 있도록 하는 법안이 발의됐다.국민의힘 소속 권영세 의원은 이런 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 지난 10일 대표발의했다. 전자적 의결 도입은 지난 9·26대책에도 포함됐던 사항이다.현행 도위클리한국주택경제신문박노창 기자 8. 소규모 정비사업개선 도심 수요에 신속 대응가능한 소규모 정비사업의 사업성 보완으로 소규모 정비사업 사업성 개선에 대한 내용입니다. 공공참여를 통한 소규모 정비사업에서 대지면적을 2만에서 4만으로 완화하는 등의 내용이 있습니다. 그러나 이정도 대지면적은 이미 세대수가 800-900세대 수준으로 소규모가 아닌 범위에 해당합니다. 따라서 이러한 내용이 실제로 가능한 것인지 의문이 제기될 수 있습니다. 또한, 소규모 관리지역 사전 수립 등의 전제 조건이 필요하다는 점도 고려되어야 합니다. 모아타운과 같은 사례에서도 문제가 발생했던 것처럼, 이러한 구역 지정과 관리 계획 수립과 같은 절차를 거쳐야 한다면 단순히 일반적인 재개발 방식을 선택하는 것이 더 나을 수 있습니다. 9. 결론 이번 정책에서는 공급 확대에 주력한다는 메시지가 강조되고 있습니다. 이전 박근혜 정부의 부동산 대책은 도시정비를 지원하면서도 택지개발촉진법을 폐지하여 공급을 조절하려는 방향으로 나아갔습니다. 문재인 정부는 수요를 조절하기 위해 공급보다는 수요 조절에 초점을 맞추었습니다. 그러나 이번 정부에서는 택지와 도시정비 양방향으로 공급을 증대하는 전략을 세웠다고 보입니다. 따라서 도시정비 투자는 서울이나 택지공급이 부족한 지역에 집중하는 것이 필요할 것으로 보입니다. 같은 가격과 위치에서 비교했을 때, 택지가 가격과 상품성 등에서 우위를 가질 가능성이 크기 때문입니다. 끝으로, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

도시정비담당자도 잘 모르는 철거 부분 시공사, 조합의 구분 포션 정리

10년전부터 철거에 대한 규제의 필요성을 느껴 이에 대한 법제화 요구가 있었습니다. 철거관련 용역은 그 업무와 업무수행자의 특성에 의하여 다른 용역보다 더 민감한 부분으로 받아들여지기 때문입니다. 그리고 대부분의 규제가 그러듯이, 철거관련 용역도 시공사에서 담당하는 기본 기조를 유지했습니다. 철거는 조합에 맡기면 비리 등 다양한 문제점이 생길 수 있으니 시공사의 고유영역으로 법적 지정한 겁니다. 이는 사고가 난다면 책임을 전가할 수 있습니다. 8000만원 공사를 10억에 계약…피 같은 조합원 돈 줄줄 샌다 [재건축·재개발 복마전 2-②] : 네이트 뉴스한눈에 보는 오늘 : 사회 - 뉴스 : [뉴스 너머: beyond news] ■ ◇재건축·재개발 복마전 〈글 싣는 순서〉 1. 갈 길 바쁜 재건축·재개발 사업, 비리가 발목 잡았다 2. 비리는 어디서 어떻게 만들어지는가-허위 사업비와 만능 키 OS 3. 반성 없는 사업, 조합원이 똑똑해야네이트 뉴스 그런데, 어떤 곳에서는 철거용역을 시공사 아닌 조합이 할 경우도 있습니다. 이 경우 이중계약이라고 소송이 걸린 경우도 있었는데, 결론적으로 불법이 아니라고 판결나오기도 하였습니다. 또한 철거중에서도 어떤 공종(공사의 종류 : 철골공사, 조적공사, 타일공사, 수장공사 등)은 시공사가 하면 안된다고 합니다. 대체 왜 그럴까요? 💡지금부터 도시정비담당자도 잘 모르는 철거부분에 대한 시공사, 조합의 구분 포션을 정리해 드리도록 하겠습니다. 1. 일반철거 일반철거는 기본적으로 시공사의 책임입니다. 관련근거는 아래와 같습니다. 도시 및 주거환경정비법 제 29조 (계약의 방법 및 시공자 선정 등) ⑨ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. <개정 2017. 8. 9.> 단, 위 법은 2009년 용산참사와 함께 개정되었으므로 2010.04.15 이후 조합설립인가 현장에 적용됩니다. 따라서 시공사를 중간에 교체 하더라도 조합설립이 2010년 이전에 났다면, 철거는 조합에서 계약 하더라도 무방한 사항입니다. 2. 석면철거 기존 법에는 석면에 대한 부분이 애매하게 표현되어 있었습니다만, 2018년 이후부터는 이 석면도 시공사가 선정하도록 개정되었습니다. 참고로 이 석면부분은 2018.02.19 이후 시공사 선정분부터 적용되며, 따라서 2018년 이전 시공사 선정분부터 적용됩니다. 2018년 이전 시공사를 선정할 경우는 석면철거를 조합이 할 수 있지만, 시공사를 그 이후에 뽑거나 재선정 한다면 석면부분은 시공사에 일임하여야 합니다. 3. 지장물철거 지장물철거는 시공사와 조합간 뜨거운 감자였습니다. 재개발 조합의 지장물 처리 방안재개발 구역 내 청산자가 소유한 토지 위에 비닐하우스 등 지장물이 존재하고 있어 조합이 수용재결을 거쳐 명도소송으로 토지의 인도와 지장물의 철거를 구한 사안을 생각해보자. 수용재결과 공탁에 특별한 하자가 없다면 일응 전부 인용되지 않을까 예상해볼 수도 있을 것이다.그러나 법원이 토지의위클리한국주택경제신문하준석 변호사 지장물 철거는 건물 또는 시설 내부 또는 외부에 위치한 통신설비, 전력설비, 기계장치 등을 포함하는 작업을 말합니다. 이러한 설비들은 건물의 구조와 연결되어 있거나 복잡한 시스템으로 구성되어 있습니다. 시공사는 철거를 "건물에 대한 철거"로 정의한 반면, 조합은 "철거 전반"이라고 주장하여 지장물(가스관, 수도관 등의 지장 인공물)에 대한 부담은 이슈로 남았습니다. 지장물 철거공사는 시공자 도급계약에 포함 안된다[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제29조 제9항은 “사업시행자(사업대행자 포함)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 한다”라고 규정하고 있다.따라서 시공자와 공사도급계약을 체결하면서 정비구역 내에 존재하고 있는 건축물에 대한 철거 공사에 관한 사항과 석면 조사·해체·제거에 관한 사항을 공사도급계약의 내용에 포함해 이를 시공자가 수행하도록 해야 함에는 의문이 없다.그런데 정비구역 내에는 주택 등의하우징헤럴드 그러나, 서울고등법원(2018.12.13자 2018라20991 결정)에서 지장물 철거는 일반철거와 다르다고 규정하여 지장물철거는 조합에서 진행하되, 향후 법 개정추이를 지켜보면 될 듯 합니다. 4. 철거감리 감리는 발주처를 도와 시공사를 감시하는 일을 하므로 당연히 조합에서 발주하여야 합니다. 철거 감리에 대해 참고할만한 법과 아티클 공유합니다. 건축물의 공사감리 [건축법 제 25조] 건축공사 감리 세부기준 서울시 "철거 공사 때 감리가 상주하도록 법 개정 건의 건축물관리법 시행령 제22조(건축물 해체공사감리자의 지정 등) 추가적으로, 건축물 해체(철거) 제도에 대해 보다 쉽게 알 수 있는 PDF 공유합니다. 건축물 해체(철거) 제도 안내서.pdf 1 MB download-circle 마지막으로, 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다. 이상으로 철거부분 시공사, 조합의 구분 포션 정리 글을 마치겠습니다.

재건축·재개발 조합이 해산을 안 하는 이유는?

최근 재개발·재건축 아파트 입주가 끝났는데도 청산하지 않고 운영하는 정비조합에서 조합장(청산인)과 직원이 월급으로 많게는 1300만원을 타가고 있다라는 뉴스를 확인하실 수 있으실텐데요. 이미 입주 끝났는데…월급 1300만원씩 받아간 조합장·직원재개발·재건축 아파트 입주가 끝났는데도 청산하지 않고 운영하는 정비조합에서 조합장(청산인)과 직원이 월급으로 많게는 1300만원을 타가고 있는 것으로 나타났다. 조합원들에게 돌아가야 할 정산 수익이 청산인 월급으로 꼬박꼬박 들어간다는 지적이다. 1일 김영호 더불어민주당 의원이 서울시에서 제출받은 ‘조합 해산 및 청산 현황’에 따르면 올해 6월 말 기준 서언론사 뷰 왜 재건축, 재개발 조합이 해산을 안 하는 이유가 무엇일까요? 작년 말, 재개발·재건축조합 해산 1년 의무화 개정안 발의하여 정비업계가 술렁였습니다. 재개발·재건축조합 해산 1년 의무화 개정안 발의… 정비업계 ‘술렁’준공 후에도 조합해산 안돼 청산금 반환 못 받아재산권 침해 해법으로 내 놓았지만 현실성 떨어져정비업계 “탁상공모… 지역·조합 사업특성 고려를” [하우징헤럴드=최진 기자] 재개발·재건축 정비사업 조합의 해산을 의무화하는 개정안이 발의되면서 정비업계가 술렁이고 있다. 법인은 준공 후에도 조합이 해산되지 않아, 조합원들이 청산금을 돌려받지 못하고 재산권이 침해되는 문제를 해결하겠다는 취지다.올해 초부터 국토교통부와 서울시는 관련 민원을 토대로 해산이 지연되는 조합에 대해 조사를 진행해 왔다. 정비업계는 조합이 의무기한에 쫓겨 성급하게 해하우징헤럴드 해산을 하지 않고 버티는 조합은 강제해산 하도록 의무화 하겠다는 법안입니다. ″재개발 끝났으면 조합 해산 해” 서울시, 준공 된 정비사업 조합 해산 의무화[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축·재개발 정비사업을 마치고 1년이 지나도 조합을 해산치 않고 조합 이익금으로 억대 연봉을 챙기는 조합장 및 조합임원을 소멸키 위해 서울시가 나선다. 13일 서울시에 따르면 사업 준공 후 조합 해산 및뉴스핌 이 법이 발표된 후, 많은 사람들은 의아해하고 또는 분노했습니다. 건물이 완공되면 바로 해산해야지 왜 필요없이 조합이 몇년이나 있어서 조합에게 급여를 줘야하는지 말입니다. 그러나, 이유는 있습니다. 조합을 해산한다는 이야기는 사업을 청산한다는 이야기이고, 모든 금전적 관계를 마무리한다는 이야기 입니다. 그런데, 그런 조합이 제일 많은 금액이 크게 오가는 곳은 준공후 2개월 전 후 입니다. 바로 입주지정기간입니다. 입주는 총수입의 30%(즉, 분양권 잔금이 30%)로 제일 많은 수입이 들어오며, 공사비 등 지출도 집중되는 시기입니다. 또한, 수많은 협력업체 (정비, 설계, 감리 등)의 기성금도 대부분 준공과 입주를 잔금 기준점으로 하기에 몇백억이나 되는 돈이 출입되는 나가는 시기이며, 단지가 큰 경우 입주율 100%를 맞추기 위해선 3개월 이상이 필요하기도 합니다. 그러므로 이론상, 조합은 준공이 나도 최소 3~4개월은 필요하며, 실제 시공사 등 정비업 관련 업체들의 사업수지 분석에도 준공 후 3~6개월은 조합 운영비가 나가는 것으로 수지를 세우는 것이 기본입니다. 그렇다면, 1년 안에 다 마무리되어 조합장 급여를 1년만 주면 되는 것인지 궁금하실텐데요. 아쉽게도 그것도 아닙니다. 수입이 최종 마무리 되면 지출(공사비 등)보다 모자를 수도 있고 넘칠 수도 있을 것입니다. 그럼 지출보다 부족하면 추가부담금을 징수하고 공사비보다 넘치면 환급으로 나눠주는 관리처분 변경총회를 하여야 합니다. 환급이면 큰 문제 없이 행복할 것이지만, 추가부담금을 내라고 한다면 총회는 난리나고 관리처분 자체를 거부하거나 조합장을 고소하는 경우가 비일비재 합니다. 등기지연 소송까지…헬리오시티 이중고 - 아시아경제[아시아경제 김유리 기자] 조합 내부 갈등으로 입주 후 1년이 넘도록 소유권 등기가 미뤄지고 있는 서울 송파구 가락동 헬리오시티 아파트 문제가 소송으로까지…아시아경제 그러면 소송과 관리처분 불가로 인한 등기이전 지연 등등으로 인해 2~3년의 시간이 순식간에 지나갈 수 있습니다. 몇몇 조합은 일부러 시간을 끌기도 하지만, 실제로는 이런 경우가 많은 부분을 차지할 것입니다. 번외로, 최근 재건축초과이익분담금을 낮추는 정부안이 국회의 반대로 개정이 지연되고 있습니다. 이에 재건축 조합 중에는 해산을 재건축 초과이익 분담금 개정 이후까지 스스로 미루겠다는 움직임 마저 있는 편입니다. 공급절벽 우려↑…실거주 폐지·재초환 완화, 하반기 통과할까 [주택공급혁신안]신규 분양 단지에 대한 실거주 의무 폐지와 재건축초과이익환수제 개정안이 1년가량 국회 문턱을 넘지 못하고 표류 중이다.올 상반기 전국 건축 인허가 물량과 착공 물량 모두 지난해보다 줄어든 상태다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 자잿값 상승과 최근 한국토지주택공사(LH) 철근 누락 이슈까지 맞물려 민간은 물론 공공에서도 공급 부족 우려가 심화하는 모습데일리안배수람 이상으로, 재개발·재건축 조합이 해산을 안 하는 이유에 대해 설명하였습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

신통기획 희소식! 동의율이 축소 되었다

신속통합기획에 희소식이 생겼습니다. 서울시의 신속통합기획 재개발 정비계획 규제를 완화합니다. 주민 동의 요건을 낮추고 반대가 많은 곳은 계획안 재검토나 취소도 가능해집니다. * 서울시는 ‘2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 담긴 정비계획 입안 동의율을 기존 토지등소유자 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화한다고 10일 밝혔습니다. * 서울시는 주민 의사가 반영된 정비구역을 지정하겠다는 목표를 세우고 토지면적 기준은 당초 요건대로 2분의 1 이상을 유지하기로 했습니다. * 정비구역이 지정되더라도 정비계획안 수립 단계에서 주민 반대가 높아 사업추진이 어렵다고 판단되는 구역에서는 입안 재검토 또는 취소를 할 수 있는 요건도 신설했습니다. 서울시 신통기획 정비계획 입안 동의율 50%로 완화, 재검토·취소도 가능[비즈니스포스트] 서울시의 신속통합기획 재개발 정비계획 규제를 완화한다.주민 동의 요건을 낮추고 반대가 많은 곳은 계획안재검토나 취소도 가능해진다.서울시의 신속통합기획 재개발…비즈니스포스트류수재 지금까지 서울시는 신통기획에 선정되면 모든 것을 나라에서 수행해줄 것이라고 홍보 하였지만, 실제로는 도시계획부분을 해주는 것이었습니다. 그 부분도 자문방식으로 할 경우에는 주민이 해야 합니다. 결국, 타 지역과 마찬가지로 구역지정 동의서를 징구하여야만 정비구역 지정을 받을 수 있었습니다. 그런데, 이 구역지정 동의율이 기존의 2/3 (67%)에서 1/2 (50%)로 완화 된 것입니다! 원래 구역지정을 나라가 아닌 민간이 할 경우, 30% 내외의 사전검토 동의서를 징구합니다. (조례마다 다소 다를 수 있습니다.) 구역지정 초안이 나오면 이 초안을 근거로 정해진 동의율의 동의를 얻어야 최종적으로 결정되는 것이 구역지정입니다. 그러나, 신통기획은 처음 제도에 대해 설명할 당시 2/3 동의에 대한 이야기는 제대로 설명하지 않았거나 홍보를 하지 않았습니다. 대부분 신통기획들은 40~50% 정도 동의율로 선정 되었는데 이는 50% 이상 동의서 징구가 어렵다는 반증이기도 합니다. “절반만 동의해도 추진”···신통기획 재개발 참여 쉬워진다 - 매일경제주민 동의율 67% → 50%로 완화구역 지정까지 소요 기간 단축 기대주민 절반이 반대해도 추진은 가능입안 재검토-취소 기준도 마련키로매일경제정다운 기자jeongdwmk.co.kr 정비구역 초안이 나오면 주민 동의율 67%를 걷어야 한다고 하니 신통기획이 타 지자체 입안보다 나은 게 무엇이며, 오히려 공모를 통해야 하는만큼 더 느린 것이 아닌가? 라는 불만들이 나오기 시작했습니다. 실제로 신통기획을 취소하는 단지들도 많이 생겼습니다. ‘만만디’ 신통기획… 공적부담·자문·심의 문턱서 동력 상실답답한 인허가 속도 각종 공적부담도 가중주민의견 반영 안된 정비계획막무가내 통보하는 방식총체적으로 정책설계 불만일부선 사업 취소하는 상황서울시 성과에 너무 급급조합에 ‘압박행정’ 논란 [하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 정비사업 활성화를 위해 꺼내든 신속통합기획이 연속된 자문절차나 심의 등으로 효율성이 떨어진다는 평가가 나오고 있다.공공이 정비계획 수립 초기부터 가이드라인을 제시해 향후 인허가를 신속하게 돌파한다는 정책 메커니즘이 지속되는 자문·심의절차로 동력이 상실되고 있기 때문이다.또 정비계획 수립 초기부터 주민반발이 예상되는하우징헤럴드 단, 인적동의가 50%로 되었으나 토지면적비율 50%는 유지되었습니다. 이는 넓은 토지를 가진 단독주택 등은 보통 반대를 많이 하므로, 실제 인정동의는 60%를 달성해야 토지면적비율 50%가 있을 것으로 보입니다. 하지만, 도시정비에서 후반 동의율의 1%는 초기의 10%와도 같으니, 일단 완화된 것은 사실입니다. 최근 신통기획 현장에서 구청이 동의서 징구 용역을 발주하거나 공무원을 동원하는 경우가 있으나 이는 거의 힘든 상황이라 구마다 혼란스러운 상황입니다. 서울시는 신속성과 빠른속도도 중요하지만, 정확한 마스터 플랜을 주어야 함도 중요하다라고 생각하며 글을 마치겠습니다.

순살 아파트 파장이 계속되는 현 시점, 건설사 별 하자 분쟁 순위와 2023 시공능력 평가 순위는?

최근 LH 아파트 '철근 누락' 아파트 사태로 시공사, 설계사 등 관련 이슈에 대한 여러 부정적인 뉴스가 쏟아지고 있습니다. LH 아파트 15개 단지서 철근 빼먹어지난 4월 인천 검단 신도시 아파트 공사 현장에서 발생한 지하 주차장 붕괴 사고의 원인으로 꼽히는 ‘철근 누락’이 한국토지주택공사(LH)가 발주한 다른 아파트 15단지에서 무더기로 추가 확인됐다. 이 중 5곳은 이미 입주를 마친 상태였다. 정부가 민간 건설사 발주 아파트 100여 곳에 대한 점검을 진행 중이어서, ‘철근 누락’ 아파트는 더 늘어날 것으로 예언론사 뷰 지난 4월 인천 검단 신도시 아파트 공사 현장에서 발생한 지하 주차장 붕괴 사고의 원인으로 꼽히는 ‘철근 누락’이 한국토지주택공사(LH)가 발주한 다른 아파트 15단지에서 무더기로 추가 확인됐다. 이 중 5곳은 이미 입주를 마친 상태였다. [영상] 아파트 건설현장에서 무슨 일?...‘철근 없는 아파트’ 폭로 건설업자 인터뷰(서울=뉴스1) 신성철 기자, 박혜성 기자 | 철근이 빠지고 생 콘크리트로만 주차장이 지어진 ‘순살 아파트’ 파장이 일고 있다.건설 현장에 정통한 업계 관계자는 ”감리단과 시공사가 철근 누락을 몰랐을 리가 없다”고 목소리를 높였다.순살 아파트 사태는 지난 4월 인천 검단에 있는 LH 신축 아파트 지하 주차장이 붕괴되면서 촉발됐다.이…뉴스1뉴스1‘뜨거운 감자’ 철근 누락 아파트...무량판 사태의 모든것한국토지주택공사(LH)가 발주한 91개 아파트 단지 ‘무량판 구조’ 지하주차장 중 철근이 누락된 단지가 15곳이나 된다는 사실은 충격적이다. 얼마 전 발생한 GS건설 인천 검단신도시 아파트 신축 현장 지하주차장 붕괴 사고가 우연이 아니었구나 생각하게 만든다. GS건설 인천 검단신도시 아파트 현장도 LH가 발주했다. 무량판 구조는 애초 ‘원가절감형’ 공법으로 개발됐다. 상대적으로 두껍게 시공한 천장을 기둥과 바로 연결하…헤럴드경제박일한철근 누락 부른 ‘로타리팀’과 ‘판떼기 관행’…숙련공이 없다“아파트 도면을 제대로 이해하고 일하는 데만 최소 5년이 걸린다. 그런데 현장 인력 90% 이상이 철근 경험이 없다. ’철근 누…한겨레 최근 순살 자이, 통뼈캐슬, 흐르지오 등의 순살 아파트 파장이 지속되고 있어 역대급 불신을 쌓고있는데요. 하자건수가 가장 많은 건설사는 어디일까요? * 최근 3년간 시공능력 상위 10개사 하자건수 1위는 GS 건설이었습니다. 그러나, 하자분쟁 '통계의 함정' * 최근 3년간 시공능력 상위 10개사 하자건수 1위는 GS 건설이라는 통계는 단순히 하자 분쟁 건수만 비교했을 때 순위입니다. * 하자분쟁 건수와 달리 입주 물량을 함께 비교하면 건설사 순위가 달라집니다. * 입주 물량을 고려해 하자 분쟁 건수가 적은 건설사로는 포스코이앤씨와 DL이앤씨, 삼성물산 등으로 조사되었습니다. * 하자건수 1위 HDC현대산업개발(76.25건)  2위 GS건설(66.28건)입니다. 이렇게 순살 아파트 파장이 계속되는 현 시점, 드디어 나올 것이 나왔습니다. 2023년도 시공능력평가 결과 공시 매년 7월 31일 국토교통부가 전국 건설업체를 대상으로 발표하고 공사발주 시 입찰 자격 제한 및 시공사 선정 등에 활용되는 건설사들의 종합 성적표인 ‘2023년도 시공능력평가’ 순위가 공개 되었습니다. '시공능력평가'는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사실적, 경영상태, 기술능력 및 신인도를 종합 평가하는 제도이며, 올해 시공능력평가를 신청한 건설업체는 총 77,675개사로 전체 건설업체 89,877개사의 86.4%입니다. 왜 시공능력평가 순위가 중요할까요? * 분야별로 시공능력평가가 활용되기 때문입니다.결과는 8.1일 부터 적용되며, 공사 발주시 입찰 자격 제한 및 시공사 선정 등에 활용되고 그 외 신용평가, 보증심사 등에도 활용됩니다. 과연 2023년 1군 건설사 도급순위는 2022년과 비교 시 어떤 변화가 있을까요? * 1군 건설사란, 시공능력 평가 금액 기준 1조원 이상의 건설사를 말하며 소비자 기준에서는 시공능력 평가 1위~10위까지의 국내 Major 10을 1군 건설사라고 말하기도 합니다. 1위는 삼성물산, 2위는 현대건설이 차지하였고 3위는 대우건설입니다. 이렇게 순살 아파트 파장이 계속되는 현 시점, 부실 건설사 순위와 2023 시공능력 평가 순위를 알아보았습니다. 더 자세한 사항이 궁금하시다면, PDF 를 참고하시길 바랍니다. 230801(조간) 2023년 건설업체 시공능력평가 결과(건설정책과) 230801(조간) 2023년 건설업체 시공능력평가 결과(건설정책과).pdf 553 KB download-circle 또한, 시공능력평가에 대한 추가적인 이슈가 있어 전달드립니다. 시공능력평가, 시공능력보다는 재무 중시? * 시공실적, 경영상태, 기술능력, 신인도 등 항목별 평가액을 더해 순위를 매기는 시공능력평가는 올해도 공사실적보다 경영평가 비중을 높게 배정시키고 있어 일각에서는 평가의 본질이 흐려졌다는 지적이 나왔습니다. * 여전히 경영평가액 등 외형에 비중을 많이 두고 있어 공사실적 등 현실 반영이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 지적이 나오자 국토교통부는 최근 평가 기준 개선을 위한 용역을 발주하고, 내년부터 이를 반영할 계획이라고 말했습니다. 시공보단 재무 중시 ‘시공능력평가’ 제도…국토부 손 본다 - 아시아경제공사발주 시 입찰 자격 제한 및 시공사 선정 등에 활용되는 건설사들의 종합 성적표인 ‘2023년도 시공능력평가’ 순위가 공개됐다. 시공실적, 경영상태, 기술능…아시아경제 이상으로 글을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

수직 상승 중인 건축비, 2023년 상반기 건축비 동향은?

수직 상승 중인 공사비, 건축비 현재 역대 최고라는 뉴스기사를 종종 보실 수 있으실 겁니다. 아래와 같은 기사들 입니다. 공사비 상승 어디까지, 제로에너지 인증에 3.3㎡당 1천만 원 시대 열리나 * 공사비의 가파른 상승세가 멈출 줄을 모르고 있다. 2년 전만 해도 수도권 정비사업 공사비가 3.3㎡당 500만 원대였는데 어느덧 700만~800만 원대를 넘나든다. * 7월부터 시멘트 가격이 인상된 데다 2024년 제로에너지 규제까지 확대 적용되면 3.3㎡당 공사비 1천만 원 시대가 열릴 것이란 관측이 나온다. 지난해 재개발·재건축 공사비 16.9% 수직상승… 역대 최고 * 2022년은 정비사업 공사비가 대폭 상승한 해였다. 원자재값 급등으로 인한 여파다. 여러 현장에서 공사비 상승을 두고 조합과 건설사 간 갈등이 불거졌었다. '공사비 인상'에 조합은 시공사 교체, 건설사는 사업 포기 * 원자재 가격, 물가 상승 등 공사비 인상으로 인해 조합과 시공사간 갈등이 깊어지고 있다. * 조합은 더 저렴한 공사비를 제시하는 시공사로 교체하는 강수를 두고, 시공사는 수익성이 확보되지 않은 사업장은 입찰하지 않거나 입찰을 포기하는 사례도 나오고 있다. 그렇다면, 실제 2023년 상반기 건축비 동향은 어떨까요? 2023년(상반기) 아파트 건축 공사비 분석 자료 * 주거시설 중 아파트 (수도권, 지방권)를 중점적으로 소개하며, 시설별로 금액을 확인하실 수 있습니다. Escalation 미적용 (민간공사 기준), 아파트(기본) * 서울기준, 500세대 이상, 판상형으로 확인할 수 있었습니다. 아파트는 2022년대비 2023년 4월, 5월 대비 상승비율 22년, 588~538만이었던 공사비가 2023년 4월은 623만~570만으로 상승비율은 5.96%이며, 2023년 5월은 660만~600만으로 2.63% 상승하였습니다. 표준시장단가 상승률 표준시장단가 상승률은 다음과 같습니다. 표준시장단가가가 무엇이며, 어떻게 도시정비사업에 영향을 미칠지 다음 기사로 확인하실 수 있습니다. 표준시장단가에 물가 반영… 재개발·재건축 공사비 인상 압박 * 5월 1일부터 표준시장단가에 물가 보정 방식이 적용된다. 국토교통부는 이런 내용의 ‘2023년 하반기 건설공사 표준시장단가 공종 및 단가’를 지난달 30일 공고했다. * 표준시장단가는 건설공사 실적을 기반으로 공종별 시공비용(재료비+노무비+경비)을 추출해 유사 공사의 공사비 산정에 활용될 수 있도록 마련한 공사비 산정기준이다. * 국토부는 최근 4개월 동안의 건설물가변동분을 반영한 결과 표준시장단가가 직전(2023년 1월)보다 2.63% 올랐다고 설명했다. 표준시장단가가 상승하면서 재개발·재건축 등 정비사업을 포함한 각종 공사비 인상 압박도 커지게 됐다. 이상으로 2023년(상반기) 건축 공사비 분석에 대한 소식을 마치겠습니다. 한국프롭테크는 IT를 통해 도시정비사업 추진을 빠르고 투명하게 바꾸고 있습니다. 얼마집 | 인증된 아파트 소유주 커뮤니티인증된 아파트 소유주들과 익명으로 안전하게 대화해 보세요!얼마집 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.

조례가 변경되어도, 시공사 선정을 조기에 하기 어려운 이유

올해 7월부터, 서울시가 시공사 선정 기준을 바꿉니다. 지자체 중 유일하게 사업시행인가 이후 시공사를 뽑았던 관례에서 벗어나, 조합설립인가 이후 시공사를 뽑는 것으로 변경된 것입니다. 그런데 또 업계에선 "내역입찰"때문에 생각보다 시공사 선정이 활성화되지 않을 것이라는 주장도 나오고 있습니다. 대체 "내역입찰"이 무엇이기에 그러는 걸까요? 도시정비는 수주와 착공 사이의 간격이 상당하기에, 공사비상승에 대한 마찰은 항상 있어왔습니다. 지금처럼 공사비 때문에 난리 난 게 처음이 아니란 이야기죠. 단지, 그 전에는 공사비보다 분양가가 더 올라서 티가 안 났던것뿐.. 10년전에도, 이에 대한 문제점이 대두되었고, 이에 대해 2가지 해결 방법으로 다음과 같은 이야기가 나왔습니다. 문제점 1) 시공과 착공사이의 간격이 크다 →  해결책 : 시공사를 되도록 늦게 뽑아라 문제점 2) 시공사를 선정한뒤 설계도가 확정되므로 공사비에 기준이 제대로 없다 →  해결책 : 도면이 확정된 뒤에 시공사를 뽑아 기준(내역)을 잡아 입찰하라고 하자 그리하여, 서울시는 사업시행인가 이후 시공사를 뽑기로 결정하게 된 것이며, 공사비를 협상할 때 기준을 만들기 위해 건축물에 들어가는 재료의 내역과 재료별의 금액 표기하여 입찰하는 "내역입찰"방식을 채택하게 된 것입니다. 내역입찰이 왜 문제가 되는 것일까요? 그러면 아무리 들어봐도 내역입찰이란것이 참 좋아 보이는데 왜 문제가 되는 걸까요? 바로 순서가 꼬이기 때문입니다. 내역을 정확히 산출하려면, 도면이 완성되어야 하는데, 도면은 건축심의 후 기 확정되고, 사업시행인가 이후 최종 확정됩니다. 즉, 도면이 없는 상태에서 도면을 만들라고 하는 모순이 생겨버리는 거죠. 조합 설립 이후에 시공사를 선정하면, 설계도를 확정하는 건축심의 이전에 시공사를 뽑게 되어 내역입찰이 애매해집니다. 이에 대해 서울시는 시공사에 설계를 일괄로 주는 권한 (턴키), 또는 예정내역서를 만들어 오는 내용을 검토하고 있으나, 기존법으로 건축심의까지 나면 공동시행자 방식으로 시공사를 선정할 수 있습니다. 그렇기에 만약 내역이 오류가 날 경우 기존의 시공사가 책임을 져야 한다면, 이미 건축심의 이후로 시공사를 뽑는 "공동시행방식"이 있으므로 이러한 리스크를 감수하면서 참여하려는 시공사는 매우 적을 것으로 예상됩니다.

도시정비 사업의 암흑기(?) 해법

공사비가 끝없이 오르고 있습니다. 몇년전만해도 비례율이 넘쳐나 법인세를 걱정해야 할 현장들은 이제 법인세는 커녕 현금청산을 걱정해야 할 지경에 이르고 있고, 보수적으로 잡았던 관리처분계획도, 이제는 빠듯한 숫자를 넣어도 조합원들을 만족하기 힘든 숫자가 나와 버립니다. 물론 도시정비의 공사비는 예전에도 계속해 올랐습니다. 그런데 왜 갑자기 이런일이 불거진것일까요? 네 그렇습니다. 시세와 분양가가 정체되고 있죠..이전에는 공사비가 평당 100만원이 상승해도 분양가는 그 이상 올랐기에 조합에서도 공사비 상승에 토를 달지 않았고 심지어 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 공사비를 더 줄테니 특화를 해달라고 요구했을 정도 였습니다. 하지만 이젠 공사비를 벌충하기 위해 조합원 분양가를 올릴수밖에 없을 정도로 상황은 바뀌었죠. 그리고 공사비는 정체되더라도, 절대 급격하게 떨어지진 않을 것 처럼 보입니다. 그나마 최근 분양가가 회복추세이긴 합니다만..아직은 미미한상태.. 특히 최근의 공사비는 분양가가 천만원대 중반의 사업장은 사업성 자체가 나올수 없는 구조가 되어버렸습니다.... 그렇다면.. 도시정비사업은 이제 황혼을 맞이한 걸까요? 강남같은 초고가 분양가를 확보할수 있는 곳 외에는 불가능한 사업구도가 되어버린 걸까요? 단언할순 없지만, 저는 아직 길이 있다 봅니다. 재건축 재개발 사업은 수입인 분양가와, 지출인 공사비로만 이루어진것이 아닙니다.제3의 요소로  룰 (규제)이 있지요. 지금처럼 분양은 정체되는데, 공사비는 늘어나는 경우는 10년전 리만시절에도 있었습니다. 당시 상황을 묘사한 2012년 기사입니다. 최근 5년간 50%이상 상승... 하지만 작년까지만해도, 10년 전 리만 상황을 기억하지 못할정도의 호경기를 누렸었죠. 어떤 마법이 숨어있던 것 일까요? 간단히 위에서 말한 "룰"을 바꾼것입니다. 실제 예를 들면, 시도조례에서 정한 기준이상 못 올렸던 용적율을 임대기부 채납시 최상한까지 올리는 법안, 재건축초과이익환수제의 잠정적 연기, 조합설립동의율 변경 (80% → 75%) 의무임대주택비율의 폐지 또는 축소. 각종 부담금의 분할납부 가능 및 비율 조정.. 시공사 선정시기 조기화... 위의 여러가지 방법으로 사업수지를 개선하려했고 어느정도 효과가 있었습니다. 아래는 당시의 상황을 나타낸 기사들입니다 재개발 · 재건축 조합 설립 주민동의 80→75로 완화 | 한국경제 (hankyung.com) ‘재개발 임대비율’ 최대 절반 축소 : 경제일반 : 경제 : 뉴스 : 한겨레 (hani.co.kr) 종합정보 > H > 재개발사업, 법적상한용적률까지 완화될 듯 (udp.or.kr) 종합정보 > H > 재건축초과이익 환수제 유예로 가닥잡히나 (udp.or.kr) 광역교통시설 부담금 납부기한 연장 (naver.com) 100% 동일한 내용은 아니지만 기름값이 워낙 요동치니 나라에서 유류세를 인하해 주는 것과 비슷하다고 보실 수 있습니다. 기름값의 절반이 세금이듯이 아파트원가도 30~40%가 세금 또는 기부채납이거든요... '공사비는 오를지언정 떨어지지 않는다'라는 말이 있지만 재건축 재개발을 비롯, 모든 부동산 개발은 공사비 뿐 아니라 여러가지 비용으로 이루어져 있으며, 심지어 공사비에조차 금리가 녹아 있습니다. 따라서 비용이 계속하여 오르는데 사업이 진행될까라는 고민에 시원한 확답은 없지만, 인하할 수 있는 요인도 분명히 있다는것을 희망회로를 돌리며 말씀드립니다. 최근 논의된 학교용지분담금의 축소를 그 예로 들며 전국의 모든 조합에 행운이 있기를 바라고 글을 마치겠습니다. 60㎡ 이하 소형주택도 학교용지부담금 면제…23개 부담금 손질(종합) :: 공감언론 뉴시스통신사 :: (newsis.com)

공사비 덤탱이(?), 이대로 당해야 하나?

주택 현장 곳곳에서 부정적인 뉴스가 나오고 있습니다. 여러 가지 사유가 있습니다만 제일 큰 것은 역시 공사비 증액 이슈겠지요. 재개발·재건축 공사비증액 갈등 확산… 사업장이 멈춘다[하우징헤럴드=문상연 기자] 지난해 치솟은 원자재값으로 인해 공사비 증액문제를 두고 건설사와 조합 간 갈등이 날이 갈수록 심해지고 있다. 최근에는 공사가 중단되는 현장까지 곳곳에서 나오면서 사태의 심각성은 커지고 있다. 재개발·재건축 현장에서 공사비 인상을 두고 갈등이 본격적으로 발생하기 시작한 것은 지난해부터다. 원자재값 급등과 금리인상 등으로 인한 여파다. 문제는 둔촌주공을 시작으로 공사중단 사태가 곳곳에서 벌어지고 있는 점이다. 그동안은 공사비 증액을 두고 협의 지연 및 시공자가 교체되는 곳은 종종 있었지만, 공사 중단까지 간하우징헤럴드 특히 일반주택사업과는 달리 재개발/재건축은 건설사 외의 계약 시점과 착공 시점 사이의 기간 괴리가 커서, 그만큼 공사비 증액폭도 크기에 더욱 잡음이 커지고 있습니다. 거기에, 재개발 재건축 조합은 대부분 비전문가인 민간인들을 중심으로 진행되므로, 그 갈등이 더 클 것입니다. 상대의 인상 내역이 합리적인지, 아니면 흔히 말하는 바가지인지 알 수 있는 방법이 없으니까요. 그렇다면 비전문가인 조합원들은 건설사의 인상 요구를 들어줄 수 밖에 없을까요? 아닙니다. 다행히도 이미 법에서는 공사비에 대한 검증 장치를 마련하고 있습니다. 시공사의 공사비 내역에 신뢰가 가지 않을 때 등 필요한 경우, '도시및 주거환경정비법 (이하 도정법) 29조의 2항 (2019.04.23 제정)' 의거하여, 공사비의 적정성을 요청할 수 있습니다. 위의 내역 및 기타 시행령으로 발표한 사항을 정리하면 아래 표와 같습니다. 여기서, 문제는 물가 상승분은 제외하고 증액분을 결정하는데 아래 표를 보시면 아시겠지만, 실제 물가 상승분 자체가 어마무시합니다. 아래 통계청 건설지수에서 보이듯이, 3년 전 적정 공사비가 평당 500만원이라면, 지금은 26.4%가 상승한 632만원이 적정한 공사비니까요. 그럼, 결국 공사비 검증은 의미가 없는 것일까요? 꼭 그렇지만은 않다고 생각됩니다. 몇천만 원 하는 자동차보다 오히려 몇천 원 하는 시장 콩나물이 더 가격 간에 충돌이 잦습니다. 그건 가격과 내용에 대한 서로의 이해(오해)의 정도 차이겠지요.. 즉, 공사비의 증감폭이 작아도 내용에 대한 불신이 있다면 갈등이, 증감폭이 커도 내용에 대한 서로의 이해가 있다면, 그나마 갈등이 적어지지 않을까 그런 일이 줄어들 수 있지 않을까 하며, 글을 마칩니다. 다행히 서울시도 비슷한 제도를 운영하겠다고 하니 역시 적극 참조하시면 좋을 거 같습니다. 서울시, 공사비 분쟁 차단 나선다▲서울시 양천구 아파트 ‘신목동 파라곤’ 모습. 이 아파트는 공사비 분담 문제로 시공사가 유치권을 행사해 입주를 막고 있다. (연합뉴스)서울시가 공이투데이이투데이

정비구역 입안 요청

안전진단 기준 완화로 최근 안전진단 통과된 단지가 5만 세대가 넘는다고 합니다. (링크) 그러나 대부분 안전진단을 통과했음에도 불구하고 정비구역 지정이 되지 않아, 정비구역 지정을 위한 입안 제안 주민 동의를 징구하는 곳들이 많습니다. 원래 도시정비 사업의 절차상, 정비구역 지정 후 안전진단을 진행하는 것이 정석적인 절차입니다. 그러나 많은 경우 정비구역 지정 전 안전진단을 추진하는 단지들이 많아 안전진단 통과 후, 정비구역 지정을 입안요청 하고 있습니다. (물론, 정비구역 지정 후 사업 추진 내역이 없을 경우 일몰제로 인해 정비구역이 해제될 수도 있는 위험도 있습니다만, 이 부분은 따로 정리하도록 하겠습니다.) 다시말해, 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 먼저 입안요청을 할 수 있습니다. (토지등소유자의 3분의 2이하 범위. 서울의 경우, 해당 지역 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의 필요. 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제1항. ) 그리고, 주민제안형 정비구역 지정의 경우 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부해 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다.(도시정비법 시행령 제12조 제1항). 특히, 서울의 경우 3회의 동의를 2회로 줄여 해당 과정을 간소화 할 수 있습니다.  (링크) 또한,  정비구역 지정 문턱을 낮추고 주민들의 참여를 높이기 위해 ‘정비구역 입안 요청제’를 새로 도입할 예정입니다. 기존에 정비구역 지정을 요청하려면 ‘구역 경계 결정과 정비계획’모두 수립해 제안하던 것에서, ‘구역 경계’만 결정해 요청하면 정비구역 지정을 할 수 있도록 했습니다. 이에 따라 정비계획 수립 비용을 지자체에서 부담하도록 함으로써 정비구역 지정이 한결 수월해질 전망입니다. (2023년 3분기 중 국토부의 도시정비법 개정 발의 예정) FAQ 1. 정비계획 입안 제안 전 토지등소유자가 변경되었다면 다시 동의를 받아야 할까요? 정비계획 입안 제안 전 토지등소유자 변경됐다면 기존 동의 승계될까조합설립에 동의한 토지등소유자의 토지나 건축물을 구입했다면 새로운 토지등소유자는 자동으로 조합설립에 동의한 것으로 승계된다. 그렇다면 정비계획 입안 제안을 위한 동의도 승계되는 것일까?이에 대해 법제처가 정비계획 입안 제안을 신청하기 전에 토지등소유자가 변경됐다면 기존 동의는 효력이 없다는 취지의 법령해석을 내렸다.법제처는 지난 4일 한 민원인이 “토지등소유자가 정비계획 입안 제안에 동의한 후 정비계획의 입안권자에게 제안서를 제출하기 전에 토지 또는 건축물을 양도한 경우 종전 토지등소유자의 동의를 새로운 토지등소유자의 동의로 볼 수위클리한국주택경제신문 토지등소유자가 바뀌면 다시 변경된 입안 제안 내용으로 동의를 받아야 합니다. 2. 입안 제안 내용에는 어떤 것들이 들어가나요? 서울시 내 정비계획을 수립할 경우 토지등소유자별 추정분담금에 대한 검증 절차가 의무화되었습니다. 이번 검증 요청은 지난해 6월 개정된 도시 및 주거환경정비법이 지난달 11일부터 시행에 들어간 데 따른 것이다. 개정법에 따르면 정비계획에는 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 포함하도록 규정하고 있습니다. 최근 조합설립도 되지 않은 은마아파트의 분담금 폭탄의 기사 (링크)가 나오게 된 것도 이러한 배경이 있습니다. 서울시, 정비계획 수립 시 추정분담금 검증 의무화앞으로 서울시 내 재개발구역에서 정비계획을 수립할 경우 토지등소유자별 추정분담금에 대한 검증 절차가 의무화된다.시는 지난 3일 25개 자치구에 ‘추정분담금 검증위원회 검증절차 이행 안내’라는 공문을 발송했다. 해당 공문에 따르면 자치구는 ‘정비사업 추정분담금 검증위원회 운영기준’에 따라 재개발사업 정비계획 수립 단계에서 추정분담금 검증위원회 검증을 거치도록 요구했다. 한국부동산원을 통해 추정분담금 검증을 거치는 공공재개발사업의 경우에는 검증절차가 제외된다.이번 검증 요청은 지난해 6월 개정된 도시 및 주거환경정비법이 지난달 11일부위클리한국주택경제신문

재건축 성공 사례 1: 서초그랑자이

재건축을 진행하게 되면, 아파트의 주거환경은 어떻게 변화하게 될까요? 2022년 12월에 얼마집에서 주최한, 서초그랑자이 (구. 서초 무지개 아파트) 구대환 조합장님의 재건축 사업 추진의 노하우를 들으며 (링크) 재건축을 진행한 단지의 전과 후, 그 역사를 정리해보았습니다. 현재 재건축을 추진하시는 단지의 제일 큰 목표는 '주거환경' 개선일텐데요, 재건축을 전후하여 얼마나 바뀌었는지 사진을 통해 함께 살펴보겠습니다. 우선 서초그랑자이는 조합 설립 이후, 총 9년이 소요되어 2021년 6월 입주한 단지입니다. (아래의 정보몽땅에는 아직 준공인가 단계가 업데이트 되어 있지 않습니다.) 이주 철거 전 재건축을 시작하기 전, 무지개아파트(현. 서초그랑자이)는 1970년대 강남개발을 대표하는 상징적인 단지였습니다. 총 1,074세대 9동으로 이루어져 있었으며 비슷한 시기에 지어진 은마아파트와 상당히 비슷한 느낌을 줍니다 사진으로 봐도 주차장이 좁아 대형차가 지나기 용이하지 않았으며, 아파트 단지 입구의 관리초소가 그 시대에 지어진 아파트의 상징적인 모습을 보여줍니다.  (현재에는 지하주차장 4층까지 확보하여, 세대당 2대의 넓은 주차대수를 갖고 있다고 합니다.) 또한, 재건축 전에도 부촌의 상징이었습니다만, 그 시대의 라이프스타일을 반영하는 것처럼 복도식 아파트로 지어져 있었습니다. 프라이버시를 중요하게 생각하는 지금에는 선호되지 않는 복도식 아파트가 1970년대에 곳곳에 남아있는 모습이 신기하기만 합니다. (전체 9동 중에서 일부가 복도식 아파트였다고 합니다.) 철거 과정 무지개마을 아파트 상가에는 이제는 전국구로 유명해진 유명한 김영모 과자점이 있었습니다. 36년 간이라고 하니, 아마도 무지개 아파트 초기부터 운영되었나 봅니다. 그리고 이렇게 이주가 끝난 아파트는 철거가 시작되었습니다. 그리고, 이주가 끝난 불꺼진 아파트단지는 이렇게 하나하나 해체가 되어 갑니다. 이주가 끝난 후 조용하고 적막한 단지는 이렇게 평지로 변했으며, 이제 하나하나 건축물을 올려갑니다. 서초그랑자이의 부지는 반듯한 네모형태에 큰 사거리를 두고 있어 동 간 거리를 확보하기 위해 가운데에 녹지공간을 확보한 것으로 보입니다. 준공 후 서초그랑자이로 변신한 모습입니다. 아파트 단지의 중앙에 공간감을 줄 수 있는 녹지공간을 확보하고, 총 1,249세대로 2021년 6월 입주를 시작했습니다. 특히, 중앙의 게스트 하우스 등, 커뮤니티 시설에 대한 고민을 통해 공동생활의 하이엔드 주거문화를 만드려 시도한, 다양한 고민이 보입니다. (서초그랑자이 영상 링크) 사진으로 확인하다보니 정말 1970년대의 라이프스타일에서 2016년의 사람들의 삶의 방식이 어떻게 바뀌었는지 유추할 수 있을만큼, 지난 40여년 간의 대한민국 주거환경의 극명한 변화들이 눈에 띄는 거 같습니다. 바뀐 테니스장의 변화가 눈에 띕니다. 1970년대의 테니스장과 2016년의 야외 운동시설의 변화를 보니 흙먼지 바닥에서 전부 초록색이 가득한 모습으로 변화했습니다. 또한, 스카이워크 등 단지 내 산책할 수 있는 녹지 공간과 수변 시설을 확보한 것이 눈에 띄는 변화입니다. 2016년의 대한민국 공동주택의 공간에도 유럽처럼 넓은 녹지와 대지를 가질 수 있지 않을까 하며 공간을 구상하신 것이 이렇게 실현된 거 같네요. 구대환 조합장님이 강의에서 말씀해주신 것처럼, 재건축 사업을 투자의 수단으로 생각할 수도 있지만, 이렇게 높아진 국민소득 수준에 맞는 더 나은 형태의 주거환경 제안이라는 측면에서 접근할 수도 있지 않을까 하는 생각을 하며 이 글을 마무리 합니다.

은마아파트의 부담금 '폭탄'이 벌써?

재건축재개발계의 빅맥지수, 은마아파트가 최근 "부담금"이 나왔다는 뉴스가 나왔습니다. ‘재건축 대어’ 은마아파트도 분담금 ‘폭탄’…최대 7.7억 내야‘강남 재건축 대어’ 은마아파트가 사업 추진 20여년 만에 드디어 서울시로부터 정비구역 지정을 받는 데 성공한 가운데 아파트 소유주가 새 아파트를 받기 위해 내야 할 분담금 추정치가 나왔다. 조합원이 평수를 넓혀갈이코노미스트하이불스(Hi,Bulls) 위 기사에 따르면, 공사비 평당 700만원, 용적율 300%, 일반분양가는 7천7백만원, 조합의 경우 국평84가 약 24억입니다. 어떤 분들은 깜짝 놀라며 시샘을 담아 공사비가 더 오르면 분담금이 늘어날 것이라고 은마아파트의 앞날을 걱정할 것이지만, 좀 아시는 분들은 아직 재건축조합도 설립되지 않은 곳이 저렇게 구체적인 숫자가 나오나? 하고 의문을 가지 실 것입니다. 네, 맞습니다. 원래대로라면 지금은 구체적인 숫자가 나오지 않습니다. 공사비, 분양가, 금리... 지금은 너무도 막연하기 때문이지요. 그런데 왜 저렇게 자세히 하게 되었냐하면, 최근 법이 개정되었기 때문입니다. 원래 개략적인 부담금은 조합설립인가 시 동의서에 개략적인 것에 기재되어 있었지만 (이것도 실제 시행은 크게 오래되지 않았지만..) 그 전에는 별도의 고시가 없었죠. 그러나 작년 2022.06월 도시및 주거환경정비법이 개정되고 2022.12월부터 시행이 되면서 정비계획구역에도 분담금에 대한 추산액 및 산출근거를 적어야 하였습니다 이에 업계에서는, 아무것도 확정되지 않은 상태에서 분담금을 제시하면 분담금이 적든 많든 문제가 발생할것이라 예상했고, 결국 은마의 사례를 통해서 그 예상이 맞은 것 같습니다. 단순 예상치인 이 숫자가 지금 전국을 떠들석하게 달구며 이미 은마의 사업승패여부를 단언하고있으니까요... 앞으로 정비구역이 지정될 여러 현장들은 은마와 같은 문제에 직면할 것입니다. 사업성이 좋으면 좋은대로, 적으면 적은대로 말이 나올 수 있습니다. 이게 단순히 추정치라고 말하면, 추정치라는 단어자체에 트집을 잡는 사람들도 있을 것입니다. 재개발/재건축은 "사업"이지만, 결국 "조합"이기에 사람이 모여 하는 사업입니다. 따라서 숫자보다 감성이 우선인 사업이기도 합니다. 사업을 추진하시는분들은 이런 상황에서, 숫자에 대한 근원적 접근 (더 정확한, 더 좋은 숫자)도 중요하시겠지만, 실제 그것을 받아볼 조합원들에 대한 접근과 신뢰를 쌓아 이건 항상 변동될수 있으나 최대한 좋은 방향으로 이끌어가겠다는 확신을 주도록 함이 서로에게 도움이 될듯 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다

가족간 전세계약 시 주의사항

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 고객분들께서 가족 간의 부동산 거래에 대해 문의를 많이 주셨어요. 가족 간 부동산 거래는 국세청에서 증여로 추정하기 때문에 매우 조심해야 하는데요. 이번 포스팅에서는 가족 간 전세계약에 대한 활용방법 및 주의사항에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 우선, 가족 간 전세계약의 장점은 전세계약과 차용증 두 가지를 비교해보면 알 수 있습니다. 차용증은 이자 지급도 해야 되고 1~2억내외로 큰 금액은 빌리지 못합니다. 벌어들이는 소득이 있어야 상환능력이 있다고 보고 차용으로 인정해 줍니다. 하지만 전세계약은 전세보증금으로 받은 것이니까 이자 지급할 필요도 없고 시세에 맞게만 전세금을 받으면 큰 금액도 빌려올 수 있습니다. 소득이 없어도 가능하고요. 그래서 가족 간 전세계약이 가능하다면 차용증보다 훨씬 유리한 방법이긴 합니다. 그래서 다양한 방법으로 전세계약을 활용하는데요. 예를 들어 부모님이 자녀에게 아파트를 증여해 줬습니다. 자녀는 취득세 증여세를 납부를 해야 하는데요. 이 세금을 납부할 현금이 없습니다. 그렇다고 부모님이 세금 납부를 대신 해주시면 대신 납부해 주는 세금에 대해서도 증여세가 과세되니 세금이 부담이 큽니다. 이럴 때 부모님과 전세계약을 하고 받은 전세보증금으로 세금을 납부한다면 추가적인 증여세가 나오지 않겠죠. 이번에는 반대로 자녀가 현금을 조달해 줄 때 활용 방법입니다. 부모님이 아파트 청약에 당첨되었습니다. 하지만 부모님은 분양금을 납입할 돈이 없고 수입도 없습니다. 그래서 자녀가 분양자금을 대신 조달을 하고 입주해서 살다가 나중에 증여받기로 합니다. 이런 경우에 자녀와 전세계약을 하고 전세보증금으로 분양금을 납입하면 되겠네요. 그리고 나중에 전세보증금까지 승계하는 부담부증여로 명의를 이전하면 됩니다. 그런데 부담부증여의 형식이 좀 이상합니다. 전세보증금 채권자는 그대로 자녀인데 부담부증여하면 채무자가 부모님에서 자녀로 바뀌게 되잖아요. 즉, 본인이 돌려받을 보증금을 본인이 갚는 형식인데도 부담부증여가 성립이 가능할까요? 될 것 같기도 하고 안될 것 같기도 한데요. 정답은 '가능'합니다. 하기 2010년에 나온 예규를 한번 살펴볼까요? '직계존비속 사이에 임대차계약이 채결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 임대보증금을 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감한다.' 즉, 집주인이 된 본인과의 전세 계약이 되더라도 실제 부채를 인수를 하면 부담부증여가 가능한 것입니다. 이런 방법도 있습니다. 여기 부모님과 같이 사는 한 부부가 있습니다. 거주 중인 아파트를 1채 보유 중입니다. 아파트를 한 채 더 취득하려고 하는데요. 부모님이 돈은 주시기로 했는데 요즘 자금출처조사가 빡세져서 차용도 빌리는 금액이 크면 증여로 본다는데 좋은 방법이 없을까 고민하고 있었습니다. 이때 부모님이 너희 아파트로 전세계약을 하고 전세보증금으로 주면 되지 않겠냐고 하는데요. 다만 가족 간 전세 계약은 증여로 의심받을 수 있으니 문제 되지 않도록 공인중개사를 통해서 전세 계약을 쓰고 확정일자도 받으면 될 거라고 하시네요. 부모님이 전세보증금으로 현금을 주시는 거니까 차용처럼 이자지급도 안 해도 되고 계속 전세계약 연장하면 돈 갚을 필요도 없으니 일석이조인 셈입니다. 국세청이 의심하지 못하게 전세권 설정까지 하기로 하는데요. 그렇게 부모님과 전세 계약을 하고 받은 보증금으로 자녀는 아파트 갭투자를 했어요. 여기까지 보면 전세권 설정까지 했으니 별문제가 없어 보이는데요. 이 가족은 아주 치명적인 실수를 합니다. 전세 계약 후에도 자녀가 이 아파트에 함께 거주한 것입니다. 국세청은 가족 간 전세계약시 임대인과 임차인이 함께 거주하면 실질적인 전세계약으로 볼 수 없기 때문에 전세 보증금을 증여로 과세합니다. 가족끼리 한집에 같이 사는데 실질적으로 전세 계약이 말이 안 된다는 것이죠. 교통 카드내역, 통신 기지국, 택배 수령지 등 다양한 방법으로 실제 거주하는지 조사하기 때문에 전입신고만 다른 곳에 하더라고 실제 같이 거주한다면 아무 소용이 없습니다. ※ 가족 간 전세 계약 요건은 다음과 같습니다. ① 전세 계약서 작성 및 주변 시세에 맞게 전세보증금을 실제로 지급해야 합니다. 주변 시세와 큰 차이가 나면 안 됩니다. ② 임차인은 확정일자 및 전입신고를 하고 실제 거주까지 해야 합니다. 전세 계약하고 다른 곳으로 거주하면 안 됩니다. ② 임대인은 전세 계약한 주택에 거주하면 안 됩니다. 상기 요건을 다 충족한다면 가족 간의 전세계약도 실제 계약으로 인정받을 수 있습니다. 다만, 나중에 전세보증금 만기 시 보증금을 다시 돌려주는지를 국세청에서 사후관리를 철저히 하고 있으니 주의하시기 바랍니다. 모든 것이 문제없는 전세계약을 하더라도 안심해서는 안 됩니다. 가족 간 전세 계약은 은행에서 전세대출도 안되니 어떤 자금으로 전세보증금을 마련했는지 전세자금 출처까지 국세청에서 조사할 수도 있습니다. 과거에 증여신고 안하고 부모님한테 현금 증여받은 돈으로 전세 계약을 한다든지, 개인사업자인데 매출 신고하지 않은 돈으로 전세 계약을 한다면 사업장까지 세무조사받을 수 있으니 반드시 조심하셔야 합니다.

유형별 시공사 선정시기 변천사

한국의 부동산시장에서 시공사의 지위는 절대적 입니다. 진짜 사업의 주체는 부동산개발사(시행자 또는 조합)임에도 불구하고 시공사의 브랜드 (힐스테이트, 자이 등)를 걸고 상품을 팔고 있으며 심지어는 대부분의 금융기관은 건설사의 신용보강, 책임준공을 필수적으로 요구하고 있습니다. 특히 재건축/재개발에서는 시공사의 영향력은 더더욱 절대적입니다. 위에서말한 브랜드 부터 초기 자금대여, PF시 신용보강, 인허가 지원, 분양까지 모든 부분에서 시공사가 대행/또는 조언해주기 때문입니다. 대부분의 조합들은 그리하여 시공사를 조기에 선정하기를 원합니다. 항상 실적에 목마른 시공사들도 조기에 본인들의 지위를 확고히 하고 싶어합니다. 그럼 시공사 선정은 언제하도록 법에는 되어있을까요? 재건축/재개발의 모든 항목이 그렇듯이, 시공사 선정시기도 수많은 변화가 있었으며, 그 변화에는 역시 나름의 뒷이야기가 있었습니다. 최근, 서울시가 사업시행인가이후로 가능했던 시공사 선정시기를, "신통기획의 경우는 조합설립인가이후"로 변경하였습니다. 이에 맞춰, 한번 도시정비의 시공사 선정 변천시기를 알아보겠습니다. [단독]서울 정비사업 시공사 선정 ‘조합설립 이후’로 앞당긴다서울시가 정비사업 과정에서 시공자를 선정하는 시점을 조합설립 이후로 앞당기도록 제도 개선을 추진한다. 9일 서울시 등에 따...서울경제한민구 1. 도시 및 주거환경정비법 이전 - 민간 자율시장 (추진위 시절부터 선정가능) 재개발/재건축의 알파와 오메가, 도시및 주거환경정비법은 2003년에 지정되었습니다 (정확히는 2002년 12월) 그전에는 재건축은 주택건설 촉진법, 재개발은 도시재개발법, 주거환경개선사업은 도시저소득주민의 주거환경개선에 관한 법률 로 각각 따로 법이 있었습니다. 통합된 법이 없이 주택법, 공동주택관리법, 민법등에서 필요한 법을 빼다 쓰는 리모델링사업이 떠오르죠? 네 맞습니다. 이때도 법이 각각이고 통일된 거시적 법이 없었기에, 각 사업마다 부족한 것은 필요에 따라 자기 편한대로 다른 법에서 차용해서 썼었습니다. 그러니 시공사도 당연히 빨리 뽑았겠지요. 초기의 건설사는 무려 "추진위(!)"에 선정되었습니다. 이때 건설사는 "공동시행자"라고 불리며 동의서징구, 비용 지원 등을 했습니다 (와!) (건설사 도시정비팀중 2000년초부터 있던 사람들은 동의서 징구 동타기등 정비업체처럼 일하셨던 분들입니다..리스펙 해주세요..) 그리고 조합이 설립되면 "00건설은 공동시행자로서 당 조합의 설립에 지대한 공헌을 하였으므로 시공사의 지위도 인정하는 것에 대한 의결"을 총회에 올렸습니다. 네? 1개사만 올리면 무효 아니냐구요? 그때는 그런거 없었습니다. 그냥 과반수만 찬성하면 왠만한건 오케이가 그때 상황이었습니다. 2000년초만해도 재개발/재건축은 민간의 영역이므로 공공이 개입하지 않는다는 생각이 지배적이었거든요. 2. 노무현 정부 출범 - 재개발재건축은 민간사업이 아니므로 정부개입이 필요하다 ! (최소한 조합설립인가는 나야 시공사를 뽑을수 있다 !) 그러다가 노무현 정부가 들어섭니다. 노무현 정부는 재건축/재개발을 서민들을 내쫓는 철거정책이자 집값을 폭등시키는 주범으로 간주했죠. 그리고 그 뒤에는 건설사가 있다고 보았습니다. 즉, "평화롭게 살고 있던 원주민들을 일부 건설사들이 선동하여 재건축을 하자고 꼬시니 앞으로 건설사는 단순도급에만 준할 것이며, 공동시행등 초기 조합간의 접촉을 엄금"하도록 하였습니다. 가만히 살고있는 사람들 부추기지 말고 진짜 사업이 궤도에 오르면  (사업인가가 나면) 건설사가 진행하라는거죠. 그것을 위해 도시및주거환경정비법으로 중구난방이었던 재개발/재건축 법들을 단일화하고, 인허가부분에서도 많은 변화를 주었습니다. "개인사업이므로 알아서"하라는 분위기에서 "공공의 개입이 필요한 일"로 인식을 전환한거죠. 이렇게 2003년 시작된 도정법은 시공사 선정은 재개발/재건축 양쪽 공히 사업시행인가로 시작되었습니다 그래서 추진위때 공동시행자 등으로 시공사가 선정된 지역은 2006년 이전에 조합설립인가를 내서 추인을 받아야 했죠...은마아파트. 잠실주공5단지등의 초기사업장임에도 불구하고 시공사가 있다는 구역들은 대부분 이때의 흔적인 것입니다 (물론 법적 지위는 2006년 08월 이후 상실되었습니다) 3. 이명박 vs 오세훈 - 지방과 서울 (서울은 사업시행인가가 나야 시공사선정이 가능하다!) 추후 시공사 선정시기는 2006.05.24일 재개발은 기반시설을 개선하는 공공성을 감안하여 조합설립인가이후로 변경되었습니다. 하지만 재건축은 투기의 성질이 더 강하므로 여전히 사업시행인가 이후에 있다가, 2009.02.06일 친부동산 정권인 이명박 정부시절 재건축도 조합설립인가 이후로 시기를 앞당깁니다 자금도, 인허가 여력도 없는 조합에게 시공사를 나중에 뽑으라는 것은 결국 검은돈의 유혹에 더 빠지기 쉬운 환경을 만들수 밖에 없다는걸 현대건설 OB출신인 이명박 대통령은 잘 알았을 겁니다. 그런데 서울의 경우 바로 통수(?)를 맞게 되죠 . 2010.07.16 오세훈시장이 시즌 1에 서울에만 해당되는 "공공관리자제도"를 도입한 것입니다. 공공관리자제도는 아이러니하게도 노무현정부의 관점인 "약한 주민들을 시공사가 선동할수 있다"라는 관점에서 만들어졌죠. 즉, 도정법 초창기대로 재개발이든, 재건축이든 사업시행인가이후로 시공사 선정을 미룬 것입니다. 단, 이미 시공사 선정을 미룸으로서 자금지원 등으로 인하여 오히려 도시정비시장이 복마전으로 바뀌는 것을 보고, 서울시에서 초기 자금을 운영한다는 복안을 마련했죠. 하지만, 아시다시피 그 자금규모는 미미했고. 효과는 크지 않았습니다. 4. 의외로 뜻이 맞은 오세훈과 박원순 ? - 공공시행자 방식 도입 (공사비 검증을 위한 건축심의) 그러다 오세훈 시장님이 박원순 시장님과 시장직을 건 투표에서 물러나고 고 박원순시장님이 새로 시장이 됩니다. 사상이 다른 두 시장이기에 박원순시장은 한강고층제한 등 기존 오세훈시장의 정책을 대부분 바꾸거나 축소하였는데요, 바꾸지 않은 몇몇 정책중의 하나가 바로 이 "공공관리제"였습니다. 즉, 서울은 시공사 선정을 여전히 사업시행인가 이후에 한다는거죠. 이에 많은 여론, 국토부마저도 서울시에 다른 의견을 개진했습니다. 하지만 박원순 시장은 입장을 굽히지 않았죠. 초기 자금이 부족함에 따른 부작용은 인지하나, 지금처럼, 당시도 시공사를 너무  빨리 선정함에 있어서 공사비 협상에 따른 부작용이 여기저기 나오고 있었거든요 (역사는 반복되네요..) 그러므로 시공사를 일찍뽑으면 결국 이런 문제가 생길것이라고 생각한 서울시는 2016.06.10일  공동시행방식을 도입합니다. 공공관리제를 지탱했던 논리중 하나가 "사업시행인가이후 시공사를 뽑으므로 내역입찰을 할수 있어서 시공사의 바가지 공사비에 대응할수 있다"가 골자였습니다. 만약 시공사를 조기에 뽑으면 이 장점이 사라지므로,적어도 건축심의는 나야 위 내역입찰을 할수 있으니 공동시행자 방식을 도입하면 건축심의 이후 시공사를 뽑을수 있게 바꾸었습니다. 하지만 이것은 시공사 선정을 빠르게 해주려는 의도가 아니라..시공사선정을 앞당기라는 여론을 무마하기 위한 전략이었죠. 실제로는 건축심의나 사업인가나 큰 의미가 없고 무엇보다 공동시행자 방식시 시공사의 리스크가 컸기때문에 시공사에서는 꺼리는 종류가 되었습니다. 5. 절반의 독립 ? - 신통기획시 서울시 시공사 선정 조기화 ! 자, 그리고 이제 최후의 변화입니다. (글이 길었네요...) 재건축 재개발은 이제 주식못지않은 대중적 투자처가 되었고, 국토부와 업계인만이 아닌, 일반인들마저도 왜 시공사를 서울만 늦게 뽑는지에 대한 불만을 토로했습니다. 하지만 다시 시장에 오른 오세훈 시장도 본인이 만든 공공관리자제도를 바꿀 마음이 전혀 없었고 변화는 지지부진했습니다. 이에 결국 당을 초월한 노력(?)이 발생했고, 결국 2022년 12월 19일. 서울시 조례개정이 통과되었습니다. 드디어 서울시에서도 조합설립이후 시공사선정이 가능해졌습니다만, "신통기획"인 사업지만 되는걸로 한정하였습니다. 역시 이유는 공사비 등의 협상에서 조기선정의 부작용을 일으킬수 있다는 거였죠. 이로서 현재까지 시공사 선정의 변천사 주요과정을 살펴보았습니다. 생각보다 글이 길어져서 재미보다 사실위주로 나열하게 되었고 이 외에도 소규모재건축, 신탁방식도시정비, 토지등소유자 방식 등에 따른 외전도 있으나..더 늘면 여러분들의 머리에 혼란만 가중시킬수 있으므로...지금까지 설명을 정리하는 선에서 글을 마치겠습니다.

장기수선충당금과 재건축

아파트에서 쓰이는 비용 중에서 소유주의 동의를 받아야 하는 유일한 비용이 있습니다. 바로 장기수선 충당금인데요, 관련하여 얼마집에서 재건축 추진 시 장기수선 충당금과 관련하여 자주 나오는 질문을 정리하였습니다. 장기수선 충당금: 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 금액 이러한 장기수선계획은 3년마다 세우게 되어 있으며, 3년 이내라고 하더라도 수시조정을 통해 변경할 수 있습니다. 다만, 이러한 장기수선 수시조정의 경우 소유자 (주택법 상 '입주자') 과반 이상의 동의를 얻어 진행할 수 있습니다. 💡얼마집에서 장기수선 수시조정 동의 관련 전자투표를 도와드리고 있습니다얼마집 전자투표 신청 Q. 장기수선 충당금을 재건축 안전진단에 사용해도 될까요? 재건축 안전진단에는 상당한 자금이 필요합니다. 수천만원에서, 대단지의 경우 수억원이 소요되는 일입니다. 각 개별 세대별 납부를 진행해도 부담이 되는 것이 사실입니다. 그렇기에 장기수선충당금을 통해 안전진단을 실시하거나 재건축 추진에 사용하는 것을 고려할 수도 있으나, 이는 공동주택관리법령에 적합하지 않습니다. 장기수선충당금은 공동주택의 주요 공용부분의 교체 및 보수를 위해 적립하는 것이므로 (주택법 제37조 제1항, 제51조 제1항), 공용부분의 교체 및 보수를 위한 비용이 아닌 재건축 추진 관련 비용(안전진단 등)을 장충금으로 사용하는 것은 주택법령에 적합하지 않은 것임을 알려드립니다. (국토교통부 질의회신 2017.9.6) Q. 철거 시, 장기수선 충당금은 누구에게 나눠줘야 할까요? 장기수선충당금은 철거 당시의 소유자에게 나눠줘야 하며, 궁극적으로는 재건축 조합에 동의하지 않거나 현금청산을 선택한 소유자들에게 협의 또는 매도청구권을 통해서 소유권을 가져오기에 철거 당시에는 조합에 반환되어야 한다고 볼 수 있습니다. (재건축조합에 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다 서울고등법원 2014나19440) Q. 재건축 추진 중에도 장기수선계획을 수립하여야 할까요? 오래된 단지의 경우, 재건축을 추진하고 있다면 장기수선계획을 수립해야할지 고민될 수도 있습니다. 하지만 재건축을 추진하고 있다고 하여 장기수선 수립대상에서 제외되는 것은 아니며, 3년마다 하는 장기수선계획을 수립해야 합니다. 공동주택관리법 제29조 제1항  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2016. 1. 19.> 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 Q. 장기수선계획 수시변경 시, 외부거주 소유자에게도 고지 의무가 있나요? 설령 소유자 중 실거주 비율이 높아, 거주하고 있는 소유자 과반 이상의 동의를 통해 장기수선계획 수시조정을 진행하더라도 외부거주 소유자에게 개별통지하는 것이 바람직하다고 판단하고 있습니다. 장기수선계획 실무 가이드라인 (국토부 2022)

재건축 추진위원장 및 추진위원 (1) - 자격

‘추진위원장’은 추진위원회를 대표하는 자로서 정비사업조합의 ‘조합장’, ‘추진위원’은 의결기구인 추진위원회 회의의 구성원으로서 정비사업조합의 ‘조합임원’에 대응하는 자로 해석되는 것이 일반적입니다. 추진위원장 및 추진위원의 자격요건 조합장과 같이 추진위원장은 다음 중 하나의 요건을 만족해야 하며, 선임일 내 해당 정비구역에 거주하고 있어야 합니다 * 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년간 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것 * 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있을 것 추진위원은 조합 임원과 같이 다음 중 하나의 요건을 만족해야 합니다. * 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년간 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것 * 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있을 것 추진위원장 및 추진위원 결격사유 도시정비법은 ‘추진위원’의 결격사유에 대해 도시정비법 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용하도록 하고 있으며, 다음과 같습니다. * 미성년자 / 금치산자 (파산자) * 금고 이상 실형을 받고 2년이 미경과한 자 * 금고이상형의 집행유예중인 자 * 도시 및 주거환경정비법을 위반하여 100만원이상의 벌금을 받은 자 * 10% 이상의 동의를 받아 소집된 총회에서 과반수의 출석과, 출석조합원의 과반이 찬성하여 해임될 경우 [참조 사항] 다만, 국토부 표준규정에 위의 내용 중에서 거주요건을 위원장, 감사, 부위원장으로만 제한해서 약간 논란이 되고 있습니다. 제15조 위원의 선임 및 변경 ② 위원은 추진위원회 설립에 동의한 자 중에서 선출하되, 위원장․부위원장 및 감사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자이어야 한다. 1. 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내에 1년 이상 거주하고 있는 자(다만, 거주의 목적이 아닌 상가 등의 건축물에서 영업 등을 하고 있는 경우 영업 등은 거주로 본다) 2. 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 5년 이상 토지 또는 건축물(재건축사업의 경우 토지 및 건축물을 말한다)을 소유한 자 하지만 원칙적으로 법과 규정이 충돌하는 경우 법을 우선하도록 하고 있고, 위의 도정법은 2019년, 국토부 표준규정은 2018년이 최신이기에, 일단은 법을 따르는 것이 제일 바람직할 것으로 생각됩니다. [별표] 정비사업조합설립추진위원회 운영규정(정비사업 조합설립추진위원회 운영규정).hwp 35 KB download-circle

부동산 증여는 올해 이후가 유리하다

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 증여에 관심이 있으신 분들은 2022년 안에 증여해야 유리하다는 말을 들어보셨을 겁니다. 23년부터 증여 시 두 가지 부분에서 세법이 불리하게 바뀌게 되기 때문인데요. 2023년 부터 세법이 불리하게 바뀌니 올해안에 부동산을 증여하는 것이 절세하는 방법이라고 알고 계신분들 많으실 겁니다. 하지만 실제로는 2023년 이후에 증여하는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 일단 2023년부터 세법이 불리하게 바뀌는 것은 맞습니다. 2022년까지는 주택증여 시 취득세가 공시가격을 기준으로 적용됩니다. 하지만 2023년부터는 시가를 기준으로 취득세가 나오게 됩니다. 시가 10억 공시가 6억의 조정지역주택을 증여한다고 가정하면 2022년 증여 시 취득세는 공시가격 6억을 기준으로 나와서 7,200만원이 나옵니다. 하지만 2023년에 증여하면 시가 10억을 기준으로 취득세가 계산되어 무려 1억 2천만원이 나오게 됩니다. 이것만 보면 무조건 2022년에 증여했어야 세금폭탄을 피할 수 있을 것 같은데요. 하지만 2022년과 2023년의 주택가격이 동일하지 않다면 결과는 180도 달라지게 됩니다. 다들 아시다시피 지금 금리인상 등 여러가지 이유로 부동산 가격이 계속해서 하락하고 있습니다. 22년에 시가가 10억이라면 23년 8억으로 하락할 가능성도 충분히 있습니다. 그렇게 되면 23년에 증여하는 것이 증여세가 더 적게 나올 것입니다. 물론 취득세의 부담은 늘어날 수 있습니다만 비조정지역이라면 부담이 크지 않습니다. 최근 부동산 시장이 굉장히 침체되어 있으니 국토부에서도 추가적으로 조정지역을 해제하였습니다. 서울, 과천, 성남, 하남, 광명 5군데 를 제외하고 전 지역이 비조정지역으로 바뀌게 되었는데요. 만약 비조정지역의 주택을 증여한다면 취득세 인상은 무섭지 않습니다. 취득세율이 3.5% 낮게 적용되기 때문이죠. 조정지역의 공시가 3억을 초과하는 주택을 증여할 때만 취득세율이 12%로 중과됩니다. 비조정지역은 취득세율이 3.5%밖에 적용되지 않습니다. 1세대 1주택을 배우자나 부모자식에게 증여하는 경우에는 조정지역이더라도 취득세 중과되지 않는 점 참고하시기 바랍니다. 이렇듯 비조정지역의 주택을 증여하게 되면 취득세가 시가로 더 많이 나오게 되어도 세율이 낮으니 상대적으로 부담감이 적습니다. 약 700만원 정도만 추가로 부담하면 되는데요. 반면에 증여세는 23년에 증여하는 것이 훨씬 적게 나오게 됩니다. 무려 6천만원 가까이 차이가 나는데요. 결과적으로 비조정지역의 주택이 시가가 하락하게 된다면 23년에 증여하는 것이 세금이 더 적게 나오게 됩니다. 심지어 경우에 따라 취득세도 더 적게 나올 수도 있습니다. 부동산 시장이 지속적으로 침체된다면 현재 조정지역으로 남아 있는 지역마저도 23년에는 해제가 될 수도 있습니다. 가령 광명시가 2023년에 조정지역으로 해제가 된다면 어떻게 될까요? 올해 증여하면 12%세율이 적용되지만 조정지역 해제 이후에 증여하면 3.5% 세율이 적용되겠죠? 그렇게 취득세 과세표준은 23년 8억으로 더 높지만 오히려 취득세는 23년이 훨씬 더 적게 나오게 됩니다. 이처럼 부동산 가격이 더 하락하고 나서 증여하면 증여세도 적게 나오고 비조정지역은 취득세도 큰 차이가 없으니 2023년 이후에 증여하는 것이 더 유리할 수 있겠죠? 그런데 23년에 증여하자니한가지 추가적인 걸림돌이 있습니다. 22년에 증여하면 5년만 기다리면 되지만 내년에 증여하면 10년동안 보유하고 처분해야 양도세가 적게 나오거든요. 5년도 긴데 10년을 기다리는 건 좀 어려울 수 있습니다. 그러니 지금 당장 세금이 더 나오더라도 22년에 증여하는 것이 양도세 측면에서는 더 유리할 수도 있습니다. 이것을 이월과세라고 하는데요. 아버지가 아들에게 1억에 취득한 주택을 6억에 증여하였습니다. 아들은 증여받은 주택을 6억에 양도하였습니다. 이렇게 되면 아들의 취득가격은 주택을 증여받은 6억이 되어 양도세를 피할 수 있습니다. 이렇게 증여 후 바로 양도하면 양도세 회피가 너무 크니 증여 받고 5년안에 양도하면 양도세 페널티를 부과하게 됩니다. 증여받은 6억이 아니라 아버지가 최초로 취득한 취득가격 1억으로 양도세가 계산되는 것이죠. 이 기간이 내년부터는 10년으로 연장되는 것이고요. 그러니 양도세를 절세하려면 10년동안 증여받은 주택을 팔 수 없는 것입니다. 이부분이 23년도 증여 시 상당히 큰 제약인데요. 다행히 이 제약마저도 빠져나가는 방법이 있습니다. 바로 증여받은 주택을 1세대 1주택으로 처분하는 것입니다. 아버지와 세대분리 후 1세대 1주택으로 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있는데요. 심지어 비조정지역일 때 증여받았다면 거주의무없이 2년만 보유하면 비과세가 가능합니다. 10년동안 보유할 필요가 전혀 없는 것이죠. 이렇게 비조정지역 주택을 증여받고 2년 후에 양도하게 되면 취득가는 1억으로 낮아지겠지만 어차피 양도세가 비과세 되기 때문에 세금이 전혀 나오지 않습니다. 증여받은 주택도 1세대 1주택 비과세 요건은 동일하게 2년 보유입니다. 그러니 1세대 1주택 비과세를 잘 활용하면 이월과세도 문제되지 않겠네요. 정리하겠습니다. 부동산 가격하락과 조정대상지역 해제로 인해 올해 이후에 증여하는 것이 오히려 더 유리할 수도 있습니다. 무조건 증여를 빠르게 하는 것이 유리한 것은 아니니 언제 증여하는 것이 유리할 지 잘 비교해보는 것이 좋겠습니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜이야기 였습니다.

주거용 오피스텔 절세방법 총정리

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 아파트의 대안으로 오피스텔 투자도 많이 하고 있는데요. 오피스텔은 주거용으로 사용하냐 업무용으로 사용하냐 용도에 따라 세금이 완전히 다르죠? 주거용으로 사용하다 업무용으로 바꿀 수도 있고요. 그래서 오피스텔 관련 세금이 부동산 세금 중 가장 어렵고 애매한 부분입니다. 오피스텔 취득부터 보유, 양도까지 발생되는 세금에 대하여 어렵고 애매한 내용들만 꼽아서 정리했습니다. 인터넷 검색해도 잘 나오지 않는 내용까지 전부 다 알려드릴테니 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 1. 오피스텔 취득세 우선 취득세부터 알아보겠습니다. 오피스텔은 본래 태어날 때부터 건축법상 주택이 아닌 업무용 건물입니다. 그래서 주거용으로 사용하더라도 무주택자이던 다주택자이던 취득세는 무조건 업무용으로 4.6%입니다. 잠깐만요. 2020년 8월 12일부터 취득하는 주거용 오피스텔은 취득세 계산할 때 아파트처럼 주택으로 포함되잖아요. 먼가 잘못 알고 있는 거 아니냐고요? 처음부터 굉장히 헷갈리는데요. 예를 들어 아파트 1채 주거용 오피스텔 1채를 취득하더라도 어떻게 취득하냐에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 아파트를 먼저 취득하고 주거용 오피스텔을 나중에 취득한 경우입니다. 아파트를 취득할 때는 1주택이니 취득세가 중과되지 않습니다. 그 후 오피스텔을 취득하면 아까 오피스텔은 무조건 취득세가 4.6%라고 했죠. 맞습니다. 2주택으로 취득세가 8%가 나오는 것이 아니라 4.6%가 나옵니다. 그럼 이번에는 반대로 오피스텔을 먼저 취득하고 아파트를 나중에 취득한 경우입니다. 1주택으로 취득해도 오피스텔은 무조건 4.6%입니다. 그 후 아파트를 취득했어요. 아파트 취득세 계산할 때는 오피스텔이 주택 수에 포함이 됩니다. 그래서 아파트 취득세 2주택인 8%가 나오게 됩니다. 다시 정리하자면 오피스텔은 주거용이던 업무용이던 다주택자던 무주택자던 무조건 4.6%입니다. 다만 다른 주택 취득 시에는 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함됩니다. 즉, 다른 주택을 살 때만 영향을 끼치는 겁니다. 단, 2020년 8월 11일까지 취득하거니 계약한 주거용 오피스텔은 주택수에도 포함되지 않습니다. 그래서 아파트 같은 다른 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 취득세 측면에서 유리합니다. 2. 오피스텔 보유세 이번에는 보유세로 넘어가 볼게요. 이 부분은 정말 어디서도 알려주지 않는 내용이니 집중해 주세요. 재산세는 일반적으로 주택분보다 업무용이 더 비쌉니다. 주거용으로 사용할 거라면 취득 후 구청에 재산세 변동 신고를 해야 하지만 주택분으로 재산세가 과세됩니다. 따로 신고를 하지 않으면 업무용 재산세가 과세되고요. 종부세는 주택분으로 재산세가 부과되면 종부게사 과세되고 업무용으로 부과되면 종부세가 과세되지 않습니다. 만약 깜빡해서 주거용으로 사용 중인데 신고 안해서 업무용으로 재산세가 나오면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때는 90일 이내 주거용으로 사용 중이라는 증빙서류를 제출해야 세금을 환급받을 수 있습니다. 세금을 돌려받는 절차가 꽤 복잡하니 꼭 잊지 말고 구청에 미리 신고하시기 바랍니다. 문제는 재산세보다 종부세인데요. 여기에는 엄청난 세금 구멍이 하나 있습니다. 오피스텔을 주택으로 사용 중인데도 종부세를 내지 않은 사례들이 꽤 있다고 하는데요. 오피스텔은 겉으로 봐서는 무슨 용도로 사용 중인지 알 수가 없습니다. 안그래도 할 일 많은 국세청이 오피스텔 전부 찾아가서 주택으로 사용 중인지 실사 하기는 사실상 어렵겠죠? 그래서 재산세 기준으로 종부세를 과세할 수밖에 없습니다. 실제 종부세 법에도 주택분 재산세의 납세의무자가 종부세를 납부할 의무가 있다고 명시되어 있습니다. 아까 말했다시피 오피스텔은 원래 업무용 재산세로 과세됩니다. 주택으로 사용한다면 직접 구청에 증빙서류 첨부해서 신고해야 주택분으로 재산세가 부과되는데요. 어차피 재산세 얼마 차이 나지도 않는데 귀찮아서 신고를 안하거나 아니면 종부세를 내기 싫어서 신고 안할 수도 있겠죠. 원래는 구청에서 직접 실사를 가서 무슨 용도로 사용 중인지 파악해야 하는데요. 일반적으로 오피스텔은 업무용 재산세가 더 나오니깐 구청 입장에서는 딱히 손해 볼 게 없습니다. 괜히 실사해서 세금 돌려줄 일 없잖아요. 그러니 그냥 업무용으로 과세하는 겁니다. 이런 상황이니 국세청은 구청에서 부과하는 재산세 기준대로 종부세를 과세하는데 구청에서 똑바로 안하니 제대로 종부세를 과세할 수가 없게 됩니다. 심지어 종부세는 신고납부 의무가 없죠. 국세청이 직접 부과하는 세금이라 그 책임은 국세청에 있기 때문에 늦게 이 사실을 알더라도 가산세는 추징할 수도 없는 겁니다. 구청은 지방세, 국세청은 국세 서로 세수 수입도 다르고 입장이 다르다 보니 이런 상황이 벌어지게 되는겁니다. 구청 입장에서는 업무용 재산세가 세수 수입이 더 많이 걷히는데 뭐하러 실사 가서 주택용 재산세로 세금을 깎아주겠어요. 그래서 현실적으로 주택으로 사용 중이더라도 구청에 신고하지 않으면 종부세를 과세할 수 없는 겁니다. 3. 오피스텔 양도세 마지막으로 양도세에 대해 알아볼게요. 양도세는 비교적 간단합니다. 무조건 실제 사용 여부에 따라가는데요. 주거용으로 사용하면 주택 양도세가 적용되어 주택 수에 따라 중과세율이 적용되고요. 업무용으로 사용하면 일반 건물로 양도세가 과세됩니다. 그리고 올해부터 취득하는 분양권도 주택 수에 포함되죠? 다행히 오피스텔 분양권은 분양 상태에서는 어떤 용도로 사용할지 알 수 없기에 무조건적으로 주택 수에 포함되지 않으니 참고하시고요. 다주택자분들은 양도세 중과를 피하기 위해 이렇게 많이들 하시는데요. 아파트와 오피스텔을 1채씩 보유 중이라면 지금 바로 아파트를 팔면 2주택으로 양도세 중과세율이 적용되잖아요. 그러니 주거용 오피스텔을 업무용으로 용도 변경하고 1주택 비과세를 받는 게 당연히 유리합니다. 그래서 이렇게 오피스텔을 21년에 용도 변경하고 22년에 아파트를 매도했어요. 그럼 1주택이니깐 당연히 비과세 되겠죠? 아닙니다. 이거 잘못 알면 정말 큰일 납니다. 실제로 이렇게 양도하고 비과세인 줄 알았는데 세금 1억 넘게 나왔다고 저한테 상담하신 분도 있었습니다. 주거용에서 업무용으로 용도 변경하면 용도 변경한 시점부터 다시 2년 요건을 채워야 1주택 비과세가 적용됩니다. 위 케이스는 1년만 보유한 것이라 비과세가 적용 안되는 거예요. 2주택 중에 1주택 양도하고 2년 요건 다시 채워야 하는 건 다들 잘 아시는데요. 양도 뿐만 아니라 용도 변경이나 증여하는 경우도 2년 요건을 충족해야 하니 꼭 주의하셔야 합니다. 정리하겠습니다. 주거용과 업무용을 왔다 갔다 하는 오피스텔을 보고 박쥐같다고도 표현하는데요. 잘 알고 사용하면 절세의 지름길이 될 수 있습니다. 반면, 잘못 알고 진행하다가는 수억 원 세금 폭탄 맞으실 수도 있고요. 그러니 오피스텔 보유자분들은 반드시 전문가와 상담한 후 의사결정 하시길 권장 드립니다. 이상으로 진짜 전문가가 들려주는 진짜 이야기였습니다.

얼마집 전자투표 런칭

아파트 집주인 커뮤니티 ‘얼마집', 집주인 인증 기능 갖춘 전자투표 서비스 출시 * 아파트 집주인 대상으로 간편한 전자투표를 통한 여론조사 가능 * 재건축, 리모델링, 장기수선 수시조정 건에 대해 집주인 동의 필요 시 활용 가능 * 타 사 대비 강력한 본인인증과 보안, 간편한 투표 관리가 특징 집주인 인증 기반 아파트 커뮤니티 앱  ‘얼마집'을 서비스하는 한국프롭테크(대표 송지연)는 아파트 집주인들의  비대면 여론 수렴이 가능한 전자투표 기능을 새롭게 출시했다고 10일 밝혔다. ‘얼마집’ 전자투표 서비스는 아파트 선거관리위원회나 재건축,재개발 추진 단지가 집주인들에게 기존의 서면으로 징구하던 각종 동의절차를  ‘얼마집' 앱 내에서 쉽게 바로 진행할 수 있다. 서면으로 제출 시 필요하던 복잡한 서류 제출의 번거로움과 개인 정보 노출 위험에서 벗어나 비대면으로 빠르고 편리하게 진행할 수 있어 높은 참여율을 이끌어낼 수 있다. 재건축의 경우, 안전진단 동의서 징구 단계에서 부터 활용할 수 있으며, 장기수선 수시 조정 시 입주자 과반 이상의 동의를 받아야 할 경우에도 활용할 수 있다. 특히, 타사 서비스 대비 유일하게 집주인 인증 기능이 있어 아파트 집주인 여부 확인이 가능하다. 집주인 인증을 한 번만 거치면, 투표 때마다 인증 절차 없이 투표할 수 있다. 고령의 가족을 대리하여 투표를 진행할 경우에도, 앱 내에서 집주인 인증과 위임장 진행 과정을 거치면 대리인 투표를 손쉽게 진행할 수 있다는 점도 차별점이다. 타사의 외부 공개용 링크 기반의 전자투표 방식에 비해 강화된 보안도 큰 장점이다. 전자서명법과 전자문서 및 전자거래보관법을 준수하여 만들어진 ‘얼마집’은 핸드폰 본인확인과 인터넷 등기소의 등기부등본을 통해 집주인을 인증하는 이중 본인 확인 시스템을 구축해, 투표 조작 및 문서 위변조 발생을 원천적으로 막았다. 투표 참여율 열람도 언제든 가능해, 각 동 별로 참여율을 확인하고 투표 참여 독려도 할 수 있는 점도 특징이다. 얼마집 송지연 대표는 “재건축 또는 재개발 추진 조합에서 집주인 동의 절차를 밟을 시 페인포인트로 지적됐던 부분을 얼마집 전자투표 서비스로 해결할 수 있다“며 “얼마집은 아파트 집주인분들의 부동산 관련 고민을 해결해 드릴 수 있는 서비스를 계속해서 만들어갈 계획”이라고 말했다.   현재 ‘얼마집'은 1월 31일까지 전자투표 서비스 런칭 프로모션을 진행하고 있으며, 자세한 내용은 얼마집 앱 내 고객센터, 또는 홈페이지에서 확인할 수 있다.

가족간 부동산 거래 시 주의 사항 - 매매 및 증여

안녕하세요. 진짜 전문가 공셈입니다. 이웃분들 모두 잘 지내셨나요? 정말 오랜만에 인사드립니다. 오늘은 가족간 부동산거래 및 매매에 대한 활용방법 및 주의사항에 대해 알려드리겠습니다. 가족 간 부동산 거래 및 매매는 우선 일시적 2주택일 때 활용하면 좋은데요. 2019년 12월 이후 신규주택을 조정지역내에 취득하면 종전주택을 2년 이내 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 사실 2년 안에 집을 판다는 게 요즘처럼 부동산 거래가 없을 때는 생각보다 쉽지 않습니다. 1.가족 간 부동산 거래 및 매매 활용방법 여기 한 신혼부부도 현재 일시적 2주택 보유 중이라 2년 안에 종전 주택을 팔아야 되는데요. 생각보다 집이 팔리지 않아서 고민이었어요. 만약 2년 안에 집을 못 팔면 다주택자로 양도세가 중과되어 세금이 엄청 나오게 되니까요. 고민하던 부부를 지켜본 부모님께서는 "1년 안에 안 팔릴 것 같으면 우리한테 팔면 비과세 받을 수 있으니 걱정 말거라. 우린 천천히 팔아도 괜찮다."라고 하십니다. 어차피 부모님은 자녀에게 현재 시가로 매수했으니 나중에 동일한 가격에 매도해도 양도세가 나오지 않으니 세금 걱정할 일은 없기 때문이죠. 이런 방법도 있습니다. 부모님이 거주하고 있는 시가 13억의 아파트가 있어요. 그런데 최근 재개발과 GTX 호재 때문에 좀 있으면 아파트 가격이 엄청 오를 거라는 소문이 돌기 시작합니다. 자녀는 부동산 가격이 더 오르기 전에 본인 명의로 이 아파트를 가져오고 싶은데요. 아파트를 증여받는 게 좋을지 저가로 부동산을 부모님에게 매수하는 게 좋을지 고민이 되었습니다. 고민 끝에 부모님의 아파트를 저가로 매수하기로 하는데요. 시가 13억의 아파트를 10억에 매수하면서 동시에 부모님과 8억의 전세 계약을 맺기로 합니다. 명의만 부모님 명의에서 본인 명의로 가져오는 것이고 실제 거주는 부모님이 계속하실 것이기 때문이죠. 즉, 나는 부모님에게 10억 원을 드려야 하고 부모님은 다시 나에게 전세 보증금 8억을 주셔야 하니 최종적으로 현금 2억만 부모님에게 아파트 매수 대가로 드리면 되는 겁니다. 시가 13억의 아파트를 현금 2억만으로 가져올 수 있게 되는 거죠. 여기서 이런 의문이 생길 수 있습니다. 시가 13억을 자녀에게 10억에 팔면 3억 싸게 팔았으니 3억에 대한 증여세가 나오지 않을까? 가족 간 거래이기 때문에 당연히 자녀에게 일부로 3억을 싸게 팔았으니 증여세가 과세되는 게 맞을 거 같은데요. 자녀는 이렇게 저가양수를 하고 세무서에 가서 부모님한테 집을 싸게 사서 얻은 이익 3억에 대해 증여세 신고를 하러 왔다고 하니 국세청에서 이렇게 답변합니다. 시가보다 30% 이내로 싸게 산 것은 증여세 과세하지 않는다고요. 3억 원이면 증여세가 5천만 원가량 나오는데 이걸 과세하지 않는다니. 정말 엄청난 혜택인데요! 정확히 알아보면 저가양도시 증여금액 계산은 10억을 기준으로 두 가지로 구분됩니다. 시가 10억 원 미만일 경우 시가의 30%를 초과한 부분만 증여세가 과세됩니다. 즉, 시가의 30%까지는 매매가가 차이가 나도 증여세는 과세하지 않습니다. 10억 이상일 경우는 시가와 양도금액이 3억을 초과하는 부분만 증여세가 과세되고요. 그래서 13억 아파트의 경우 증여받았을 때와 부동산 매매를 비교했을 때 매매하는 것이 세금이 더 적게 나올 수 있습니다. 부동산을 저가매수하는 경우 시가와 매매가 차이인 3억에 대해서는 증여세가 나오지 않고요. 대신 부모님은 부동산을 매도한 것이니 양도세는 발생합니다. 이때 양도세는 실제로 10억에 양도했더라도 시가 13억에 양도한 것으로 계산됩니다. 취득세는 자녀의 주택 보유에 따라 실제 취득가 10억에 대해 1~12% 나오고요. 반면, 부동산을 증여받게 되면 증여세 3.3억과 증여 취득세 12%가 적용되어 나옵니다. 만약 부모님이 1주택자이거나 양도차익이 얼마 안된다면 부동산 매매가 증여보다 유리할 것입니다. 2. 장단점 가족 간 부동산 매매 장점은 시가보다 3억 또는 30% 이내의 저가로 거래해도 증여세가 없다는 것, 증여보다 취득세가 적다는 것, 그리고 증여는 5년 이내 매도하면 증여자의 취득가격으로 계산되어 양도세 폭탄이 나올 수 있는 반면 등기 후 언제 매매해도 불이익이 없다는 것입니다. 가족 간 거래이니 언제든 시기적절하게 매매가 가능하다는 것도 편하겠죠. 다만, 다주택자 면 증여받는 것보다 양도세가 더 나올 수 있다는 점, 매매 대금의 일부는 현금이 오가야 되기 때문에 현금 보유자만 가능하다는 점, 매매계약이기 때문에 자금조달계획서를 제출해야 한다는 점은 부담이 될 수 있습니다. 3. 주의사항 가족 간 부동산 매매는 가족 간에 무슨 거래냐 거래인척하고 세금 안내고 증여하려는 것 아니냐는 선입견 때문에 몇 가지 주의사항이 있습니다. 꼭 체크해 주시고 반드시 주의하시기 바랍니다. ① 매매 계약서에 따라 실제 매매 대금을 이체해야 합니다. 거래대금 이 체내 역을 제출해야 소유권이전 등기가 가능합니다. 즉, 잔금까지 이체가 완료되지 않으면 등기가 불가능합니다. ② 매매 대금 출처가 명확해야 합니다. 증여받은 돈이라면 증여 신고서, 소득으로 번 돈이라면 소득증명원 제출이 필요합니다. 정리하겠습니다. 가족 간 부동산 거래는 편법, 탈세의 방법이라고 사회적 인식이 못박혀있는데요. 정해진 요건을 잘만 지킨다면 엄연히 적법한 거래입니다. 잘만 활용하면 탈세가 아닌 절세의 방안으로 활용될 수 있습니다.

투기과열 지구 지정 해제와 재건축

정부의 투기과열지구 지정해제 22년 11월 9일, 정부는 부동산 활성화대책으로 수도권전체 (일부제외) 의 투기과열지구를 지정해제합니다. 그러나 정부 바램과는 반대로, 오히려 투기과열지구 해제지역 집 값은 상승은 커녕 방어도 힘겨워 보입니다. (전 정부가 집값상승을 막기위해 투기과열지구를 지정했지만 오히려 집값상승을 막을수 없었던 것처럼요...) 그럼 일부에서 말하듯이 투기과열지구해제는 부동산시장에 하등 영향이 없을 것일까요? 그 부분에 대해서는 미래가 판단하겠지요. 하지만 확실한 것은, 재개발/재건축시장에서는 상당히 큰 영향이 있을 것입니다. 재건축 영향은? 주택가격에는 영향을 못줄 정책이 재개발/재건축에 어떤 영향을 줄 수 있을까요? 첫번째,  이주비 대출 가능금액의 증가입니다. 이주비는 일종의 주택담보대출이므로 LTV비율에 의해 제한됩니다. 즉 투과지구는 LTV가 최고 40%이므로, 투과지구해제시 비규제의 경우 60%까지 이주비대출금액이 상승합니다. 두번째, 다주택자의 이주비대출이 가능해 집니다. 다시 강조 드리면, 이주비대출은 주택담보대출입니다. 따라서 기존 집이 있으신분들은 처분서약을 하거나 아예 대출이 불가능했었죠. 그러나 투과지구가 해지되면서 다주택자도 대출이 가능해졌습니다. 특히 1+1을 신청한 조합원들에겐 호재지요. 세번째, 투과지구내 5개년 당첨제한 (투과지구내 재건축 및 재개발은 한사람당 5년내 1번 밖에 할수 없음) 이 없어진 것입니다. 따라서 여러 가지 물건을 가진 재건축 및 재개발 투자자라면 관리처분시기를 항상 고민했으나, 이제는 그에 대해서 어느 정도 자유도가 확보되었습니다. 네번째, “입주권매매의 자유”입니다 아시다시피 투과지구는 재건축은 조합설립이후, 재개발은 관리처분이후 매매가 제한되기에 자금력있는 투자자나 입주보다 현금을 원했던 조합원의 권리가 침해되었지요. 하지만 투기과열지구가 해지되면 이런 거래제한도 없어집니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다. 그렇다면 잠시 침체된 재개발/재건축은 활성화되는걸까요? 일단 자금력이 있는 다주택자에 대한 문호개방은 상당히 긍정적일 것입니다. (박근혜정부시절, 미분양이 누적되자 결국 유주택자에게도 청약시장을 개방한 것 처럼요) 거기에 이주비대출총액의 증가와 범위의 확대는 이주에 대한 조합원의 걱정을 한층 덜어주겠죠. 하지만, 이주비 총액 / 범위의 증가는 사업의 시행자인 조합과 시공사에 부담을 증가시킵니다. 이주비 40%, 다주택자 제외라고 잡았던 이주비가 총액과 범위가 증가하니 이자를 대납해야할 시행자와 시공자에게는 부담으로 다가오고, 그 부담은 결국 돌고돌아 조합원에게 전가될가능성도 적지 않고, 무엇보다 공사비증가를 따라가지 못하는 분양가가 미래전망을 어둡게하는 것이 제일 클 것입니다. 하지만, 대부분의 성공적 사업 (아크로 리버파크, 반포자이 등)의 예에서 보듯이. 재개발/재건축은 평균 10년을 전후하는 긴 사업이기 때문에 오히려 불황기때 진행을 해야 호황기때 단물을 받을 수 있는 사업이기도 합니다. 추운 겨울입니다. 하지만 겨울의 끝은 항상 봄이죠. 현 부동산시장도 그와 같을 것이라 믿으며, 글을 마칩니다.

재건축 온라인 여론전 - OS요원의 문제점 (2)

이전 글에서 오프라인 상에서 '홍보요원'인 OS요원의 문제점을 살펴 보았습니다만, 이러한 OS요원의 폐해가 자주 보도되면서, 점차 시간이 지날수록 음지에서 활동하는 방향으로 바뀌고 있습니다. (심지어 OS요원을 금지하는 법안도 발의된 적 있습니다만, 아쉽게도 통과되지 못했습니다 - 기사링크) 조합원으로 가장한 온라인 선전 OS요원이 조합원으로 가장하여 온라인 선전, 여론 몰이를 통한 홍보를 하는 경우가 가장 비일비재한 경우입니다. 온라인 상에서 조합원을 사칭하여, 온라인으로 여론을 조작합니다. ...최근 시공자를 선정한 성남의 은행주공아파트에서 일반 조합원들이 겪은 일들이다...(중략) ... 소셜 미디어를 활용한 간접 홍보도 극성을 부린다. 개별 홍보 자체가 법적으로 막히다보니 조합원을 동원하거나, 조합원으로 가장한 홍보요원이 인터넷을 통해 홍보에 나서고 있는 것이다. 건설사의 처벌 강화 이후 나타난 수주전의 신(新)풍속도이다. 시공자 처벌 강화로 나타난 기현상 | “누군가 당신의 일거수일투족을 감시하고 있다”누군가 한 사람의 일거주일투족을 감시하고 있다. 몰래 사진을 찍고, 미행을 하기도 한다. 행여 다른 사람을 만나기라도하면 연신 카메라를 눌러대기 바쁘다.유명 연예인의 파파라치 이야기가 아니다. 최근 시공자를 선정한 성남의 은행주공아파트에서 일반 조합원들이 겪은 일들이다. 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 건설사들의 처벌 규정이 강화된 이후에 발생한 현상이다. 또 소셜 미디어를 활용한 간접 홍보도 극성을 부린다. 개별 홍보 자체가 법적으로 막히다보니 조합원을 동원하거나, 조합원으로 가장한 홍보요원이 인터넷을 통해 홍보에 나서고 있는위클리한국주택경제신문 하지만 건설사의 처벌이 ‘걸리면 끝장’ 수준까지 강화되면서 OS요원을 통한 직접 홍보보다는 소셜 미디어를 이용해 간접 홍보를 펼치는 사례가 크게 늘었다. 실제로 수주전 당시 전체 조합원의 카카오톡 단체방이 개설된 것은 물론 아파트 통별, 특정 집단별로도 단톡방에서 홍보전이 이어졌다. 조합원 아이디 도용 및 아이디 매수 특히, 조합원 카톡방과 카페에서 조합원을 사칭하거나, 아예 조합원의 아이디를 매수하고 도용하여 논란이 된 경우도 많습니다. [단독] A건설, 한남3구역 조합원 카페 아이디 도용 논란···금품 제공 주장도[단독] A건설, 한남3구역 조합원 카페 아이디 도용 논란···금품 제공 주장도, A건설 직원추정, 조합원 사칭해 다른 조합원 비방 사이버 수사대 신고하겠다고 하니…현금으로 무마 시도 A건설 ”해당 직원 확인되지 않는다”한경닷컴김하나 기자 19일 한남3구역 조합원에 따르면, a조합원은 조합원들이 약 280명 가량 모여있는 한 오픈 대화방에 A건설 직원으로부터 현금을 받았다고 폭로했다. a씨는 "A건설 부장님이라는 사람이 저의 아이디를 도용해 조합 카페에다 다른 조합원을 비난하는 글을 써서 저와 이웃들을 이간질했다"며 "이를 사이버 수사대에 신고하겠다고 하니 아들에게 300만원이 들어있는 봉투를 건냈다"고 밝혔다. 이는 온라인 상에서 '인증받은' 조합원으로 생각하기에 더 쉽게 서로를 믿을 수 있다는 허점을 노린 것입니다. 한남3구역의 또다른 조합원은 "카페의 아이디가 도용을 당한 사례가 이번이 처음이 아니다"라며 "OS요원(외주 홍보인력)으로 보이는 사람들이 명의도용으로 올리는 글로 추정되는 게시물이 있다"고 전했다. 실제 한남3구역 카페에는 '시공사에게 아이디, 비밀번호 알려 주신분 자진회수해 달라', '글이 삭제 됐는데 OS요원 때문에 삭제된 게 아니냐' 등의 항의글이 올라와 있다. OS요원의 직접 카톡방 운영 심지어는 OS요원이 단톡방을 관리하며, 조합원 개인정보를 도용하여 명의를 사칭하거나,  반대 의견을 제시하는 조합원을 카톡방에서 강퇴하며 여론을 조작하기도 하였습니다. 비방하면 강퇴? HDC현산 수상한 ‘조합원 카톡방’ 여론몰이 의혹HDC현대산업개발이 안양 관양 현대아파트 재건축 시공사 선정 투표를 앞두고 직접 카카오톡 단체 채팅방을 운영하며 ‘여론몰이’를 하고 있다는 주장이 제기됐다.앞서 HDC현산은 안양 관양 현대아파트 재건축사업과 관련 관광 로비, 금품 살포 의혹(중부일보 1월 25일·26일자 7면 등 보도) 등 논란이 빚어진 바 있다.2일 안양 관양 현대아파트 재건축 조합 등에 따르면 조합은 오는 4~5일 재건축 시공사 선정을 앞두고 조합원과 거주자들을 대상으로 정보 등을 공유하는 카카오톡 단체 채팅방을 운영하고 있다.현재까지 파악된 채팅방은 3개 이상중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구 2일 안양 관양 현대아파트 재건축 조합 등에 따르면 조합은 오는 4~5일 재건축 시공사 선정을 앞두고 조합원과 거주자들을 대상으로 정보 등을 공유하는 카카오톡 단체 채팅방을 운영하고 있다. 현재까지 파악된 채팅방은 3개 이상으로 각 600, 400여 명이 활동 중인 A, B채팅방 위주로 운영 중이다. 하지만 최근 조합 내부에서 600명이 활동 중인 A채팅방이 HDC현산 외주홍보(OS)가 여론 조작 등을 위해 거주자의 명의를 빌려 운영하고 있다는 주장이 나왔다. 의혹을 제기한 조합원들은 "HDC현산 OS가 한 거주자의 명의를 빌려 조합원 채팅방을 운영 중이고 심지어는 일부 거주자들의 명의를 도용해 채팅방의 인원을 늘리고 활동하고 있다"며 "투표를 앞두고 적극적으로 여론몰이를 하고 있다"고 주장했다. 실제 지난달 8일과 15일에는 명의를 도용당한 것으로 추정되는 거주자들이 해당 채팅방에 입장하고 글을 작성한 적이 없다는 사실확인서를 작성해 공개하기까지 했다. 해결책은? 얼마집은 금융 거래에도 이용되는 본인 인증 방법을 통해서만 소유주 인증을 진행하고 있으며, 이를 통해 원천적으로 OS요원이 조합원을 사칭하여 활동하는 것을 막고 있습니다. 재건축의 가장 큰 리스크인 외부  OS요원의 여론 조작을 막기 위해, 빠르고 투명한 커뮤니케이션을 도와드리고 있으며, 재건축을 추진하는 모든 단지의 빠르고 성공적인 재건축 추진을 기원하며 얼마집이 깨끗한 도시정비 시장을 만들어 나가는데 큰 기여를 할 수 있기를 바래봅니다.

재건축 단톡방 비리 - OS 요원의 문제점 (1)

재건축 및 리모델링 추진하며 가장 크게 걱정하게 되는 위험 요인은 단연코 조합비리 입니다. 이러한 조합 비리가 발생하면 조합원들의 당장의 경제적 손실이 발생할 뿐만 아니라, 재건축 추진의 속도가 느려진다는데 있습니다. 그리고 이러한 비리의 온상이 되는 가장 큰 접점이 바로 OS요원(Outsourcing)입니다. 통상적으로 OS요원은 조합이 고용한 '홍보요원'의 역할로, 원래는 각 조합원들에게 각종 안건에 대한 내용을 알리는 역할입니다. 그러나 실제로는 OS요원이 조합의 비리의 온상이 되기도 - 조합에서 OS요원을 통해 매표를 시도하거나, 혹은 부정선거에 연루기도 하며,  혹은 기존의 조합을 전복하려는 반대편 시공사, 정비업체에서 역시 OS요원을 고용하여 여론을 조작하거나 심지어는 부정선거에 연루되기도 합니다. 투표 부정 일례로, 잠실주공5단지 재건축 조합의 경우 OS요원을 동원하여 투표용지를 바꿔치기 했다는 의혹으로 검찰조사가 진행되고 있습니다. ″비밀점 콕, 투표용지 바꿔치기” 잠실 5단지 내부 증언 터졌다 | 중앙일보잠실5단지는 7년 전 재건축 계획안이 마련됐고, 6800여 가구로 재건축될 예정이다.중앙일보양수민기자 김태윤기자 고성표기자 구독 복수의 내부 제보자로부터 투표용지 바꿔치기에 대한 구체적 증언을 들었다. 또 당시 후보자 중 당선시켜야 할 대의원 후보들을 미리 표시한 일명 '정답표'(찍어야 할 후보자 옆 칸에 표시가 돼 있는 용지)가 있었다는 새로운 주장도 들을 수 있었다. 조합 관계자와 홍보도우미 2명 등 모두 3명이 투표용지가 담긴 봉투를 조심스럽게 뜯고 미리 기표가 된 다른 용지로 바꿔치기 했다" 매표 잠실주공5단지가 특별한 사례는 아닙니다. 헬리오시티의 경우 2018년 조합장 선거에서 OS요원을 통해 홍보전을 펼치며 조합장 선거에 당선되었으나 결국 검찰조사 끝에 구속된 사례 (링크)가 있습니다. 2018년 3월 서울 송파구 헬리오시티(구 가락시영) 조합장 선거를 앞두고 각 후보 진영이 200명에 가까운 OS 요원을 동원해 치열한 선거전을 펼친 것은 업계에서 유명한 일화다. 당시 상황을 잘 하는 한 조합원은 "마치 구청장 선거 이상으로 과열된 분위기가 있었다"며 "각 후보별로 고용된 OS가 은밀히 조합원들을 만나러 다니며 경쟁적으로 특정 후보를 찍도록 유도하는 것은 공공연한 비밀이었다"고 말했다. 이러한 OS요원들은 재건축의 빠른 진행을 위해 필요악이라고 하지만, 결국 OS요원 고용에 들어간 홍보비는 조합원들의 분담해야 할 비용입니다. OS요원의 일당이 10-20만원부터 시작하기에 수백명의 OS요원이 동원되는 조합의 비용은 시간이 지날수록 조합의 큰 부담이 됩니다. 게다가 더 무서운 사실은, OS 요원들을 통해 각종 용역계약이 과다청구되는 것 뿐만이 아니라, 조합 내 더 큰 비리를 덮는 용도로 쓰이는 것입니다. "홍보요원들은 원칙적으로 선거 기간에 조합원 집을 방문할 수 없다. 하지만 편법을 쓴다. 일반 안건을 다루는 조합 총회를 선거 기간에 같이 연다. OS가 일반 총회를 명목으로 집집마다 방문할 수 있고 이때 특정인에게 표를 달라고 유도할 수 있다. '사업이 빨리 진행되려면 이 사람을 뽑아야 한다'는 게 주 레퍼토리다." ″빅마우스 심는데 1000만원” 20년차 OS가 고백한 추악 비리 [재건축·재개발 복마전 2-④] | 중앙일보복잡한 정비 사업에서 조합원들이 사업을 이해하도록 돕는 게 본래 역할이다. 정비 사업 안건을 설명하기도 하지만, 조합장을 포섭해 원하는 업체와 계약하도록 손을 쓰기도 한다. -모든 조합원이 넘어오나? =물론 경쟁 OS 업체랑 더 친한 조합원도 있다.중앙일보양수민기자 김태윤기자 고성표기자 구독 이렇듯 OS요원 활용의 폐해에 대해서 많은 사례가 있기에, 점점 OS요원의 활동은 드러나지 않는 음지로 향해가고 있습니다. 다음 포스팅에서는 온라인 상에서의, 서면결의 상에서의 OS요원 활용의 문제점에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

추진위 설립없이 바로 조합 설립이 가능하다고?

요즘 가장 뜨거운 신통기획에서 새로운 재건축 추진 방법을 제시했습니다. 💡 "추진위구성을 생략"하고 바로 조합으로 설립하여, 추진위에서 조합 설립기간 까지를 단축 추진위에서 조합 설립까지 소요되는 기간을 2년 6개월 가량 줄여 빠른 속도로 사업을 진행할 수 있다는 것이 요지입니다. ("추진위 건너뛰고 조합 설립 직행, 인허가 2년 반 앞당긴다" 기사링크) 추진위 설립 시 요구되는 동의율이 50%이고, 조합설립 시 필요한 동의율이 75%이므로, 추진위 설립 과정을 생략하면 일정은 더 빨라질 수 있다는 아이디어입니다. 실제 기사의 단지에서도 추진위 승인 단계를 건너뛸 경우, 1년 3개월이면 충분할 것이며, 통상적인 재건축은 조합 설립까지 평균적으로 3년 9개월(추진위 승인까지 5개월, 조합 설립 인가까지 3년 4개월)이 걸리는 것에 비교해 2년 6개월 짧아지는 것입니다. 다만, 기사에 언급된 단지의 경우 이미 89%가 이미 찬성하여 조합설립 동의율을 넘어선 상태이기에 가능한 이야기 입니다. 그렇다면 실제는 어떠할까요? 그러나 이 부분에서는 실제 2-3년씩이나 실질적으로 단축될 수 있을 것인지에 대한 의문부호가 생깁니다. 실제 추진위 결성을 위해 50% 동의서를 징구하면, 이 동의서는 조합 설립 인가에서 그대로 사용할수 있습니다. 즉, 추진위 동의서 50% + 조합설립동의서 25%를 사용할 수 있는 것입니다. 만약 추진위 없이 조합설립으로 직행하게 되면, 조합 설립 동의서를 한번에 75% 이상을 걷어야 합니다. 💡도시및 주거환경정비법 제 31조(조합설립추진위원회의 구성ㆍ승인) ② 제1항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 이 조에서 “추진위원회 동의자”라 한다)는 제35조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장ㆍ군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. 실제 추진위에서 조합설립인가까지 3-4년 걸리는 곳이 많습니다만, 동의율이란 것은 뒤로 갈수록 점점 반대하는 사람이 많아지는 게임이라 동의율 집계에 시간이 걸리는 것이지, 추진위 구성 때문에 시간이 더 오래 걸린다고는 볼수 없을 것입니다. 또한 추진위 인가는 큰 변수가 없으면 타 인허가기간에 비해 나오는 시간도 길지 않으므로 드라마틱할 정도의 효과는 크지 않을 것이라 생각됩니다. 물론, 허가 절차가 하나 없어져서 단축되는 것은 분명히 있습니다. 하지만 실제 조합설립에 이르는 과정에서 가장 중요한 것은 마지막 1-2%의 동의율 싸움이기에 이번 결정이 실제 사업기간 단축에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 생각되며 이 글을 마칩니다.

2023년 바뀌는 부동산 세법

안녕하세요 진짜전문가 공셈입니다. 최근 23년 세법개정안이 발표되었는데요. 윤석열 정부 이후 첫 세법개정인 만큼 아주 파격적으로 바뀌는 내용이 많습니다. 이 중 부동산 세법에 관한 중요한 내용만 정리해서 알려드리겠습니다. 첫번째 종부세가 파격적으로 인하됩니다. 이번 종부세 개정은 내용에 따라 올해부터 바로 적용되는 것과 내년부터 적용되는 것으로 이렇게 나뉘어집니다. 올해부터 바로 적용되는 종부세 변경내용부터 자세히 알아보겠습니다. 첫번째 일시적 2주택자, 상속주택, 지방저가주택 보유 시 1세대 1주택자로 판정합니다. 과세표준에는 모든 주택의 공시가격을 합산하지만 기본공제나 세율은 1세대 1주택자로 적용해주는 것입니다. 공정시장가액비율도 100%에서 60%로 인하됩니다. 이 부분의 절세효과가 상당한데요. 쉽게 말하자면 공시가의 60%만 과세하겠다는 것입니다. 이 세가지 내용만으로도 종부세 절감효과는 상당합니다. 예를 공시가 10억과 15억 주택이 모두 조정지역이고 일시적 2주택이라고 가정해볼게요 작년에는 종부세가 4,700만원이 나왔습니다. 하지만 올해는 1주택자로 판정되어 공제금액 11억과 1주택자 세율로 계산되고 공정시장가액비율도 60%로 인하되어 과세표준이 확 줄어들게 됩니다. 종부세가 830만원만 나오네요. 무려 작년 대비 4천만원 가까이 줄어든 것이죠. 일시적 2주택 뿐만 아니라 기존주택과 상속주택을 2채 보유중일 때도 마찬가지구요. 수도권 광역시 외 공시가 3억이하의 지방저가주택을 보유하는 경우도 주택수에서 제외되어 대 1주택으로 적용됩니다. 다만 자동으로 알아서 1세대 1주택으로 적용되어 종부세가 나오는 것은 아니구요. 9월 16일부터 30일까지 홈택스에서 합산배제를 신청해야 종부세 감면이 적용되니 참고하시기 바랍니다. 이것만 해도 작년에 비해 종부세 감면이 많이 되는데요. 23년부터는 이보다 훨신 적게 종부세를 납부하게 됩니다. 특히나 다주택자가 상당한 혜택을 받게 되는데요. 우선 1주택자와 다주택자의 기본공제가 상향됩니다. 다주택자는 무려 3억이나 추가로 공제를 받을 수 있게 됩니다. 그리고 가장 중요한 내용이죠. 다주택자 중과세율이 폐지 되고 세율도 인하됩니다. 지난 양도세 개정내용도 그렇고 이번 정부의 부동산 세금정책은 정말 놀랄 정도로 화끈한 것 같습니다. 종부세율은 이렇게 변경됩니다. 23년부터는 주택수 상관없이 공시가격이 같으면 1주택자와 다주택자의 종부세율이 이렇게 동일하게 적용되는데요. 세율 변경이 어느정도로 파급적인 효과가 있는지 느끼기 쉽게 연도별로 종부세를 한번 비교해보겠습니다. 조정지역의 아파트 3채를 보유중이고 공시가격 합계는 20억이라고 가정하겠습니다. 작년에는 2,900만원 정도로 종부세가 나왔는데요. 올해는 공정시장가율이 60%로 인하되어 과세표준이 낮아지게 됩니다. 작년대비 절반정도인 1,400만원가량 종부세가 나오게 되겠네요. 23년부터는 공제금액도 9억으로 인상되고 중과세율도 없어져서 1%의 세율로 적용받습니다. 종부세가 400만원도 나오지 않네요. 작년에 비하면 정말 종부세가 많이 줄어들었네요. 이번엔 공시가격별로 다주택자의 종부세 예상금액을 비교해봤는데요. 공시가격이 이보다 크던 적던 절감효과는 비슷합니다. 21년 종부세 대비 23년 종부세는 약 15%수준밖에 안되는 것을 알 수 있습니다. 이 정도면 다주택자가 더 이상 종부세를 두려워할 필요가 없어 보입니다. 이제 취득세 중과세만 없어지면 다시 다주택자의 세상이 돌아올 것 같네요. 종부세뿐만 아니라 소득세도 인하됩니다. 종합소득세 뿐만 아니라 양도소득세도 소득세에 속하니 함께 인하되는 효과가 있습니다. 다만 인하수준이 조금 아쉽습니다. 세율 자체가 변경되는 것이 아니라 세구간만 변경되는데요. 23년 이후 발생하는 소득부터 약 54만원정도 세금이 인하된다고 생각하시면 됩니다. 아쉽긴 하지만 그래도 조금이라도 세금이 줄어드는 건 반가운 소식입니다. 이렇게 좋은 소식도 있지만 안 좋은 소식도 있습니다. 앞으로 배우자, 자녀에게 부동산 증여 후 양도할 때 최소 10년이상 보유하고 양도해야 양도세 폭탄을 피할 수 있습니다. 예를 들어 1억에 취득한 부동산이 시가 6억으로 올랐다면 양도차익이 5억이나 되니 양도세가 많이 나오겠죠. 이 부동산을 배우자에게 증여 합니다. 그럼 배우자 증여공제가 6억이니 증여세가 한푼도 나오지 않습니다. 반면 배우자는 시가 6억에 증여 받았으니 이 부동산의 취득가액이 6억이 됩니다. 그러므로 6억에 양도해도 양도차익이 없으니 양도세가 전혀 나오지 않겠죠? 과거에는 이렇게 증여받고 바로 양도하면 양도세를 피할 수 있었습니다. 이 모습을 보고 있자니 국세청 입장에서는 마음에 들지 않았겠죠. 그래서 양도세를 회피하지 못하게 증여받고 최소 5년동안은 양도하지 못하게 법을 만듭니다. 증여받고 5년내에 양도하면 취득가격을 증여받은 6억이 아닌 최초 취득한 1억으로 적용하는 것이죠. 그런데 앞으로 이 양도기한이 5년에서 10년으로 연장되는 것입니다. 증여받고 10년이 지나고 양도해야 양도세가 나오지 않는 것이죠. 10년내에 양도하면 최초 취득가격 1억으로 양도세가 계산되어 양도세가 많이 나오게 됩니다. 증여 취득세도 23년부터 인상되잖아요. 그런데 23년이후 증여부터는 10년은 기다려야 양도할 수 있게 되니 올해가 지나면 더 이상 증여하기는 어렵게 되는 것입니다. 지금까지 부동산 세법개정내용을 살펴봤는데요. 사실 이 내용들이 완전히 확정된 것은 아닙니다. 시행령 개정은 국회동의가 필요 없어서 정부의 의지대로 할 수 있습니다. 하지만 법안 개정은 국회를 통과 해야되서 다수당인 민주당이 동의를 안하면 방법이 없습니다. 민주당은 종부세 완화를 반대하는 입장인데요. 국회 180석을 차지하는 민주당의 협조를 구하지 못하면 종부세 완화가 실현되지 못할 수도 있습니다. 정리하겠습니다. 이번 세법개정안에는 부동산에 대해 감세하는 좋은 내용들이 많습니다. 아무쪼록 민주당의 협력으로 이 세법개정안이 무사히 통과하길 바래봅니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.

당신의 오픈채팅방은 안전한가요?

채팅방에서의 여론 몰이 입장 시 인증을 요구하는 카카오 오픈챗방에서는  소유주 '인증' 채팅방이라는 것으로 인해 그 안에서 나오는 이야기를 더 쉽게 믿고는 합니다. 그렇기에 소위 말하는 '작전세력'이 더 쉽게 활동할 수 있습니다. 종종 단톡방 내의 몇 개의 (실제 소유자가 아닌) 가짜 아이디를 통해 부정적 이슈를 터뜨려 단톡방에서 여론을 조성하고, 특정 인물을 조합장으로 민다거나 서로를 비방하는 식으로 여론을 몰아가며 이 피해는 고스란히 조합원들이 부담하게 됩니다. [창간8주년 | 조합장보다 더 센 권력 ] 조합 흔드는 단톡방… 양날의 검 됐다지난 2010년 3월 카카오톡이 출시된 이후부터 우리는 단톡방의 세상에 살고 있다. 소속원들의 의견을 수렴하고, 의무적인 정보공개가 필요한 재개발·재건축 등 정비사업 조합에서도 이를 적극 활용하고 있다. 편의성·경제성·접근성을 고루 갖춘 단톡방이 두루 활용되면서 도시정비법에 따른 정보공개 의무를 이행하기 위함과 여론형성 수단으로 발전하고 있다. 하지만 이와 함께 치명적인 역기능도 나타나고 있다. 때로 조합의 근간을 흔드는 편가르기의 장으로, 투기세력의 선동의 장으로, 특정 시공자·후보자 밀어주기의 수단으로 변모하기도 한다. 오죽하면위클리한국주택경제신문 또한, 의견에 반대하는 사람들의 경우 강퇴나 메시지 가리기를 통해 언로를 차단하여 적절한 의견 게시를 막는 경우가 많습니다. 실제 여러가지 파행운영이 되었던 둔촌주공의 조합 운영에 대해서도 반대의견을 무조건 강퇴를 통해 편파적인 여론을 조성한 것을 원인으로 보는 의견도 있습니다. 둔촌주공 사태보면 이래서 네이버카페가 위험해요 : MLBPARK둔촌주공 자문위원회 상가 나오지도 않는 사람이 상가 받기 위해 이 일을 벌린거로 밝혀졌잖…mlbpark.donga.com 그렇기에 '작전세력'이 여론몰이를 위해 조직적으로 활동한다는 의혹은 도시 전설이 아닙니다. 특정 건설사가 정비사업 조합에서 단톡방에서 자사에 우호적인 여론 형성과 조합장, 이사, 감사 등 집행부 선출에 관여했다는 의혹을 받은 적이 있으며, 이러한 단톡방 여론몰이는 암암리에 이뤄지고 있습니다. 다시말해, 카카오 오픈채팅방은 조합원들간의 의견 교류를 위해 운영하고 있다고 하지만, 이해관계자를 통한 허위 사실의 온상지가 되기도 합니다. 비방하면 강퇴? HDC현산 수상한 ‘조합원 카톡방’ 여론몰이 의혹HDC현대산업개발이 안양 관양 현대아파트 재건축 시공사 선정 투표를 앞두고 직접 카카오톡 단체 채팅방을 운영하며 ‘여론몰이’를 하고 있다는 주장이 제기됐다.앞서 HDC현산은 안양 관양 현대아파트 재건축사업과 관련 관광 로비, 금품 살포 의혹(중부일보 1월 25일·26일자 7면 등 보도) 등 논란이 빚어진 바 있다.2일 안양 관양 현대아파트 재건축 조합 등에 따르면 조합은 오는 4~5일 재건축 시공사 선정을 앞두고 조합원과 거주자들을 대상으로 정보 등을 공유하는 카카오톡 단체 채팅방을 운영하고 있다.현재까지 파악된 채팅방은 3개 이상중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구 오픈채팅방에서 보안문제 혹은, 오픈채팅방에서는 등기부등본과 개인인증 정보를 방장에게 제출하기에 신원이 확실하다고 믿기 쉽습니다. 하지만 온라인 상에서의 그 사람이 '그 사람'임을 인증하는 것이 몇 가지 서류를 제출한다고 하여 보장할 수는 없습니다. (잠실 주공 재건축 단톡방 도용 논란 링크) 얼마집에서는 금융거래에서도 사용되는 핸드폰 본인인증과 인터넷등기소를 자동 연동하여 소유주가 아닌 사람은 절대 채팅방에 진입할 수 없습니다 채팅방 비밀번호 공유는 안전한가요? 현재 오픈채팅방은 인증을 받은 유저에게 비밀번호를 공유하여 입장을 허용하고 있습니다. 하지만 채팅방으로 진입한, 누군가 한명만 비밀번호를 유출하겠다고 마음 먹는다면 비밀번호는 쉽게 유출될 수 있습니다. 설령 주기적으로 비밀번호를 변경한다고 하여도 역시 근본적인 문제는 변하지 않습니다. 더욱 무서운 것은 인증 시 인증하는 사람이 소유주가 아닌 경우도 있습니다. 안타깝게도 얼마집은 이러한 실제 사례 - 이를 통한 개인정보 유출 사례를 목격한 유저들의 니즈에 의해 탄생되었기에 앞으로 이러한 위험은 더 커질 것이라고 예상하고 있습니다. (그리고 이렇게 한번 무너진 신뢰관계는 쉽게 회복되기 어렵습니다) 요상한 아파트 정보공유 오픈 채팅방 눈팅 중 : 클리앙안녕하세요. 15년 정도 된 아파트에 살고 있습니다. 그런데 어제 엘리베이터를 타니 아파트 정보공유 카카오 오픈채팅방을 소개하는 쪽지가 붙어 있더라구요. 호기심에... 그리고 세대수는 엄청 많은데 딱히 온라인 커뮤니티가 없어서 아쉬웠던터라 잽싸게 들어가봤습니다. 그런데 묘하네요... 일단 방장한테 1:1대화로 부동산계약서나 재산세영수증 관리비고지서 등을 가지고 인증을 하면 인증방으로 입장 시켜주는 거 같네요. 공지를 보니.. 방장 지는 소개 한 줄 없으면서 인증이라니.. 그냥 내버려두고 있는데 이번엔 어떤 사람이 아파트 리모델링 동…클리앙클리앙 소유주 단톡방을 위해 봉사하는 방장의 선의를 의심하는 악순환이 되지 않아야 하겠지만, 안타깝게도 오픈채팅방의 방장의 선의를 의심하지 않더라도 몇 개의 숫자로 조합된 비밀번호를 해킹하는 방법에 대해서 인터넷에 다수 존재합니다.   실제로 소유주 단톡방에 소유주가 아닌 사람들이 지속적으로 들어오는 사례에 대한 인터넷 목격담 (링크) 은 도처에 있습니다. 한번 소유주는 영원한 소유주인가요? 또한 이러한 비밀번호 유출이 일어날 수 밖에 없는 구조의 원인 중 하나로, 아파트라는 대상은 지속적으로 매매가 일어나고 권리관계가 변경되기에 생성된 지 오래된 소유주 인증 채팅방의 경우 필연적으로 해당 방에는 '소유주가 아닌 사람' 이 있을 수 밖에 없습니다. 다시말해, 소유주 인증 채팅방은 시간이 지날수록 관리되기 어려우며, 사유화되기 쉬운 커뮤니티입니다. 그렇기에, 이 모든 고민을 한번에 해결해 줄 수 있는 아파트 소유주 자동인증 커뮤니티 '얼마집'을 도입하여 번거로운 인증과 보안 고민없이 편하게 이야기 나누는 날이 오기를 바라며 이 글을 마칩니다.

부동산 법인 설립 - 취득세와 양도세 폭탄

안녕하세요 진짜 전문가 공셈입니다. 부동산법인으로 투자 고민중이신 분들은 이 영상 보고 다시 한번 고려 해보셔야 할 겁니다. 정부에서 23년부터 부동산 법인의 세금을 올리겠다고 발표하였기 때문인데요. 그런데 분명 뉴스에서는 법인세율 인하해서 중소기업 세금 부담을 낮춘다고 했거든요 그럼 오히려 부동산 법인이 더 좋아지는거 아닌가요? 사실 법인세법 개정내용을 자세히 보면 여기에는 엄청난 함정이 있습니다. 분명 법인세율 인하가 된 것은 맞습니다. 기존에는 10% 세율구간이 2억까지였는데 5억으로 확대되었거든요. 그런데 여기 이 부분을 잘 보시면 10%세율이 없고 20% 세율만 있죠? 여기에 바로 부동산 법인이 해당되는 것입니다. 정부가 발표한 세법개정안 원문을 살펴보면 세율을 인하하지만 일부 법인은 10% 세율을 제외한다고 되어있죠? 일부 법인에는 이렇게 부동산법인이 포함되어 있습니다. 즉 23년부터 부동산 법인의 세금이 인상되는 것입니다. 이것만 해도 부동산 법인의 미래가 암울한데요. 부동산 법인의 단점 사실 부동산 법인은 법인세만 나오는 것이 아닙니다. 부동산 법인을 시작하기전에 가장 많이 착각하시는 내용인데요. 법인 통장은 대표자 개인통장과 엄연히 별개입니다. 내 소유 법인이라도 법인 통장의 돈을 그냥 막 가져올 수 없습니다. 법인의 돈을 가져오려면 배당이나 급여 형태로 가져와야 합니다. 배당으로 가져오면 배당소득세 급여로 가져오면 근로소득세를 추가로 납부해야 하는거죠. 만약 이렇게 세금을 내지 않고 막무가내로 법인 통장의 돈을 그냥 가져가면 어떻게 될까요? 이때는 법인에게 무이자로 돈을 빌린 것으로 간주하여 세금이 부과됩니다. 이것이 그 유명한 가지급금입니다. 가지급금 발생이 법인의 최대 단점이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 가지급금 10억이 발생하면 어떤 불이익을 당하는지 알아보겠습니다. 우선 돈을 가져간 대표자는 무상으로 돈을 빌렸기 때문에 법인으로부터 이자만큼의 혜택을 본 것이나 마찬가지입니다. 즉 10억에 법정이자율 4.6%를 곱한 4,600만원만큼 이득을 본 것이죠. 이 이득만큼 법인에게 급여받은 것으로 간주하여 세금을 과세하는 것입니다. 이게 끝이 아닙니다. 법인에게도 페널티가 있습니다. 실제로 이자를 받지는 않았지만 4,600만원 이자를 받은 것으로 간주하여 법인세가 과세됩니다. 이자 받은 것도 없는데 이자소득에 대해서 법인세를 내라니 어이가 없으시죠? 쉽게 말하자면 세금없이 법인 통장의 돈을 그냥 가져가면 괘심죄로 대표자와 법인 양쪽에 징벌적 세금을 부과하겠다는 것입니다. 이런 것까지 고려하면 법인투자가 개인보다 크게 유리한 것은 아닙니다. 부동산 법인 vs. 개인 양도소득세 비교 5년동안 보유한 상가의 양도차익이 2억이라고 가정해보겠습니다. 법인의 경우 5년동안 보유해도 장기보유공제가 적용되지 않습니다. 법인세를 내고 나면 1억 8천만원이 남는데요. 이 돈을 가져오려면 세금을 내야 한다고 그랬죠? 세금을 최소화하기 위해 9년간 배당으로 가져온다고 하면 배당소득세가 2,500만원 발생합니다. 법인세와 소득세를 합하면 약 4,500만원 나오네요. 개인의 경우 양도소득세가 4,900만원 나옵니다. 이렇게 보면 법인이 유리한데요. 하지만 이건 법인세율이 인상되기 전 이야기입니다. 내년부터는 이 법인세율이 20%로 인상되어 법인세가 무려 2천만원이나 증가합니다. 개인보다 법인이 세금이 더 나오는 것입니다. 부동산 법인의 장점 보시다시피 부동산법인의 미래가 정말 암울해졌습니다. 그럼에도 불과하고 법인이 유리한 경우도 분명 있습니다. 양도차익이 10억일 경우에는 이야기가 달라집니다. 세율이 20%로 인상되었음에도 불구하고 부동산법인이 개인보다 더 유리합니다. 이렇게 투자규모가 클수록 법인이 더 유리합니다. 단기투자일때도 부동산법인이 유리한데요. 개인의 경우 1년미만 보유한 부동산 처분시 양도세율이 50%입니다. 하지만 법인은 단기보유이더라도 세율은 동일합니다. 다만 오래 보유해도 장기보유공제는 적용되지 않죠. 즉 보유기간이 짧은 부동산 투자일수록 법인이 더 유리합니다. 그 외에도 몇가지 장점이 더 있습니다. 일단 법인이다 보니 뭔가 좀 있어보입니다. 주변에서도 부동산법인으로 투자한다고 하면 부동산 전문가로 보일테구요. 대출도 개인에 비해 매우 용이합니다. 법인은 대출시 소득을 고려하지 않기 때문에 대출규제를 받지 않습니다. 두번째로 경비처리가 용이합니다. 개인의 경우 양도소득세에서 필요경비로 인정되는 항목이 정해져 있습니다. 하지만 법인은 사업과 관련이 있으면 뭐든지 비용처리할 수 있습니다. 이자비용은 물론이고 차량유지비도 어느정도 비용처리가 가능합니다. 세번째로 건강보험료가 절감됩니다. 법인으로 보유하는 부동산이나 임대소득은 개인의 것이 아니므로 건보료가 부과되지 않습니다. 법그 외로 법인을 통해 증여세를 절감할수도 있습니다. 이외에도 몇가지 장점들이 더 있습니다. 만약 이런 장점들 때문에 부동산 법인을 하신다면 상가투자만 하는 것이 좋습니다. 법인으로 주택을 투자하면 3가지 세금폭탄이 기다리고 있습니다. 법인세는 기본세율 외에 주택 양도차익의 20%를 추가로 과세합니다. 종부세는 기본공제 없이 최대 6%세율로 부과됩니다. 공시가 10억 주택 한채만 보유해도 종부세가 3천만원이나 나옵니다. 취득세는 몇주택이던간에 무조건 12%입니다. 공시가 1억이하면 법인도 취득세 1% 아니냐구요. 이거 잘못 알고 계신분들이 많은데요. 설립 5년 미만의 수도권 과밀억제권역 소재지에 위치한 법인이라면 1억 이하의 주택을 취득해도 취득세가 12%로 중과됩니다. 무조건 1억 이하라고 취득세 1%는 아니라는 점 주의하시기 바랍니다. 정리하겠습니다. 이번 세율인상으로 인해 부동산 법인이 많이 불리해졌습니다. 그럼에도 불구하고 법인으로 투자하는 것이 유리한 경우도 있을 것입니다. 무턱대고 법인설립하지 마시고 실익을 잘 따져서 결정하시기 바랍니다. 이상으로 진짜전문가가 알려주는 진짜이야기였습니다. 감사합니다.

상생임대인 2편 - 계약갱신청구권과 양도세 비과세 요건

안녕하세요 진짜전문가 공셈입니다. 이전 포스팅에서 역대급 세금혜택제도인 상생임대주택에 대해 자세하게 정리해드렸는데요. 상생임대주택을 활용하면 지방에 거주하시는 분들도 실거주 없이 2년 거주한 것으로 인정받을 수 있어서 서울아파트를 취득해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 상생임대주택이라고 무조건 비과세가 되는 건 아닙니다. 당연히 이 상생임대주택을 1세대 1주택으로 양도해야 합니다. 그리고 상생임대차계약에 따라 반드시 2년 이상 임대를 완료하고 양도해야 하는데 이부분에서 보이지 않는 엄청난 함정이 숨겨져 있습니다. 임차인을 잘못 만나면 사실상 상생임대주택이 불가능 하기 때문입니다. 예를 들어 22년 8월에 갭투자로 아파트를 취득하였습니다. 승계한 임대계약이 22년말에 종료하여 23년 1월부터 다시 임대계약을 체결합니다. 이때는 직전 임대계약이므로 임대로를 시세대로 인상할 수 있습니다. 그리고 24년 10월에 상생임대계약을 체결합니다. 참고로 상생임대계약은 임차인 변경, 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용과 상관없이 모두 가능합니다. 그런데 만약 상생임대계약이 계약갱신청구권 사용과 겹치는 상황이라면 매우 조심해야 합니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하니 임대료를 5%이내로만 인상하라고 합니다. 집주인은 기분좋게 당장 임대차계약서를 작성하자고 합니다. 어차피 계약갱신청구권 때문에 5%밖에 못 올리는데 상생임대계약과 겹쳐서 실거주 2년까지 인정받으니 매우 이득이라 생각합니다. 그리고 1년이 지나고 갑자기 임차인이 사정이 생겨서 원래 임대기간보다 1년 일찍 이사를 가야한다고 말합니다. 집주인이 상생임대혜택을 보려면 2년 이상 임대해야 하죠? 지금 임차인이 나가면 비과세를 받을 수 없습니다. 그러므로 계약서대로 임대기간이 끝나고 1년뒤에 이사가라고 말합니다. 그러자 임차인이 이렇게 말합니다. 계약갱신청구권 사용하면 계약서상 임대기간과 상관없이 임차인이 언제든지 계약해지 할 수 있다. 통지 후 3개월 뒤면 계약해지 효력 발생하니 그렇게 알라구요. 이건 정말 임차인의 엄청난 권리네요. 암만 그래도 이렇게 일방적으로 통지하고 3개월 뒤면 임대계약이 자동해지 된다니 어이가 없습니다. 이럴줄 알았으면 중도 계약해지를 금지한다는 특약을 넣을 걸 집주인이 후회하는데요. 그럼 만약 계약서에 임차인은 계약기간만료전에 위 계약을중도해지 할 수 없다 이를 어길 시 임대인의 손해를 배상 한다는 특약조항을 넣었다면 상황은 달라졌을까요? 이번에는 임차인이 계약만료 1달을 남겨두고 이사를 가야할 것 같다고 말합니다. 계약을 중도에 해지하지 않기로 특약까지 정했는데 정말 죄송하다고 하는데요. 집주인은 당신 때문에 임대기간 2년 못 채워서 양도세 비과세를 못받게 생겼다. 특약에 이를 어길 경우 손해배상해야 한다고 했으니 본인 대신 양도세를 납부하라고 합니다. 임차인 입장에서는 몇 억이 나오는 양도세를 자기가 전부 손해배상하는 것은 아닌 것 같으니 억울하면 행정소송 하라고 합니다. 행정소송 결과 놀랍게도 법원에서는 이렇게 판결합니다. 주택임대차보호법에 따라서 당사자간 합의하에 특약으로 정하였더라도 임차인에게 불리하게 작용한다면 그 특약은 아무 효력이 없습니다. 그러므로 임차인은 손해배상 책임이 전혀 없다구요. 실제로 주택임대차보호법에는 이와 같이 계약갱신의 경우 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 이법을 위반한 약정은 그 효력이 없다고 이렇게 명백하게 나와있습니다. 즉 임차인의 계약해지 권한을 제한하는 약정은 아무 효력이 없다는 것입니다. 집주인은 상생임대주택으로 비과세 받을 줄 알고 이미 매도계약 체결하고 중도금까지 받은 상태였습니다. 임차인 잘못 들였다가 양도세 폭탄 맞게 되었습니다. 이건 뭐 특약도 안 통하니 임차인이 중간에 나간다고 하면 상생임대주택을 받을 방법이 전혀 없겠네요. 이런 문제없이 상생임대주택 비과세를 받으려면 이렇게 직전임대계약이 계약갱신청구권 사용이 되어서 상생임대계약과 계약갱신청구권 사용이 겹치지 않아야 합니다. 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용 이외의 임대계약은 임차인 마음대로 계약 중도해지가 불가능하기 때문입니다. 정리하겠습니다. 임차인 잘못 만나서 상생임대계약과 계약갱신청구권 사용이 겹친다면 상생임대주택 비과세 혜택을 못 받을 수 도 있습니다. 상생임대 혜택을 꼭 받고 싶다면 임차인까지도 신경써야 한다는 점 주의하시기 바랍니다. 이상으로 진짜전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.

상생임대인 1편 - 양도세 비과세 방법

안녕하세요. 얼마집 전문가 공셈TV, 진짜 전문가 공셈입니다. 최근 윤석열 정부가 들어선 이후 새로운 부동산 정책이 쏟아지고 있습니다. 그 중 가장 획기적인 것은 2년 실거주를 안해도 1세대 1주택 양도세를 비과세해준다는 것입니다. 상생임대인 제도를 개선해서 기존의 거주기간을 1년만 인정해주는 것을 2년으로 혜택을 확대하겠다는 건데요. 원래 서울처럼 조정지역 1세대 1주택을 양도세 비과세 받으려면 2년 거주를 해야 하잖아요. 그런데 앞으로는 임대료를 적게 인상하면 거주를 한번도 안해도 양도세 비과세를 받을 수 있게 됩니다. 그야말로 역대급 세금혜택입니다. 이렇게 되면 지방사는 사람도 거주요건이 없으니 수도권 아파트를 양도세 없이 투자가 가능해집니다. 혜택이 크다보니 상생임대인 제도에 대해 문의가 폭주하고 있습니다. 어떻게 하면 이 혜택을 받을 수 있는지 또 이 혜택을 최대한 활용하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 1.상생임대인 요건 우선 이 혜택을 받기 위한 상생임대인 요건은 크게 3가지입니다. 우선 직전계약 대비 임대료를 5%내로 인상해서 임대계약해야 합니다. 그러다 보니 당연히 직전에 임대계약이 존재해야겠죠? 즉 새로 완공된 아파트는 직전임대계약이 없으니 한번 임대차계약을 하고 난 뒤에 상생임대인 계약이 가능합니다. 그리고 상생임대인 계약을 21년 12월 20일부터 24년말사이에 체결해야하며 2년이상 임대해야 합니다. 그 외 다른 요건은 없습니다. 1주택자, 다주택자, 고가주택, 주택임대사업자 등 모두 해당됩니다. 생각보다 간단하죠? 다만 여기서 직전계약의 요건이 조금 까다롭습니다. 위의 요건을 모두 만족하는 직전계약이 있어야 합니다. 첫번째, 주택 취득 후에 직전 임대차계약을 직접 계약해야 합니다. 즉 갭투자하여 승계 받은 임대차계약은 내가 직접 임대차계약을 한 것이 아니라 이전 집주인이 계약한 것이므로 직전계약에서 제외됩니다. 그러니 승계받은 임대차계약이 끝나고 새로 임대차계약을 해야 직전계약이 되는 것입니다. 이 직전계약이 끝나고 한번 더 임대계약을 해야 상생임대인이 되는 것이죠. 두번째 실제로 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 직전계약이 2년계약이였으나 실제로 임차인사정으로 1년만 살고 이사했다면 직전계약에서 제외됩니다. 다른요건은 없습니다. 임차인이 변경되어도 되며, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 사용 등 모두 해당됩니다. 2.비과세 매도 요건 이렇게 요건을 모두 충족했다면 이제 혜택을 받을 차례죠. 다만 매도도 잘해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 우선 양도세는 1세대 1주택만 비과세 됩니다. 당연히 상생임대주택도 1세대 1주택으로 매도해야 합니다. 일시적 2주택도 적용 가능합니다만 그 외 다주택 보유 중에 상생임대주택을 매도하면 1세대 1주택이 아니므로 양도세도 비과세 되지 않습니다. 그리고 이 요건이 아주 중요합니다. 상생임대차계약에 따라 반드시 2년 이상 임대완료를 하고 매도 해야 합니다. 상생임대차계약 중간에 매도하면 비과세가 불가능합니다. 또한 임차인이 계약기간 중간에 나가도 2년이상 임대완료가 안되므로 비과세가 불가능합니다. 이 때문에 나중에 임차인과 법적 다툼까지 생길 수도 있습니다. 그러니 만약을 대비하여 계약서에 중도퇴거 불가라고 명확하게 명시하는 것이 좋겠죠? 3.임대계약 사례 분석 1) 분양아파트 이제 실제로 어떻게 임대계약을 해야 상생임대인에 해당되는지 분양 아파트부터 예를 한번 들어 보겠습니다. 분양아파트는 일단 직전계약이 없으므로 신규임대계약은 임대료를 시세대로 받으면 됩니다. 그리고 1년 6개월 이상 지난 후에 두번째 임대계약은 5%내로 인상하면 되겠죠? 이렇게 두번째 임대계약을 24년말 이내로 하면 상생임대인이 됩니다. 이번엔 임대계약일정 좀 더 타이트하게 해보겠습니다. 이번에는 첫번째 임대계약이 25년 4월에 종료됩니다. 이러면 25년부터 두번째 임대계약이 시작되니 24년말이 지나가서 언뜻보면 상생임대인이 불가능해보입니다. 하지만 가능한 방법이 있습니다. 임대시작일이 아닌 임대계약일만 24년말까지 체결해도 되는데요. 임대 재계약은 임대만료일로부터 6개월내부터 가능합니다. 즉 최대한 빨리 한다면 첫번째 임대계약이 1년 6개월 이상 지난 후 바로 두번째 임대계약을 24년말에 할 수 있는 것이죠. 정리하자면 분양 아파트의 경우 첫 입차인 입주일이 23년 6월이내 이기만 하면 시간을 최대한 활용하여 상생임대인 혜택을 적용받을 수 있습니다. 2) 갭투자 갭투자일 경우는 약간 다릅니다. 우선 승계한 임대계약이 끝나야 합니다. 승계임대계약이 끝나고 내가 직접 계약하는 첫번째 임대를 하고 1년 6개월 이후 두번째 임대계약을 24년말전에 하면 됩니다. 가장 타이트하게는 이렇게까지 23년 6월부터 첫번째 임대계약이 시작되어도 가능합니다. 정리하자면 갭투자의 경우 승계한 임대계약 종료일이 23년 6월내이면 상생임대인이 가능합니다. 승계한 임대계약 종료일이 23년 7월이후라면 어떻게 해도 상생임대인이 불가능하니 갭투자를 할 때 임대계약 종료일을 잘 고려해야겠습니다. 4.전월세시장 안정화될까? 그런데 이렇게 상생임대제도 활용에 대해 생각해보니 과연 이 제도가 전월세 시장 안정화에 도움이 될까 의구심이 드는데요. 만약 승계한 임대계약이 계약갱신 사용전이면 첫 임대계약은 계약갱신 사용으로 5%내 인상해야 되고 두번째 임대계약도 상생임대때문에 연속으로 임대료 인상을제한받습니다. 이 경우 정부의 의도대로 시세대로 임대료를 인상할 수 없으니 전월세 시장이 안정되는 효과가 있습니다. 하지만 승계한 임대계약이 이미 계약갱신청구권을 사용했다면 이야기가 달라집니다. 이미 계약갱신 청구권을 사용했으니 첫 임대계약을 시세대로 인상할 수 있습니다. 이미 올릴대로 전월세를 올린다음 두번째 임대계약에서 5%만 인상하는 거니 임대료 제한에 무슨 의미가 있을까요? 반대로 투자자 입장에서는 임대료는 시세대로 올리면서 실거주 인정받아 비과세까지 받으니 이보다 좋을 수가 없겠네요. 이런 이유 때문에 계약갱신사용된 전세아파트가 인기가 많아질 것 같습니다.

조정 대상 지역 해제 후 대출과 양도세 변화

안녕하세요 얼마집 전문가 공셈TV, 진짜 전문가 공셈입니다. 오랜만에 부동산시장에 대형호재가 생겼습니다. 최근 국토부에서 깜짝 발표로 전국의 규제지역을 대거 해제하겠다고 발표한 것인데요. 1. 규제지역해제 현황 규제지역 해제현황을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다. 기존 규제지역의 절반이상이 해제되었는데요. 9월 26일부터 해제가 된다고 합니다. 규제지역 해제현황은 투기과열지구와 조정대상지역 두가지로 나뉘어 집니다. 인천과 세종은 투기과열지구에서만 해제되고 조정대상지역은 그대로 유지됩니다. 경기도 일부와 그 외 모든 지방지역은 조정대상지역에서 해제되는 것이구요. 투기과열지구 해제되면? 인천과 세종처럼 투기과열지구에서 해제되면 크게 3가지가 완화되게 됩니다. 우선 15억 초과도 주택담보대출이 가능해집니다. 입주권 전매제한도 없어지게 되구요. 자금조달계획서는 제출의무는 그대로 유지됩니다만 그에 따른 증빙자료는 제출이 면제됩니다. 그 외 혜택은 딱히 없습니다. 사실 투지과열지구 해제는 큰 의미가 없습니다. 투기과열지구가 해제되어도 가장 큰 규제인 부동산세금이 완화되지 않기 때문입니다. 따라서 안타깝게도 세종 인천은 부동산세금 완화는 전혀 없습니다. 조정대상지역 해제되면? 조정대상지역이 해제되어야 모든 규제가 완화된다고 볼 수 있는데요. 우선 모든 부동산 세금이 완화됩니다. 대출한도도 금액제한 없이 파격적으로 LTV 70%까지 상향됩니다. 특히 다주택자도 대출에 대한 제약이 없어지므로 대출이 매우 쉬워지게 됩니다. 6억이하 주택 취득시 자금조달계획서는 제출의무 자체가 없어집니다. 이 외에도 청약요건도 완화되고 분양권 전매제한도 사라지게 됩니다. 이처럼 조정대상지역이 해제되면 사실상 모든 규제가 다 풀리게 됩니다. 특히 세금규제가 전부 다 풀리기 때문에 세금걱정 없이 주택을 취득할 수 있게 됩니다. 1) 조정대상 지역 해제 - 양도세 이번에는 조정지역해제 시 세금완화에 대해 자세히 알아보겠습니다. 가장 크게 완화되는 것은 양도세입니다. 23년 5월 이후부터 다주택자가 조정지역 주택을 처분하면 양도세율이 최대 30%까지 추가로 중과세 되는데요 비조정지역 주택은 다주택자가 언제 양도해도 중과세율이 적용되지 않고 장기보유특별공제까지 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건도 크게 완화됩니다. 비조정지역은 2년 실거주를 없이 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 일시적 2주택 적용시 종전주택 처분기한도 2년에서 3년으로 연장됩니다. 다만 조정대상지역에서 해제되어도 과거에 취득한 주택은 비과세 요건 완화가 적용되지 않습니다. 조정지역일 때 취득하였다면 양도할 때 비조정지역이더라도 2년거주를 해야 비과세가 가능하니 주의하시기 바랍니다. 2) 조정대상 지역 해제 - 취득세 취득세도 크게 완화됩니다. 3주택이상 다주택자는 비조정지역을 취득해도 취득세가 중과되어 큰 의미가 없습니다. 하지만 가령 서울에 이미 1채가 있지만 파주에 시가 6억 주택을 1채 더 취득한다면 취득세 중과 없이 1%세율이 적용됩니다. 이런 취득세 완화 때문에 1주택 보유자들이 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 추가로 취득하기 쉬워졌습니다. 3) 조정대상 지역 해제 - 종부세 종부세는 2주택 보유자만 의미가 있는데요. 조정지역 2주택 보유중에 일부주택이 비조정지역으로 바뀌게 되면 다주택자 종부세율을 피할 수 있습니다. 다만 6월 1일 기준 조정대상지역 여부로 종부세 세율이 결정됩니다 따라서 부산에 2채 보유중이라면 올해까지는 다주택자 종부세율이 적용되어 종부세가 많이 나올 것입니다. 4) 추가로 조정대상 지역 해제될 가능성이 있는 곳은? 이번에는 규제 해제지역에서 제외되었지만 추가적으로 조정지역에서 해제될 가능성도 있습니다. 서울이나 세종은 어려워보입니다만, 경기 일부지역과 인천 일부지역은 머지 않아 충분히 해제가 가능할 것으로 보입니다. 위 지역들은 조정대상지역으로 뒤늦게 지정된 지역들입니다. 뒤늦게 지정된 지역이라는 건 그만큼 뒤늦게 상승한 지역이라는 의미입니다. 비교적 상승이 적게 된 곳이니 먼저 해제될 가능성이 높다는 것이죠. 따라서 위 지역의 주택을 취득한 예정이라면 조금만 더 기다려보는 것을 권해드립니다. 2. 조정지역 해제되면 부동산 오를까? 그런데 조정지역이 해제되면 과연 부동산시장에 호재로 작용할까요? 상승론자들은 조정지역이 해제되면 대출이 쉬워지고 세금도 줄어드니 투자수요가 증가해서 부동산 가격이 오를거라고 생각합니다. 반면 하락론자들은 과거에 규제를 아무리 해도 부동산 가격 인상을 못막았듯이 규제를 푼다고 해서 부동산 하락을 막을 수 없다고 주장합니다. 대출을 많이 해줘도 금리인상 때문에 이자를 감당할 수 없고 이미 부동산 투자심리가 죽었기 때문에 단순히 조정지역 해제만으로는 부동산 가격이 오르지 않는다는 거죠. 여러분은 어느쪽 의견에 찬성하시나요? 저는 두가지 의견 모두 일리가 있다고 생각합니다. 조정지역해제일 이후에는 당장의 투자수요가 조금은 발생하여 거래량도 늘어나고 가격도 소폭인상될 것입니다. 하지만 그 이후에는 금리와 환율의 인상이 지속되면서 경제시장이 악화되어 원래대로 거래량도 줄어들고 가격도 다시 하락할 것입니다. 현재 전세계의 모든 자산시장이 이분 입에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다. 파월은 시장에 푼 달러를 회수할 ?까지 금리 인하는 절대 하지 않고 오히려 인플레이션이 잡힐 때까지 계속 금리인상을 할 계획이라고 합니다. 미국의 금리인상 때문에 전세계 모든 자산이 다 하락하는데 우리나라 부동산도 하락하는 건 너무나 당연한 일이겠죠 정리하겠습니다. 규제지역에서 해제되면 많은 혜택이 생깁니다. 하지만 비규제지역 해제만 보고 무리한 투자는 금물입니다. 여러 대외적인 악조건에도 불구하고 투자할 가치가 있는지 잘 따져보고 결정하시기 바랍니다. 이상으로 진짜 전문가가 알려주는 진짜 이야기였습니다. 감사합니다.

재건축 조합장 및 조합임원 (1) - 자격

2017년 이전에는 소유외 특별한 자격이 없어, 공유지분 (0.5평)으로도 조합장을 하는 사례가 많았는데, 이후 법이 개정되며 조합장과 조합임원의 자격 조건이 추가되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 제 41조,  시행령 40조, 도시 및 주거환경정비법 43조, 도시 및 주거환경정비법 46조에 해당 내용이 명시되어 있습니다. 조합 업무를 진행하기 위해서는 조합장, 조합임원(이사, 감사), 대의원이 필요하며 각 자격요건 및 인원 수는 다음과 같습니다. * 이사의 수는 3명 이상, 감사의 수는 3명 이하  (단, 조합원수가 100인을 초과시 이사의 수는 5명) * 조합원의 수가 100명 이상인 경우 대의원이 필요하며, 숫자는 조합원 숫자의 1/10이상으로 구성 (조합원이 1,000명 이상일 경우 100명으로 가능) 1. 조합장 다음의 조건 중 1개 이상 만족해야 선임될 수 있습니다. * 현재 구역 실 거주자로서, 선임일 직전 3년간 실 거주기간이 도합 1년 이상 * 해당 구역 물건을 5년 이상 보유 (이 경우 실거주 요건 없으나, 조합장 선임시에는 실거주 해야 함) * 이후 선임일로부터 관리처분 전까지 실거주 임기는 3년 이내로 조합에서 결정되나, 연임이 가능하며 후임 조합장이 결정 전까지는 직무 수행이 가능합니다. 단, 보궐선거를 통해 선출된 조합장의 경우 남은 임기까지만 직무수행 가능합니다. 2. 임원 (이사, 감사) 다음의 조건 중 1개 이상 만족해야 선임될 수 있습니다. * 현재 구역 실 거주자로서, 선임일 직전 3년간 실 거주기간이 도합 1년 이상 * 해당 구역 물건을 5년 이상 보유 임기는 3년 이내로 조합에서 결정되나, 연임이 가능하며 후임 조합장이 결정 전까지는 직무 수행이 가능합니다. 단, 보궐선거를 통해 선출된 조합장의 경우 남은 임기까지만 직무수행 가능합니다. 다시 말해, 조합 임원의 경우 조합장의 자격에서 관리처분까지 실거주 의무를 제외하고 같습니다. 3. 대의원 조합대의원의 자격에 대해서는 별도로 법에 있지는 않으나, 국토부 표준정관은 이사와 동일한 조건을 권유하고 있습니다. * 현재 구역 실 거주자로서, 선임일 직전 3년간 실 거주기간이 도합 1년 이상 * 해당 구역 물건을 5년 이상 보유 (이 경우 실거주 요건 없으나, 선임시에는 실거주 해야 함) 또한 도시 및 주거환경 정비법 제 46조에 따르면 대의원에 따른 다음과 같은 내용이 명시되어 있습니다. * 조합원의 1/10 이상으로 구성하나, 조합원이 1,000명 이상일 경우 100명으로 가능 * 정족수 부족으로 대의원이 마비되는 것을 막기위해 20% 이하로 예비대의원을 설정가능 (국토부 표준 정관) 4. 조합임원 결격 사유   도시 및 주거환경정비법 제 43조에 명시되어 있으며 간단히 정리하면 다음과 같습니다. * 미성년자 / 금치산자 (파산자) * 금고 이상 실형을 받고 2년이 미경과한 자 * 금고이상형의 집행유예중인 자 * 도시 및 주거환경정비법을 위반하여 100만원이상의 벌금을 받은 자 * 10% 이상의 동의를 받아 소집된 총회에서 과반수의 출석과, 출석조합원의 과반이 찬성하여 해임될 경우 이외에도, 법에는 정하지 않으나 조합 표준 정관 (국토교통부, 2019년) 에는 공유지분에 대해 결격사유가 추가로 명시되어 있습니다. (이 부분은 각 개별 조합 정관에 따라 상이할 수 있습니다) * 공유재산 중 1/2 미만의 지분을 가진 자 (단, 신축건축물 분양 신청권이 주어지는 부동산을 단독으로 소유하고 있고, 추가로 공유재산도 있는 경우에는 제외)

재건축 알박기

재건축 및 재개발을 진행하다보면 지나칠 수 없는 용어 중의 하나가 '알박기'입니다. '알박기'란 개발 예정 지역의 일부 토지/주택만 사들인 뒤 나중에 필요한 사업자에게 비싼 값으로 되파는 것을 뜻 합니다. 재개발 사업 시 높은 사업 추진 동의율이 없으면 사업 진행을 할 수 없다는 점을 악용해, 이렇게 알박기 한 이후 '딱지(분양권)'를 받기 위해 무허가 건축물이 '뚜껑'(입주권을 받을 수 있는 무허가 건물)에 투자하고 매각을 거부하며 버티다 시세보다 훨씬 높은 가격에 파는 행위를 말합니다. 이 때, '알박기' 된 토지를 사들이기 위해 '조합'은 비싼 비용을 지불하거나 부득이한 경우 아래와 같이 해당 토지를 포기하고 공사를 강행하기도 합니다. 이렇게 '알박기'가 진행되는 이유는 정비사업 진행 시 소유주 간 '조합'이라는 형태를 통해 사업을 진행하게 되는데, 이 경우 사업 진행을 위해 일정 이상 비율의 사업 진행 '동의율' 없이는 다음 단계로 진행이 어렵기 때문에 이를 악용하는 것입니다. 최근 둔촌주공 재건축 사태로 인해, 다시금 언급되고 있는 트리마제의 비극적인 케이스도 이러한 '알박기' 때문입니다. 지역주택조합에서 사업 진행을 위해 10여년 동안 지체되며 조합설립인가를 얻기 위해 동의율 92% 선에서 지체되었고, 사업 승인 기준인 95%를 넘어가지 못하고 공매로 넘어가게 되었습니다. 그간 알박기를 방지하기 위해 수많은 입법안이 제정되었으며, 특히 재건축에서는 한 집에 여러 조합원이 있다고 하더라도 대표 조합원만 분양권을 받을 수 있도록 한 판례가 있기에 (상충되는 판례도 존재), 조합 설립 동의율은 75% 만 넘으면 되기에 알박기가 쉽지 않습니다. 하지만 그럼에도 불구하고, 최근 재건축 단지에서 알박기 논란이 끊이지 않고 있는 이유에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 재건축 사업의 알박기 - 재건축 상가 알박기 재건축의 경우, 알박기는 '상가 지분 쪼개기'를 통해 이루어집니다. 재건축 조합의 설립을 위해서는 전체 구분소유자의 4분의 3, 그리고 각 동별 구분소유자의 2분의 1이 동의해야 하며, 상가 또한 과반수 이상의 동의를 얻어야 사업을 진행할 수 있습니다. 그러나, 상가 소유주의 경우 공사 진행하는 기간 임대수익을 받을 수 없고, 개발 이익 산정이 어려운 부분이 있어 쉽사리 찬성하지 않습니다. 특히, 전체 조합원 중 아파트 조합원의 수가 상가 조합원의 수보다 월등히 많기에 총회 의결과 조합원들의 반발을 고려할 때, 상가의 개발 이익을 최소화 하는 쪽으로 진행되기 마련입니다. 때로는 이러한 갈등은 재건축 조합에서 상가를 제척하게 되는 계기가 되기도 합니다. (링크) (상가 제척과 관련한 내용은 위 링크을 통해 별도의 포스팅으로 더 자세히 정리해보았습니다) 1. 상가 소유주에게 아파트 분양권 부여 그러나 이렇게 상가와의 갈등으로 인해 사업이 지연되는 것을 막기 위해, 일부 재건축 아파트 단지 중에서 상가 소유주에게도 아파트 분양을 받을 수 있도록 하는 경우도 나타나고 있습니다. 대표적인 곳이 서초구 신반포2차 재건축 조합입니다. 이 조합은 상가 조합원도 상가 대신 아파트를 받을 수 있도록 정관을 개정했습니다. 상가 소유주는 분양할 주택의 최소 분양가에 '산정 비율'을 곱한 값보다 상가의 권리차액 (새로운 상가를 분양받음으로 인한 가격 상승 = 상가의 신규 분양가격 - 이전의 재산가액)을 비교하여, 주택을 분양받을 수 있는데 이 비율이 통상적으로 1.0으로 제정된 것을 0.1로 하향 조정하여 상가 소유주들이 주택을 분양받을 수 있도록 하였습니다. (예를 들어, 최소 분양가가 20억인 경우 이전에는 새로운 상가를 분양받음으로 인한 가격 상승이 20억이어야 하지만, 그 비율을 0.1로 조정함으로써 새로운 상가 분양의 권리차액이 2억만 되어도 아파트를 분양받을 수 있도록 조정한 것입니다.) 2. 상가 소유주에게 무상 상가 분양권 부여 또는, 지분 쪼개기를 한 다수의 상가 소유주에게 무상으로 분양받을 수 있는 방법도 있습니다. 최근 문제가 된 둔촌주공 아파트의 경우, 상가조합원이 무상지분율을 높여 신축 상가를 무상으로 분양받기 위해 기존 상가 조합을 관리하던 PM사를 계약 해지하면서 발생하게 되었습니다. 무상지분율이란 상가조합원이 현재 지분에서 추가 분담금 없이 얻을 수 있는 신축 상가의 지분 비율을 말하며 이 비율이 높다면, 기존 상가에서 적은 지분을 소유한 상가주도 별개의 점포를 새로 배정받을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 무상 지분율이 200%라면, 10㎡ 상가를 소유한 조합원은 20㎡ 신축상가를 무상으로 분양받을 수 있습니다. (둔촌주공의 경우, 관리처분계획인가 승인 후, 상가 중 40%에서 이러한 지분 쪼개기가 발생하였고, 상가조합원 집행부의 75%가 이러한 쪽지분 투자자인 상황에서 조합에서 일방적으로 기존의 무상지분율을 상향 조정하며 기존의 PM업체와 갈등을 일으켰기 때문에 현재 PM업체가 유치권을 행사 중입니다) 알박기를 막는 대책은 무엇일까? 이러한 '알박기'를 막기 위해 지속적으로 입법 개선이 이루어지고 있습니다만, 여러가지 조정을 통해 의견 수렴이 이뤄지지 않은 경우, 최후의 방법으로 조합에서는 매도청구 소송을 진행하기도 합니다. 재건축은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없으나, 매도청구 절차를 통해 현금청산 절차를 진행하도록 되어 있습니다 (매도청구의 절차 및 방법 링크) 물론 이러한 매도 청구 소송 자체의 비용과 시간이 많이 소요되기에, 현금 청산 전 충분한 협의를 통해 이해관계자를 조율하고 또한 둔촌주공 사태처럼 파행이 되지 않기 위해 조합의 조합집행권자들을 감시할 조합원들의 적극적인 참여와 감시가 필요하다 볼 수 있습니다.

신통기획 우리도 신청해야 할까

매 정권마다 정비사업 관련한 새로운 정책을 선보이고 있습니다만, 이번 오세훈 시장은 신속통합기획 (신통기획) 이라는 이름으로 주택공급 정책의 일환으로 정비사업 관련된 새로운 정책을 선보였고, 현재 신통기획 2차 공모가 시작되었습니다. (2022.8.29 - 10.27) 핵심은 정비구역지정 및 계획수립 절차를 단축시켜 주택공급을 빠르게 확대하겠다는 것이며, 이에 관해 신통기획의 장단점과 1기 신통기획 선정된 단지들에 대해 정리해보았습니다. 신통기획이란 무엇이며, 그 장단점은 무엇인가요 재개발과 재건축 부분으로 나뉘어 있는 신통기획은 정비사업 초기 단계부터 서울시가 정비계획안 수립을 지원해 통과 가능성을 높이고 인허가 절차를 간소화해 사업 기간을 줄여 주는 것을 골자로 하는 제도(링크)입니다. 1. 신속한 결정 일반적으로 정비구역으로 지정되기까지 5년 이상 소요되지만, 신통기획으로 진행할 경우 2년 정도로 그 기간이 절반 이상 단축할 수 있다는 것이 주요 장점이며, 정비구역 지정된 단계에서도 건축, 교통, 환경 등에 대한 통합심의를 통해 소요기간을 평균 1년 6개월에서 9개월로 단축시킬 수 있다. 35층 층수규제를 적용받지 않아 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다. 2. 유연한 인센티브 제 3종 주거지역의 경우 일률적인 35층 층수 규제를 적용받지 않고, 사업성을 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽히고 있습니다. 다시말해, 민간 주도 개발에서 공공이 계획과 절차를 지원하여 속도감 있는 정비사업을 가능하게 한다는 것이 그 요지입니다. 3. 기부채납 요구 이러한 인센티브 (기간 단축 및 사업성 개선) 등에 대한 대가로 일정 수준의 임대주택 비율 등을 요구받으며, 이는 실제로 신통 기획을 신청했던 단지의 신청 철회의 주요 이유가 되고 있습니다. 신통기획 신청방법 신통 기획은 신청서와 주민제안 정비계획을 함께 제출하면 구에서 신속통합기획 추진 여부에 대한 주민의사 확인에 나서며, 이때 정한 사전검토 요청 단계 동의율(전체 주민의 30% 이상)을 충족하면 되며, 정비계획안 수립 단계까지 전체 토지등소유자의 1/3 이상, 토지면적 1/2 이상을 충족하면 됩니다. 신청 이후, 시는 주민 참여의지와 공공지원의 필요성, 주택공급 효과, 관련 상위계획과의 정합성, 공공기여 요소 등을 고려해 대상지를 최종 확정하여 해당 구역을 지원한다는 것이 기본 골자입니다. (다만, 탈락하게 될 경우 1년 여를 다시 기다려야 하며 이는 신통 기획에 대한 우려 부분에서 추가로 설명하도록 하겠습니다) 현재까지의 신통기획 진행 상황 작년 가을 공모를 통해 접수된 25개의 현장을 기준으로, 총 21여개의 재개발 구역과 총 18개의 아파트 단지가 신통 계획을 고려하였습니다. 신통기획 현재 진행 경과는 다음과 같습니다. * 2021.09.23 신통기획공모 공고 * 2021.10.29 신통기획 마감 * 2021.12.28 신통기획 후보지 선정 * 2022.02월 주민참여단 모집공고 * 2022.03월 주민참여단 통보 * 2022.03월 주민참여단 선정 / 나라장터공고 (정비계획수립을 위한 도시계획업체) * 2022.05월 도시계획업체 입찰마감 및 선정 지금까지의 경과는 위과 같으며, 향후 일정으로는 다음의 일정이 남았습니다. * 22년 3분기 정비구역지정관련 초안 마련 / 기초조사 * 22년 3분기중 정비계획입안 제안 동의서 징구 (2/3 이상) * 23년 상반기중 기획안 초안 및 주민설명회 * 24년 초 정비계획 입안 및 결정고시 만약 위의 스케줄대로 이루어진다면, 실제 공모가 이루어진 것이 2021년이고 2024년 초 정비계획 입안이 될 예정이니, 원래 약속한 것처럼 정비계획 입안까지 모두 3년 내에 가능합니다. 신통 기획에 대한 우려 그런데 최근 신통 기획을 적극적으로 검토 및 추진했던 재건축 아파트 단지들이 속속들이 신청을 철회하는 사례가 나타나고 있습니다. 또한, 위의 일정과는 달리 실제 재개발 구역에서 신통 계획이 약속한 것과는 다르게 큰 효과가 없을 것으로 생각되는 점도 지적되고 있습니다. 1. 시간 단축 가능 여부 기존의 민간제안 정비구역은 10~30%의 사전검토 신청서를 구청에 제출, 사전심의에서 적격검토의견이 나오면 입안제안동의서를 2/3 징구하여 구에 보내고, 구는 그것을 검토하여 구역지정을 내주는 절차로 진행하였습니다. 단지, 박원순 시장에는 구역지정이 가능한 요건을 대폭 강화하여 위와 같은 절차를 순서대로 진행해도 제대로 진행할 수 없도록 되어있었습니다. 현재의 신통 기획은 1년에 1번, 구별 1개소 지정 이라는 컨셉을 가지고 진행을 하는데, 그렇다면 구에 진행을 하려는 현장이 n개 이상 있을경우, 어떤 현장은 최소 n년이상 진행이 늦어질 수 있습니다. 1년에 한 개를 선정하기에, 선정되는 구역에 대해서는 분명히 단축의 효과가 있겠지만, 선정되지 않는 구역에 대해서는 실제적으로 어떤 효과가 있을지 의문이 들고 있습니다. 특히, 신통 기획이 선정되면 적어도 정비구역 지정 전까지는 시에서 패시브 패스가 가능할 것으로 생각되었습니다. 그러나 최근 서울시 공문을 보면 구역지정이 마무리 하기 위해, 2/3 이상의 동의서를 걷어야 한다라고 되어 있습니다. 2. 공공 기여 부문 기존의 강남 압구정 현대아파트를 비롯해 대치동 한보미도맨션 등 강남 주요 입지에 있는 단지들이 대거 신청하면서 신통 기획은 흥행하는 듯 보였습니다만, 임대주택 및 소형면적 주택 비중 증가에 대한 우려로 신청 철회를 진행하거나 고려하는 단지가 많아지고 있습니다. 현재까지 송파구 오금현대, 서초구 신반포 4차, 송파 한양2차 아파트까지 3개의 단지가 신통 기획을 철회하였습니다. 가장 먼저 송파구 오금현대 아파트의 경우 주변 지역보다 높은 임대율(21%)에 조합원 반발이 커지며 철회로 돌아서게 되었으며, 강남의 대표적인 재건축 단지인 신반포4차 재건축 조합은 지난 6월 최종적으로 신통기획 참여를 취소하였습니다. 이 2개의 단지는 모두 기존 정비 계획안이 있던 상황이었기에 신통 기획의 장점을 살릴 수 없어 신통 기획 참여를 취소하였다고 발표하였지만, 실제로는 신통 기획에 참여함으로써 아파트 가치가 오히려 떨어질 수 있음을 우려하여 철회 의견으로 돌아섰다고 합니다. 마지막으로는 최근 8월, 송파 한양2차 아파트의 경우 최종적으로 신통 기획 철회 안건을 통과시켰으며, 이유로는 공공성과 개방성이 더 요구된다는 이유로 불만의 목소리가 높아지면서 조합 내부적으로는 신통 기획 철회 의견이 다수를 차지하며 입장을 변경하게 된 것으로 알려졌습니다.

재건축 고려사항 - 분리재건축 (2)

재건축 진행 시 단지 내에서도 상가와의 갈등이 아닌, 단지 내에서 분리재건축을 하는 경우가 종종 있습니다. '하나의 아파트 단지'에서 왜 굳이 단지 내를 가르며 분리재건축을 시도하려 하는 것일까요? 분리재건축을 추진하고 있는 각 단지의 사례를 중심으로 살펴보았습니다. 통상적으로 재건축은 아파트 단지별로 추진됩니다. 하나의 아파트 단지가 같은 생활공간을 영위하며 공동주택관리를 같이 하고 있기에 분리하여 재건축을 추진할 경우, 재건축되지 않은 단지의 경우 독자적인 생활공간을 만들어나가는데 많은 애로사항이 발생하기에 지자체가 재건축 관련 인허가에 보수적인 편입니다. 그럼에도 불구하고, 사업성 차이, 사업 추진 불가, 조합원간 갈등으로 인해 종종 분리재건축을 추진하는 케이스가 발생하고 있습니다. 워커힐아파트 [단지 개요] * 전체 576세대 * 1978년 11월 준공 (45년차) * 1단지(11개동)와 2단지(3개동)가 분리 재건축 추진 * 현재 분리재건축을 통해 1단지 정비구역 지정 임박 [분리재건축 추진 이유] * 1단지는 2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 제한 200%), 2단지는 자연녹지지역(건폐율 20%, 용적률 제한 100%) 으로 되어 있어 현 상황에서 2단지는 실질적으로 아파트 재건축이 어려움 * 원래 1단지와 2단지가 별도로 재건축과 리모델링(2016년 11월 조합 설립)을 추진해오다, 2018년 서울시가 1단지만의 재건축은 불가하다는 입장을 밝히자 2단지가 리모델링 조합을 해산하였으나, 2단지와 통합재건축을 진행하게 될 경우 안전진단 통과부터 (2018년 2월 안전진단 신청하였으나 후속 정밀안전진단은 이뤄지지 않고 있음) 다시 진행해야 하기에 전체 사업 진행이 지연되어 최근 다시 분리재건축 방향으로 정비구역 지정 추진 중 * 다만, 2단지의 통합재건축 청원이 지속되고 있으며, 서울시 주택건축본부(공동주택과)에서는 ‘워커힐 1,2단지는 하나의 단지로 준공돼 1단지 11개동만 별도로 재건축을 추진할 경우 2단지 3개동은 독립된 주거생활이 어려워짐에 따라 1단지만의 재건축 추진은 원칙적으로 불가능하다’는 입장이기에 1단지만 정비구역이 지정될 수 있을지 최종 결과를 살펴봐야 함 여의도 광장아파트 [단지 개요] * 전체 774세대 * 1978년 5월 준공 (45년차) * 3,5-10동, 1-2동 (필지 분리) 분리 재건축 추진 * 현재 상고 제기되어 대법원에서 판결 예정 [분리재건축 추진 이유] * 하나의 단지를 통과하는 도로(여의나루로)를 사이에 두고 2개의 필지로 분리되어 있으며, 2개의 각 필지별로 용적률이 크게 차이나기에 분리재건축 추진. (1,2동의 대지지분이 3∼11동보다 약 13㎡ 정도 작음) * 기존 판결은 1,2동이 다른 동과 마찬가지로 광장아파트라는 이름으로 공동으로 관리되고 있기에 하나의 주택단지에 해당하기에 분리재건축은 불가능하다는 것이었으나, 이번 판결은 3·5~11동은 1·2동이 원래 단지를 준공할 당기 사업계획승인 자체를 별개로 받았고, 여의나루로 (25m) 를 통해 2개의 필지가 분리되어 별도의 분할승인 없이 필지별로 재건축이 가능하다고 판단 (현재 대법원 상고) 삼익맨숀아파트 [단지 개요] * 전체 768세대 * 1984년 11월 (39년차) * 5동을 빼고 분리 재건축 추진 * 5동을 제외한 재건축 조합이 설립되어 있으며, 현재 5동을 제척하기 위한 토지 분할 소송 중 [분리재건축 추진 이유] * 재건축 2년 실거주 요건을 피하기 위해 조합설립 인가 신청을 서두르며, 당시 추정분담금 문제로 재건축을 반대하는 5동을 빼고 조합설립 인가를 받음. 5동은 대형평수가 많고 세대수가 적기에 (38세대) 추정분담금 계산을 할 경우 거래량이 많지 않아 감정평가에서 불리하게 작용하여 당시 재건축을 반대하였음 * 현재는 5동을 제척한 분리재건축으로 토지 분할 소송이 걸려 있으나, 재건축 2년 실거주 요건이 사라지며 통합재건축에 대한 논의도 나오고 있음. 따로 필지가 분리되어 있지 않기에 5동을 제척하기 위한 토지 분할 소송과 함께 정비계획 변경 인가 등을 추가로 거쳐야 하기에 사업 진행 속도가 느리고, 전체 사업성 위해서 5동을 포함한 경우 주민합의만 이뤄진다면 빠르게 통합재건축으로 선회할 수도 있음 다음 글에서는 갈등을 겪고 '분리 재건축'을 추진하다가 '통합 재건축'으로 변경한 사례와 함께, 단지 '통합 재건축'을 추진한 사례를 공유하도록 하겠습니다.

안전진단 완화 논란

최근 9월 7일 서울시의회에 따르면 재건축 안전진단 비용을 해당 자치구가 부담할 수 있는 조례안을 발의하였으며, 이번 정부의 부동산 관련 주요 공약 중 하나는 안전진단 기준 완화입니다.실제로 앞으로 안전진단 기준 완화는 어떤 방식으로 논의되고 있으며, 어떻게 변화할지 정리해보도록 하겠습니다. 안전진단이란 안전진단은 재건축 진행을 위해 ‘도시 및 주거환경정비법 제 12조에 따라 정비사업 계획 수립 시기에 진행되는 절차입니다. 아파트의 노후화에 따라 재건축 여부를 판단하기 위해 재건축 가능 연한인 준공 후 30년을 지난 단지는 안전진단을 통과해야만 정비구역으로 지정될 수 있습니다. 그리고 안전진단 절차는 현지조사인 예비안전진단 - 정밀안전진단의 순서로 진행하며, 예비안전진단의 경우 단지의 최소 표본을 통해 맨눈으로 건물 노후도를 확인합니다. 주로 건축 마감 등을 살펴보게 되며, 이러한 현지 조사를 완료하게 되면 정밀안전진단을 2차례 진행하게 됩니다. 그리고 이러한 정밀안전진단 평가를 통해 A - C등급(56 - 100점)이면 재건축 불가 판정을 받으며, E등급(30점 이하)을 받으면 바로 재건축을 진행할 수 있습니다. 다만, D등급(31 - 55점)을 받으면, 조건부 재건축 대상으로 한국건설기술연구원과 시설안전공단에서 진행하는 적정성 검토(2차)를 한 차례 더 받아야 합니다. 최악의 경우 정밀안전진단에서 탈락한다면 예비안전진단 현지 조사부터 절차를 다시 진행해야 합니다. 그렇기에 최근 예비안전진단을 통과한 단지들이 정부규제 완화를 기다리며 정밀안전진단을 미루고 있는 실정입니다. 그리고 이러한 안전진단 점수는 다음과 같은 항목으로 구성됩니다. (안전진단 메뉴얼 파일 첨부) * 구조 안전성 * 주거환경 * 건출마감 및 설계 노후도 * 비용 이 가운데 가장 논란이 되고 있는 영역은 구조 안전성 부문입니다. 구조 안전성은 건물 기울기, 내구력, 기초침하 등 아파트의 구조적인 안전성에 대한 평가를 진행합니다. 안전진단중 이러한 구조 안전성의 비중을 이명박 정부 (40%) - 박근혜 정부 (20%) - 문재인 정부 (50%)에서 비중을 조절하며 안전진단 통과 비중을 조절하였습니다. 하지만 현재 전문가들은 지금 기준의 구조 안정성 비율을 유지하며 안전진단 통과가 되려면 거의 무너질 정도가 되어야 통과할 수 있을 정도로 그 기준이 높다고 평가합니다. 안전진단 완화 - 구조적 안전성 비율 하락 1) 콘크리트 연한 아파트 재건축 안전진단과 관련한 가장 대표적인 논쟁은 콘크리트 수명과 관련된 것입니다. 콘크리트 수명에 대해서는 다양한 설이 있습니다만 최소 50년에서 100년을 버틸 수 있다는 것이 주요 의견입니다. 그러나 그럼에도 불구하고, 실제 오래된 구축 아파트를 살다보면 50년이 되지 않았어도 외벽 일부가 노후화 하여 부서지는 사고 등이 발생하기도 합니다. 특히 이번 여름 폭우에는 일부 재건축 추진 단지의 경우 아파트 외벽이 부서진 경우 (링크) 도 있었으며, 안전진단 통과에는 단순한 아파트 구조적 안전성 이외의 부분도 고려해야 한다는 의견이 종종 대두됩니다. 2) 10여년 이상 걸리는 재건축 사업 특성 사실 안전진단에서의 구조적 안전성 판단을 완화해야 한다는 핵심적인 논의 중 하나는 실제적으로 안전진단 후, 구역지정, 추진위 및 조합 설립, 건축심의, 사업인가, 감정평가, 분양신청, 관리처분, 이주.. 등의 단계를 거쳐 겨우 철거의 단계에 돌입하기에 이 단계를 중간에 큰 이슈없이 통과하려면 최소 8 - 10년 이상 걸리는 것이 현실입니다. 다시 말해, 재건축 연한인 30년을 갓 지나자마자 안전진단 통과가 되어도 실제 철거는 40년차에 시작된다고 할 수 있습니다. 현재 40년차 쯤 안전에 실제적인 문제가 생겨 안전진단 통과가 된다고 하면, 실제 철거가 일어날 10여년의 기간에는 단지 내 실제적인 안전 위험이 있는 상태에서 거주해야 한다고 볼 수도 있습니다. 이와 관련하여, 재건축은 아니지만 예전 박원순 시장 당시 인허가가 쉽게 나오지 않아, 용산 4구역 재개발 구역에서는 건물 붕괴 사고가 있었고, 이 때문에 서울시 모든 재건축 및 재개발 구역이 안전진단 검사를 받게되는 경우 (링크)도 있었습니다. 3) 부속 시설물의 수명 설령 콘크리트 구조적으로 50년을 건물이 버틸 수 있을지언정, 문제는 아파트 내 배관 및 엘리베이트 등의 부속물의 수명이 그만큼 오래되지 않습니다. 한국 리모델링 기준연한이 20년에서 15년으로 축소된 것도 이 부속시설물의 수명을 감안하여 수정된 것을 생각하면 30여년 이상의 아파트에서 흔히 이야기되는 녹물 및 배관, 누수의 문제는 실제적인 불편함을 넘어 건물의 수명을 하락시키는 요인이 되기도 합니다. 실제 해외에서 지어진 지 100여년이 넘는 건물의 경우, 이러한 내부 부속시설물을 하나씩 교체하며 살고 있으며 오래된 엘리베이터를 그대로 사용하는 경우도 종종 목격됩니다. 안전진단 완화 - 주거환경 개선 구조안전성 이외에도 안전진단 완화에서 중요한 부분은 주거환경 개선 부분입니다. 특히, 내진설계와 소방시설 설비의 경우 안전과 직접적으로 연관되어 있지만 구조안전성 부분에서는 포함되지 않는 중요한 부분입니다. 그렇기에 최근 내진설계가 되어 있지 않거나, 소방시설 설비가 미비하다고 판단되는 경우에는 안전진단을 면제하는 생략할 수 있도록 하는 법안이 올해 초 발의되기도 했습니다 (링크) 현재 존재하는 대부분의 내진설계 규정과 소방시설 설비 규정은 약 30여년 전의 아파트 단지 건축 시에는 존재하지 않았던 경우가 많기에 거주민들의 생활환경의 안전을 도모하기 위해서라도 해당 부분에 대한 충분한 고려가 이뤄져야 한다고 볼 수 있습니다. 재 위와 같은 논의 아래, 다음과 같이 재건축 안전진단 관련한 조례 및 법안이 다수 발의된 상황이며 일부 부분 조정을 통해 조금 더 현실을 반영한 안전진단 평가가 진행될 수 있기를 바래봅니다.

재건축 및 리모델링 추진 시 소유주 동의서 확보 방법 (1)

재건축과 리모델링은 처음에는 전부 주민들이 자발적으로 진행해야 하고, 종종 관리사무소와 입대의, 세입자들은 호의적이지 않은 경우가 많습니다. 추진위원회를 발족하는 것도 쉬운 일은 아닌데요, 이 과정에서 가장 중요하고 어려운 것은 소유주를 모집하고 연락처를 확보하는 것입니다. 소유주들에게 리모델링에 대해 설명하고 설문조사를 시작하면서부터 진행이 된다고 볼 수 있는데요, 진행하면서 가장 효과적이었던 소유주 모집 방법을 정리해봤습니다. 1. 거주 소유주 파악 1) 동타기 말 그대로 동을 타면서, 가가호호 방문하여 설명하고 소유주가 아닌 경우는 소유주에게 자료 전달해달라고 부탁하고 연락처를 받는 방법입니다. 말그래도 엄청난 체력이 요구됨과 함께 시간과 노력이 많이 들어가는 방법입니다. 대규모 단지에서 동타기를 하려면 최소한 대여섯 명 이상의 진행요원이 필요하고, 호의적이지 않은 세입자나 소유주의 문전박대는 감수해야 합니다. 가장 체력과 노력이 많이 요구되지만, 아래의 방법들에 비해 효과적이며 대부분의 단지에서 한번쯤은 시도되는 방법입니다. 다만, 효율성을 생각했을 때 아래의 방법들을 시도하여 어느 정도 동의율을 확보한 후 진행하는 것이 효과적입니다. 2) 우편함 홍보물 거주하고 있는 소유주들의 우편함에 홍보물을 통해 설문조사하는 방식입니다. 동타기보다는 체력적으로 쉽지만, 역시 시간과 노력이 요구되며 일부 단지의 경우 관리사무소에 일정의 기금을 내야지만 우편함에 홍보물을 넣을 수 있는 경우가 많습니다. (아파트 소유주나 주민이라고 해도 예외는 없습니다.) 3) 동 내 게시판에 안내 게시물, 또는 현수막 보통 엘리베이터 옆, 혹은 내부의 관리사무소 등에서 주민에게 안내하는 게시판에 안내물을 부착하는 형식입니다. 동타기나 우편함마다 홍보물을 넣는 방법에 비해 체력적으로도 시간상으로도 효율적인 안내 방법입니다만, 단지에 따라서는 허용하지 않는 경우부터 입대의가 반대하여 철거되는 경우가 많습니다. 특히, 추진위가 결성되더라도 임의단체에 머무르게 됨에 따라, 입대의가 단지에서 큰 힘을 갖고 아파트 단지 리모델링이나 재건축에 반대 입장인 경우, 이 방법은 실행하기 어렵습니다. 2. 비거주 소유주 비거주 소유주 연락처를 확보하고, 현재 진행하고 있는 설문조사를 알리면서 설득하는 과정은 정말 쉽지 않습니다. 문제는, 리모델링이나 재건축을 추진하는 대부분의 단지가 준공된 지 최소 15년에서 30년 이상의 아파트 단지이기에 적어도 반 이상의 소유주가 단지 내에 실 거주하지 않는 경우가 많습니다. 특히, 이런 현상은 최근 갭투자가 유행이 되면서 심해지게 되었습니다. 다만, 그런 경우에도 아예 방법이 없는 것은 아닙니다. (결론적으로는 시간과의 싸움을 끈질기게 하면 됩니다.) 1) 단지 내 부동산에 도움 요청 고전적인 방법입니다만, 실 거주하고 있지 않은 소유주라면 아파트를 임대하고 있을 확률이 높으며 해당 아파트 임대차 계약을 단지 내 아파트 부동산을 통해 진행하였을 가능성이 높습니다. 이런 가능성을 염두에 두고, 단지 내 부동산을 통해 임대인들에게 연락해서 소식을 알려주는 방법이 있습니다만, 이 경우 단지 내 부동산들이 각자의 사정에 따라 리모델링이나 재건축에 호의적인 경우와 아닌 경우가 있기에 협조적이지 않는 경우가 많습니다. (리모델링이나 재건축을 진행하게 되면 가격이 상승하여 반기면서도 거래량이 줄어들거나, 실제 공사기간 동안 영업하지 못할 것을 염려해 호의적이지 않은 경우가 많습니다.) 2) 관리사무소에 도움 요청 관리사무소는 소유주 연락처를 확보하고 있기에, 한번쯤 도움 요청을 할 수 있습니다. 다만, 개인정보보호를 이유로 소유주 연락처를 전달받기는 어려우며, 협조적이지 않습니다. 특히 입대의가 재건축, 혹은 리모델링에 반대하는 경우 관리사무소에서 도움을 받을 수 있는 방법은 거의 없습니다. 입대의가 호의적인 경우라면 (그런 경우는 드물지만..) 관리사무소에게 설문조사 등을 전달하여 소유주에게 연락해달라고 부탁해볼 수는 있습니다. 가장 곤란한 경우는 호의적인 태도를 취하되, 협조하지 않는 경우입니다. 재건축 및 리모델링 관련 주체를 입대의에서 진행해야 한다고 주도권을 가져오면서, 실제적으로는 사업을 적극적으로 진행시키지 않는 경우입니다. 실제로 입대의에서는 임차인의 민원도 고려해야 하기에 재건축이나 리모델링 사업을 주도적으로 이끌어가기에 쉽지 않은 경우도 있기에 입대의를 전적으로 일임하기보다는 재건축과 리모델링을 이끌어가는 주체가 적극적으로 입대의를 리드하는 경우가 많습니다. 3) 얼마집 서비스 가장 최근에 나온 '얼마집'을 이용하는 방법도 있습니다. 얼마집은 아파트 소유주 인증 기반 커뮤니티를 운영하며 소유주 모집과 자동인증을 돕는 앱서비스를 운영하고 있습니다. 대법원 등기정보 연계로 실소유주 자동 인증이 가능한 시범서비스를 개시하여, 소유주 인증이 핸드폰 본인 인증 만으로 가능하고, 인증 후 바로 인증된 소유주만 들어갈 수 있는 커뮤니티에서 이야기할 수 있습니다. 재건축 및 리모델링을 추진하는 단지의 다양한 노하우를 담아, 해당 아파트 단지의 집주인을 돕고 있으며 추가 비용을 부담하여 집주인 모집을 도와주기도 하고 있습니다. 자세한 내용은 얼마집 앱 내 고객센터 (링크) 로 문의해주시면 자세히 도와드리도록 하겠습니다.

재건축 고려 사항 - 상가와 갈등 (1)

아파트 단지에서 정비사업을 진행하는 경우, 아파트 단지 내 상가와 함께 정비사업을 이끌어 나가게 됩니다. 그러나 안타깝게도 많은 경우 아파트 소유주와 상가 소유주의 경우 이해관계가 일치하지 않으며, 이는 조합설립의 가장 큰 걸림돌 중의 하나가 되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 최근 이러한 재건축 단지의 오래된 노후화된 아파트 단지의 상가가 좋은 투자처 (링크) 로 큰 관심을 받고 있고 있기도 합니다. 왜 이런 일이 발생하는 것일까요? 상가 소유주와 갈등 발생 이유 재건축 조합설립을 위해서는, 전체 구분소유자의 4분의 3이상의 동의와 각 동별 구분소유자의 반 이상이 동의가 필요합니다. 따라서 상가도 동일하게 각 구분소유자의 반 이상의 동의가 필요한데, 현실적으로 상가소유주의 경우 재건축으로 인해 임대수익이 중단된다는 이유로 재건축에 대해 반대하거나 혹은 물질적으로 재건축 기간 동안만큼의 임대수익 손실을 보전할 수 있는 보상을 요구하기도 합니다. 안타깝게도 이러한 이해관계의 차이로 인해 상가 소유주의 의견 대립은 자주 발생하는 일이며, 조합 설립이 늦어지거나 설령 조합이 설립된다고 하더라도 아파트 소유자에 비해 훨씬 적은 숫자의 상가 소유주의 의견이 반영되기 어려워 사업 진행 중에도 아파트 소유주와 상가 소유주간 다수의 충돌이 발생하는 경우가 있습니다. 이런 경우 조합이 선택할 수 있는 여러 방법은 다음과 같습니다. 1. 상가제척 (상가 부지 분리) 상가 소유주의 반대로 인해 정비사업이 지연될 경우, 필지 분할 소송을 통해 상가제척 (상가부지분리)을 통해 진행할 수 있습니다. 상가의 필지가 아파트 단지의 필지와 분리되 있다면, 간단하게 재건축을 진행할 수 있으나 대부분의 경우 필지가 붙어 있으며 이러한 필지 분할 소송 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 분리되어 있어도 지방자치단체의 협의를 거쳐 별도로 정비구역 변경을 진행해야 하므로 최소 1년 이상이 소요되며, 정비구역 변경 자체가 쉽지 않고, 상가를 분할할 경우 원래의 계획보다 사업성이 저하될 것이 분명하기에 가능하다면 상가 소유주와의 원할한 소통을 통해 재건축을 진행하는 것이 바람직합니다. 그럼에도 불구하고 상가소유주와의 갈등으로 인해 상가와 함께 재건축을 진행하기 어려운 경우가 많기에, 상가제척을 통해 재건축을 진행한 다수의 사례들이 존재하며 심지어 상가제척을 통해 분리하였다가 다시 재통합하는 단지도 존재하는 등 저마다의 복잡한 사정을 갖고 있습니다.                                                   [중계 1구역 상가제척 사례] 그러나 안타깝게도, 상가제척의 방법이 항상 만능 해결책이 되어주진 않습니다. 상가부지가 단지 외곽에 있을 경우는 좀 더 쉽게 제척이 가능하지만 단지 중앙에 위치하거나 또는 단지 곳곳에 상가가 분산되어 있을 경우 문제가 더 복잡해집니다.                      [개포 시영아파트 및 여의도 공작아파트 상가 제척 사례] 위의 개포시영아파트와 여의도 공작아파트의 경우 상가 소유주들이 따로 분리재건축을 추진한 사례로 다행히도 잘 추진되었지만, 상가와 아파트가 동일지번으로 되어 있고, 일부 상가의 경우 조합원으로 되어있는 상황이어서 상가제척을 시도하다가 자칫 조합설립무효소송에 휘말릴 위험이 있습니다. 2.상가매입 상가로 인해 문제를 겪는 경우, 조합에서 아예 상가 부지를 매입하는 방법이 있습니다. 하지만 위의 상가제척 만큼이나 실질적으로 쉽지 않습니다. 부지 매입에 상당한 비용이 들기에, 위의 상가제척 또는 아래의 독립정산제 등이 대안이 존재하는 상황에서 조합원들의 비용을 증가시키는 안이 총회를 통과하기도 어려울 뿐더러, 통과하더라도 시공사 선정까지 큰 돈이 없는 조합의 재건축 사업이 지지부진하여 부지 매입을 미루게 될 경우 잠실주공 5단지의 경우 (링크)처럼 매도청구 소송을 통해 부지를 확보하였음에도 불구하고 478억에 이르는 매입 대금을 지급하지 못하다가 추가 비용을 더 지불하게 될 수도 있기 때문입니다. 3.분리정산제 (독립정산제) 많은 조합에서 위의 상가제척 방법과 매입 방법의 어려움으로 인해, ‘상가 독립정산제 약정’에 따라 일반조합원들과 상가조합원들이 따로 사업시행계획안 및 관리처분계획안을 수립해 사업을 진행하는 방법을 선택하고 있습니다. 실무적으로는 ‘상가 독립정산제 약정’을 조합 정관에 반영하는 등의 방식으로 내부규범을 만들어 대외적으로는 하나의 조합으로 활동하지만, 대내적으로는 두 개의 의사결정 주체가 병존하는 경우가 많습니다. 이 경우 상가조합원들은 본조합의 조합원이면서 동시에 조합 속의 조합의 구성원이라는 이중적 지위를 갖게 됩니다. 또한, 이 경우 권리가액(감정평가액과 비례율)을 통해 상가소유자도 일반분양 가능하도록 하게 만들기도 합니다. 다시말해 권리가액이 충분히 큰 경우 가능하며, 아파트 재건축의 경우 조합의 정권에서 정하는 이 비례율 (산정비율) 에 따라 아파트를 분양받을 수 있게 하기도 합니다. 통상적으로 따로 조합 정관에서 언급하지 않는 경우 이 비율은 1로 간주되만, 일부 조합에서는 이 비율을 크게 낮추어 상가 조합원에게도 아파트를 분양하는 사례를 만들기도 하였습니다. 최근 논란이 되고 있는 신반포 2차 재건축 조합에서는 이 비율을 0.1까지 낮춰 크게 이슈가 되기도 하였습니다. 그렇기에 아파트 투자 관련한 규제가 강화되며, 이러한 틈새로 세금 부담이 덜하며 아파트 분양권을 받을 수도 있는 재건축 상가로 투자 수요가 몰리게 된 것입니다. 아파트 단지 내 상가는 대부분 토지 공시지가가 80억원 미만의 소형 상가이기에 종부세 대상에서 제외된다는 점, 주택 수에 산정되지 않는데다가 취득세 세율이 고정되어 있고, 주택담보대출이 가능하다는 점도 이러한 투자 수요를 불러일으키게 된 것으로 생각할 수 있습니다. 다만, 위에서 살펴본 것처럼 재건축 아파트와 상가 소유주 간 갈등으로 상가제척을 통해 재건축이 진행되거나 매도청구소송 등을 통해 현금청산될 수 있는 가능성도 존재하므로 신중한 투자가 필요하다 할 수 있습니다.

재건축 조합장 및 조합임원 (2) - 적정 보수

재건축 사업에서 항상 뜨거운 감자로 다뤄지는 것 중의 하나가 조합장 및 조합임원의 적정 급여 수준입니다. 최근 조합장의 '억대 연봉'을 두고 큰 논란이 벌어지기도 했으며 (링크), 관련하여 조합의 성공보수에 관한 법원의 판결 (링크) 이 있기도 합니다. 다만, 여전히 명확한 가이드라인이 있다기보다는 조합의 사정에 따라 책정되어 왔습니다. 이번 편에서는 우선 조합장 및 조합임원의 적정보수에 대해 정리하며, 다음 포스팅에서 조합장 및 조합임원의 자격과 급여 산정 과정 등에 대한 내용을 자세히 정리하도록 하겠습니다. 급여구조 연봉 + 상여금 형식으로 지급되며, 별도로 판공비(업무추진비)로 연간 수천만원을 사용하기도 합니다. 조합장의 월급이 과도하다는 지적도 있지만, 이를 수정하는 것은 쉽지 않습니다. 고양이 목에 방울다는 것처럼, 조합이 스스로의 월급을 줄이는 방향이 어렵기도 하거니와 적정 수준의 급여를 법적으로 규정하고 있지 않습니다. 기존 법령에 재건축 조합 임원 보수에 대한 규정이 특별히 정해진 것이 없기에, 스스로 본인 월급 인상안을 총회 안건으로 상정하고, 조합원들이 의결하는 방식으로 보수 체계를 정하게 됩니다. 다만, 연봉 수준에 대한 가이드로 한국주택정비사업조합 협회가 발표한 권고안이 있습니다 (링크) 그러나 이러한 가이드는 조합장 및 조합임원 연봉에 관한 것이며, 추가로 상여금이 지불됩니다. 또한 다음의 항목이 조합운영을 위해 지출됩니다. (아래 내용은 2021-2022년도 한국주택정비사업조합 협회의 실태조사 자료에 의거함) 월 사무실 운영비 월 생활비 상근인원 수 조합장 및 조합임원 역할 조합장과 조합임원은 조합의 주요한 사업 방향을 결정하며 조합을 대표하는 역할을 합니다. 통상적으로 10여년 간 이상 걸리는 수천억원 이상의 규모의 사업을 이끌고 있기에, 그 안에서의 다양한 이해당사자 간 갈등을 해소하고 사업을 성공시키는 막중한 책임이 있습니다. 감리업체, 철거업체 등을 선정하며 통상적으로 시공사 선정에도 큰 영향을 미칩니다. 그렇기에 조합장과 조합임원은 엄청난 권력을 가지게 되고, 때로는 도덕적 해이로 인한 문제가 발목을 잡기도 합니다. 그럼에도 불구하고 조합장은 수천억원 규모의 장기 사업을 성공시키기 위해 상당한 전문 지식을 갖춰야 하며 수백명에서 수천명의 조합원들을 이끌어야 하는 어려운 자리 입니다. 다만, 엄청난 권력을 지닌 자리이기에 적절한 견제와, 그를 위한 투명성 확보와 원할한 조합원 커뮤니케이션 능력이 필요합니다. 조합장 및 조합임원 성과급 관련 판례 조합장의 보수가 과도한지 여부에 대한 법원 판례가 있습니다. 특히, 성과보수에 해당하는 성과급에 대해서는 과거 신반포1차 재건축(아크로리버파크) 사업을 성공적으로 이끈 한형기 전 조합장이 자신을 포함한 임원 10명에게 성과급으로 130억원을 지급해야 한다고 요구했으나, 법원은 이를 받아들이지 않은 사례가 있습니다. 당시 재판부는 "임원들에게 주기로 한 인센티브가 부당하게 과다해 신의성실 원칙이나 형평에 반한다고 볼만한 사정이 있다면, 그 인센티브 지급 결의 부분은 효력이 없다고 봐야 한다"고 판결했습니다. 다만 이는 법원의 재량 사항이라 성과급이 과도한지에 법원의 재량 사항이라 소송을 진행해야만 성과급이 과도한지 알 수 있다는 한계가 있습니다.

재건축 관련 용어 101 - 2편

재건축 추진을 위해 정확하게 알고 있다면 좋을, 재건축 관련한 용어 정리 2편을 준비해보았습니다. 기부채납 재건축·재개발 정비사업 시 부지의 일정 부분을 임대주택, 학교부지, 도로, 공원, 상하수도 시설 등으로 무상으로 '기부'하면 건폐율, 용적률 등의 제한을 완화해주는 제도입니다. 정비사업이 오랜 기간에 걸리는 사업임에도 불구하고, 이러한 기부채납에 대해 각 지자체별, 그리고 정부 정책별 기부채납에 대한 가이드가 자주 변동되어, 각 사업장에서는 종종 사업 진행을 하며 큰 혼란을 겪고 있기에 국토부는 기부채납 가이드라인 (링크)를 2017년 8월 제정하여 공표하였습니다. 이 가이드라인을 정리하면 다음과 같습니다. 주택건설사업의 사업계획을 수립할 경우 기반시설 기부채납 부담수준은 해당 사업부지 면적의 8% 범위 내로 한다 * (-) 높은 에너지효율 등급을 받은 경우, 기부채납 비율 경감 * (+) 건축위원회가 필요하다고 판단하는 경우, 승인권자가 건축위원회에 상정한 기반시설 기부채납 토지면적 비율의 50%를 초과하지 아니하는 범위 내에서 기반시설 기부채납 부담수준을 높일 수 있음 * (+) 용도지역 내의 변경의 경우, 기반시설 기부채납 최대 상한에 10%를 추가할 수 있음 다시말해, 지자체가 사업부지 면적의 8%를 기부채납 부담수준으로 정한다면, 건축위원회는 최대 4%까지의 부담수준을 높일 수 있고, 용도지역 변경의 경우 (예를 들어 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 종 상향 시)추가로 최대 상한 10%를 추가할 수 있습니다. 다시 말해, 최대 22%의 부지를 기부채납 면적으로 추가할 수 있습니다. 기부채납 사례 기부채납의 방법은 다양한 방법이 복합적으로 선택되기도 합니다. 그 중 특징적인 몇 가지의 사례를 정리해보았습니다. * 학교부지 기부채납 학교 부지는 대표적인 기부채납 방법입니다. 정비사업에 따라 늘어나는 인구에 맞춰 기부채납 방식으로 학교를 마련하기에 사업자와 지역이 모두 상생하는 대표적인 기부채납 방법입니다. 하지만 실제로 실행하는 단계에서 정비사업의 기간과 학교 휴교 일정의 조율이 쉽지 않기에 교육청으로부터의 세부 조율 사항 등이 쉽지 않은 편입니다. 실제 반포주공1단지 재건축지구와 둔촌 주공아파트의 경우 기부채납 방식의 세부사항을 변경하며 사업이 지연되기도 하였습니다. 서울시의 경우 2017년 하반기부터 재건축‧재개발 등 정비사업지에서 학교부지를 기부채납 대상에서 사실상 제외하면서 일부 지역의 갈등이 진행되기도 하였습니다. 이 경우, 교육청은 막대한 예산투입이 불가피해 반발하기도 하며, 실제로 잠실 주공 5단지의 경우 조합이 학교부지 3곳을 기부채납하려 하자 임대주택 부지가 없어져 서울시와 서울시 교육청이 해당 안에 대해 오랫동안 진통을 겪느라 전체적인 사업 진행이 지연되었습니다. 또는, 출산율 하락 등으로 인해 학령인구의 감소로 최근에는 교육청이 기존의 학교를 증축하는 형식을 취하고 학교 부지 자리에 일반 분양을 추진하기도 합니다. 안양 평촌자이아이파크나 어바인퍼스트의 경우처럼 학교 부지에 분양을 한 케이스입니다. 반대로 사업이 지연되는 경우, 기존의 기부채납을 약속했던 부지를 기부채납하지 못하는 경우도 발생하기도 합니다.                             [고양 와이시티 내 기부채납 미이행 사례] * 현금 기부채납 기부채납 방식에서 현금 납부 방식을 도입하는 사례도 점점 생기고 있습니다. 땅값이 비싸고 부지가 작은 아파트 단지들은 현물로 기부채납을 하면 사업성이 떨어져 사업 진행이 지연되기에, 2016년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령을 개정하여 기부 채납의 최대 50%를 현금으로 납부할 수 있게 되었습니다. 최초 사례로는 서울 서초구 잠원동 신반포 12·21차 아파트의 재건축단자의 경우 당초 서울시는 신반포 12차와 21차에 각각 5.9%, 3%의 기부채납율을 적용했는데 기부면적의 절반인 2.95%, 1.5%를 공시지가 2배로 환산해 현금 기부채납액을 결정하여 심의를 통과시켰습니다. (신반포 12차는 90억 원, 21차는 27억 원을 기부채납) * 공공임대 기부채납 서울시와 경기도는 정비사업 시행자에게 공공성이 부족한 도로나 공원 등의 기반시설 기부채납을 줄이고 공공 임대대주택 등으로 유도하고 있습니다. 이에 따라 구로구 오류동 현대 연립아파트, 용산구 산호아파트와 왕궁아파트 등이 공공임대를 통한 기부채납을 하였으나, 많은 경우 재건축 추진 시 조합원들의 강한 반발로 인해 진행이 어려운 단점이 있습니다.        [용산구 산호아파트] - 공동주택 647세대 (임대 73세대, 분양 574세대)로 재건축 재건축 초과 이익 환수 재건축 초과이익환수법 (재초환) 은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용등을 제외하고 가구당 평균 3천만원이 넘으면, 초과된 금액의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 제도입니다. (제건축이익환수법 제 2조 제 1호) 역사 * 2006년 5월: 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)을 제정 * 2012년 12월: 개정된 재건축이익환수법은 2014.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업자에 대하여는 재건축부담금을 한시적으로 면제하는 임시특례조항인 제3조의2를 신설 (추후 개정하여, 2017.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 한시적으로 다시 면제하는, 즉 면제기한을 연장) (현재 한시적 면제기한은 종료) 2006년도에 처음으로 재건축초과이익 환수제를 제정하였으나 처음 의도와는 다르게 부동산 시장의 침체가 이어지며 한시적 면제 기간이 발생하였으며, 2018년 1월 1일부터 다시 적용되어 전국적으로 예외없이 시행 중입니다. * 2020년 11월, 과천주공 4단지 (인당 평균 부담금 1억 417만원) * 2020년 9월, 반포주공 1단지 (인당 평균 부담금 4억 200만원) * 2018년 5월, 반포현대 (인당 평균 부담금 1억 3,568만원) 산정방법 재건축 초과이익의 경우 다음과 같이 산정됩니다. 우선 추진위 승인일 날짜의 주택가액과 준공인가일의 감정원 산정가격의 차이에서 개발비용과 정상주택가격상승분을 제하여 '초과이익'을 계산합니다. 이렇게 계산된 초과 이익을 전체 조합원 숫자로 나누어 각 단계별로 누진 적용하며 계산하게 됩니다. 최근 이러한 재건축 초과이익 환수가 조합원들에게 세금으로 인식되고 있기에, 최근의 경우 재건축 추진단지의 경우 단지 내 고급 커뮤니티 시설과, 고급 마감재를 사용하는 등 개발비용을 더 들이는 단지 고급화의 추세로 나가고 있습니다. 실제로 래안 블레스티지의 경우, 공사가 한창 진행 중인 상태에서 조합 요구로 단지 외관, 커뮤니티, 조경 특화공사를 추가했는데 추가공사비로는 약 200억원이 투입되기도 하였습니다. 또는, 재건축 추진위가 승인된 이후부터는 빠른 사업 추진을 하는 것이 조금이라도 이러한 재건축초과이익환수를 줄일 수 있는 방법이기도 합니다. 부동산 경기에 따라 영향받기도 하겠지만, 입지가 좋은 곳이라면 시간이 지날수록 미래가치에 대한 기대가 반영되기에 빠른 사업의 진행이 부담금을 줄일 수 있는 또하나의 방법입니다.

재건축 재개발 세입자 계약 및 이주 Q&A

재건축은 이주 단계에서 조합과 세입자 간의 첨예한 갈등이 자주 발생합니다. 재건축구역 내 세입자들은 조합이 보상해야 하는 근거가 없는 주거이전비나 영업보상 등을 요구하기도 하고, 조합은 이주가 늦어지는 것을 우려해 법적 근거가 없음에도 세입자들에게 보상을 하기도 하는 경우가 있었습니다. 특히, 임대차 3법으로 임차인에 대한 권리가 강화되면서 재건축 지역의 세입자 관련 궁금증이 증가하여 이를 정리해보았습니다. 재건축 지역의 세입자 관련하여 이주는 세입자에게도 매우 민감한 문제이니 임대차 계약서 상 적절한 특약 조건 명시와 이에 대한 사전 고지가 충분히 이루어지도록 하여 여러가지 방법으로 사전에 슬기롭게 예방함이 좋을 것 같습니다. 더 자세한 내용은 아래의 구체적인 질의 응답을 통해 정리해보았습니다. Q. 임대차 3법에 따르면, 1번의 임대차 계약 갱신이 가능한데 재건축을 앞두고 이 갱신청구권을 거부할 수 있나요? 임대차 보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 1항 7번 에 의거하여 계약갱신을 거부할수 있습니다. Q. 임대차 계약 내 계약만료일 이전 (2년 내) 이주 기간이 도래할 경우, 임차인을 내보낼 수 있나요? 도시 및 주거환경 정비법 70조 5항 의거하여, 세입자를 내보낼 수 있습니다. 다만, 실제 이주거부 소송이 자주 있기에 이러한 소송 방지를 위해, 임대차 계약서에 특약 조건으로 재건축 이주가 예정되어 있음을 명시하고 주변 시세보다 낮은 가격으로 계약하는 것이 좋습니다. 이러한 소송 사건에서 재판부에서 주로 감안하는 것이 사전고지유무와 가격이기 때문입니다. Q. 임대차 계약 내 계약만료일 이전 (2년 내) 이주 기간이 도래할 경우, 임차인을 내보내는 경우 별도의 보상을 해야 하나요? 법 상으로 임차인 보상에 대한 언급은 별도로 없으나, 재건축의 경우 위에서 언급한 것처럼 시세보다 낮은 가격으로 임차하며, 재건축 시 이주할 수 있음을 임대차 계약서에 명시해 놓는다면 법원에서는 2년 시세 보장의 이익을 가격으로 상충시켰다는 것으로 보고 있습니다. 이는 재건축구역 내 임차인들은 향후 재건축사업으로 임대차계약이 중지될 것을 예정하고, 차임 등에 반영해 임대차 계약을 체결할 수 있다는 점도 고려하고, 실제로 임차인들은 저렴한 차임의 혜택을 누리면서 그간 보상의 필요성이 없는 계약 관계를 형성해왔기 때문에 경제적 이익 외에 별도의 보상까지는 불필요하다고 법원에서는 판단하고 있습니다 Q. 현재 조합설립인가를 받은 상태인데, 언제쯤 세입자에게 이주 관련된 통보를 해야할까요? 조합설립부터 이주까지는 대부분 2년 이상의 시간이 소요되나, 임대차 3법의 갱신청구권이 발동될 수 있기에 조합설립 인가 시부터 안전하게 임차인에게 통보하는 것이 안전하다고 할 수 있습니다. (각 단계별 평균 소요 시간에 대해서는 다른 포스팅에서 다룰 수 있도록 하겠습니다.) Q. 주거이전비를 지급해야 하나요? 주거이전비는 재개발에 한하여 조합에서 지급되는 것으로, 재건축에서는 해당사항이 없습니다. Q. 위의 모든 절차를 지켰는데, 세입자가 나가지 않는 경우 어떻게 해야 하나요? 조합에서 명도 절차를 밟아 진행하게 됩니다. 명도 소송 절차에 관해서는 다른 포스팅에서 정리할 수 있도록 하겠습니다.

이주비 마련 방법 (1) - 재건축

아파트 재건축을 진행하며, 조합원들이 가장 궁금해하는 부분 중의 하나는 분담금과 이주비에 관한 내용입니다. 특히, 이주비에 관한 내용은 실거주 조합원에게나, 외부에 거주하고 있는 소유주에게도 똑같은 큰 이슈입니다. 실제 이주할 집을 알아보거나 전월세를 살고 있는 임차인에게 목돈인 전세금을 돌려줘야 할 경우 큰 부담이 되기 때문입니다. 또한, 이러한 이주비 대출과 관련하여 최근 정부에서 규제를 강화함과 동시에, 건설사가 시공권을 따내기 위해 각 조합원들에게 이주비를 약속하는 것을 금지하기도 하고 이주비에 대한 관심이 커지고 있습니다. 기존 주택을 철거하면서 발생하는 비용에 대해 조합은 조합원에게 이주에 대한 금액을 마련할 수 있도록 도와주고 있습니다. 크게 이주비 / 이주촉진비 / 이사비라는 명목으로 조합원에게 지급되며, 각 내용을 자세히 알아보겠습니다. 이주비 조합원들이 구역 정비 기간 동안 거주할 곳을 마련하는 비용을 대여 지원하는 지원금을 뜻합니다. 이주비는 주택담보대출의 하나로 동일한 규제를 받습니다. 그렇기에 주택담보대출의 하나인 이주비는 투기지역과 투기과열지역의 경우, 기본적으로 LTV 40%을 상한으로 하고 있습니다. 또한, 2주택 이상 소유시 2주택부터는 대출이 되지 않습니다 (예외조항 존재) 1. 이주비 무상 지원 불가 (이주비 대출 이자 대여 O) 원칙적으로 조합의 이주비 대출 무상 지원은 불가능합니다. 다시말해, 시공사가 조합에게 이주비 지원은 불가능하나, 조합에 대해 이주비 대출 이자에 대한 대여는 가능합니다. 국세청은 조합이 이자를 대신 납부하는 것은 조합원이 장차 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 배당받은 것으로 간주하고 과세 대상(사업소득)으로 고수하고 있으며, 이러한 세금을 내지 않기 위해 통상적으로 조합이 사업비에서 이자 비율을 먼저 지불하고, 이주 기간에 조합원에게 대여하는 방식으로 처리합니다. 예전에는 이주비 대출 자체가 무상 지원이라는 오해가 종종 있는 경우도 있었습니다. 이는 조합원이 당장 이주비 대출이자를 납부하지 않는 것처럼 보이기에 생기는 오해이며, 결국 대여하는 방식으로 처리되기에 무상 지원이 아닙니다. 2. 추가 이주비 대출 방법 아래의 방법들은 이주비 대출의 규제를 우회하여 시공사, 또는 조합원들 사이에서 추가로 대출을 받기 위해 사용되는 방법입니다. 다만. 이 방법들이 법망을 벗어나 추가 이주비를 마련하는 방법인지에 대한 해석은 지속적으로 논란이 되고 있습니다. 1) 시공사 신용공여 (연대보증) 시공사에서 조합에 대해 사업비 명목으로 대여해주는 방식입니다. 세금에 대한 반환 청구권을 조합(사업자)에 청구할 수 있기에, 조합이 전세금을 대신 돌려주면 조합원 입장에서는 추가로 대출을 받은 효과를 누릴 수 있습니다. 다만, 시공사가 금융권으로부터 '조합 사업비' 명목으로 대출을 받은 후 조합에 대여해주는 형태이기에, 해당 대출은행이 계약위반으로 대출을 회수할 수도 있는 위험이 있습니다. 2) 특수목적법인(SPC)을 세워 자금 마련 시공사에서 제 3의 금융기관으로 된 특수목적법인을 세워, 이 법인에서 조합에 자금을 대여하고 조합이 이를 전세금 반환 등에 사용하는 방법이 있습니다. 이는 시공사가 직접 대출하지 않으나 시공사가 보증을 통해 SPC를 통해 자금을 빌려주는 방법이나, 기본적으로 대부행위로 봐야하기에 금융당국으로부터 해당 대출에 대해 규제관리감독을 받을 수 있는 위험이 있습니다. 3) 조합원 간 전세계약 조합원끼리 서로 전세 세입자로 전입하여 '전세 맞교환'하는 방법도 자주 사용되고 있습니다. 이주할 집이나 이주비를 구하기 어려운 조합원들이 '허위 전세계약'을 맺고 조합으로 세입자 전세보증금을 목적으로 대출을 받기 위함입니다. 이는 주택담보대출이 아닌 조합 대상의 사업비 대출이기에 대출규제에 해당되지 않아 추가적인 대출을 받는 효과를 누릴 수 있으며, 대출이자 비용은 본인이 부담하기에 다른 조합원들에게 피해를 주지 않기에 사용되고 있습니다. 이주촉진비 조합은 이주촉진을 위해 이주기간을 지정하면서 ‘이주촉진비’라는 명목으로 이주기간에 따라 차등 지급하는 것을 말합니다. 이사비 실제 이사가 발생할 때의 실비를 지원하는 것으로, 이사 시 발생한 차량 운임 및 노임 등을 조합원에게 지급하고 있습니다. 다만, 이사비는 조합원에게 지급되는 것으로, 조합원이 실거주가 아닌 경우에는 조합원이 직접 지급받아 임차인에게 전달하는 형태가 가능합니다. [이주비 대출 관련 FAQ] 1. 기존 대출이 있는 경우, 추가대출이 가능한가요? 대출 규제 한도 안에서 가능하며, 통상적으로 이주비 대출 이자 조건이 좋은 경우가 많으므로 갈아타는 경우(대환)가 많습니다. 2. 시가 15억원 이상의 이주비대출의 예외조건은 무엇인가요? 이미 관리처분인가를 받은 경우, 조합 설립 전 1년 이상 실거주한 경우 대출이 가능합니다. 그 외의 경우 불가능합니다. 3. 이주비를 직접 받지 않은 승계조합원도 이자 지급을 해야할까요? 네, 이자 지급을 해야합니다. 추가이주비 최초 수령 조합원의 조합에 대한 추가이주비 관련 채무는 그 조합원 지위와 함께 양수인에게로 이전되었다고 판단되는 판례 (링크)가 존재합니다. 다음 편에는 리모델링 사업 추진 시 필요한 이주비 관련된 내용을 정리하도록 하겠습니다.

얼마집 제품 로그 1 (입사 - MVP 시절)

안녕하세요, 한국프롭테크의 코파운더이자 프로그래머로 일하고 있는 서대원이라고합니다. (저에 대한 자세한 정보는 여기) 2022년 7월, 드디어 한국프롭테크가 시드 투자를 마무리할 수 있었는데요 🎉 아파트 집주인 커뮤니티 앱 ‘얼마집’ 운영사 한국프롭테크, 시드 투자 유치플래텀은 ‘Startup’s Story Platform’ 을 모토로 하는 스타트업 전문 미디어입니다.플래텀김민정 기념으로! 제가 입사 후 지금까지의 제품 개발 로그를 남겨볼까 합니다. 저도 다양한 회사에서 이런저런 일을 해왔지만, 이렇게 아예 바닥부터(첫번째 커밋부터) 제품을 개발했던 경험은 이번이 처음이라... 약 1년에 걸친 고민들, 내렸던 의사결정들을 공유할 수 있다면 저에게도 정리가 되고 누군가에게는 도움이 되지 않을까 해서요! 아 참, 현재 한국프롭테크는 채용을 진행하고 있습니다! 많은 관심 부탁드려요! 한국프롭테크 Korean Proptech⚒ 문제한국프롭테크 Korean Proptech 첫번째 MVP 저는 2021년 7월 12일, 대표님이 회사를 설립한지 채 3개월이 안 되었을 무렵에 한국프롭테크의 두번째 구성원으로 입사했습니다. 당시의 제품은 MVP의 형태로, 집주인이 본인의 집을 직접 등록하면 중개사가 집의 가격을 역제안하는 기능을 가지고 있었습니다. 이는 집주인이 본인 자산의 가격을 최대한 투명하게 알 수 있게 하기 위한 의도였습니다. 이 MVP는 대표님이 디자인/개발 에이전시와 계약해 제작했고, React와 Nest를 이용해 작성되어 있었습니다. 입사하자마자 에이전시로부터 이 프로젝트를 인수하고 이런 저런 유지보수를 진행하긴 했지만, 이전까지 저의 주요 경력은 Python 서버 애플리케이션 개발이었기 때문에, 웹 개발이나 Node 같은 Javascript 생태계에 대해서 거의 알지 못했고, 시작부터 많은 걱정을 할 수 밖에 없었습니다...😵‍💫 두번째 MVP 첫번째 MVP를 통해 중요한 가설을 증명할 수 있었습니다. '집주인이 온라인에 직접 자기 집 정보를 상세하게 올리는데 거부감이 없을 것이다'는 가설이었습니다. 갓 태어난 MVP는 유저 입장에서 매우 낮은 완성도나 신뢰도를 가질 수 밖에 없었음에도 불구하고, 우리가 타겟한 소수의 유저는 직접 본인의 집의 정보를 공개했습니다. 그러나 중개사가 역제안을 해 거래를 성사시킨다고 하더라도, 또 다른 집주인이 이 플랫폼에 계속 남아있지 않는다면 중개사 역시 떠날 것이고, 플랫폼 내에서 거래도 이루어지지 않을 것이라는 생각도 하게 되었습니다. 그래서 거래와 관련 없는 시점에도 집주인이 계속 머무를 수 있는 무언가를 만들어 보기 위해 두번째 MVP를 기획했습니다. 이때가 약 7월 말 경이었습니다. 여러 부동산 커뮤니티를 돌아다니며 모니터링한 결과, 집주인이 가장 흥미를 느끼는 정보는 역시나 본인 집의 가격이라는 결론을 내렸습니다. 그래서 두번째 MVP는 거래 당사자들이 매수/매도 호가를 직접 입력, 확인하는 집 가격 발견 서비스로 기획했습니다(주식 거래 앱의 호가창을 생각해보면 익숙하실 것 같습니다). 개발 시작 물론 저는 기획을 하면서 동시에 두번째 MVP를 어떤 시스템 위에 구현해야 할지도 같이 고민해야 했고, 이 고민은 자연스럽게 '기존 MVP의 처분을 어떻게 할까'에 대한 고민으로 이어졌습니다. 그동안의 경험 때문에 동적 언어의 단점을 자주 생각하다보니, Typescript를 포함한 강타입 언어에 대한 관심도 있었던 것은 사실이었습니다. 그래서 잠시간 기존 Typescript 환경의 프로젝트를 그대로 가져갈까 생각하기도 했습니다만, 다음 문제가 있었습니다. * 기존 MVP는 에이전시의 커스텀 프레임워크로 만들어졌음(React, Nest를 감싸서 인증 등의 주요 기능을 프레임워크 안에 구현한 상태) * 나는 Node 서버를 개발-운영해본적이 한 번도 없음(...) 오픈소스 프레임워크가 아닌, 특정 회사에서 만든 커스텀 프레임워크 위에서 프로젝트를 유지보수하는 것은 (내가 모르는 부분이 너무 많을테니)좋은 결정이 아니라는 생각과, 무엇보다 두번째 이유가... 장애 대응을 못해서 새벽 3시에 컴퓨터 앞에서 끙끙대고 있을 스스로를 상상하다가... 결국... 고민 끝에 서버 플랫폼은 저에게 가장 익숙한 Python을 선택했고, 대신 타입 힌트를 적극적으로 사용하자고 마음 먹었습니다. 웹 프레임워크는 FastAPI를 선택했고, 웹 애플리케이션 도구로는 그나마 깔짝거려본 경험이 있는 TypeScript/React를 선택했습니다. 클라우드 벤더는 제가 주로 사용하던 AWS로 선택했고, 기존 MVP가 배포되어 있던 다른 AWS 계정(에이전시가 생성한)으로부터 도메인, 애플리케이션, 데이터베이스 마이그레이션을 진행했습니다. Python 애플리케이션은 가장 단순하게 Fabric을 이용해 EC2(systemd)에 배포했습니다. 처음에는 Docker등의 컨테이너 혹은 Serverless 플랫폼도 잠시 생각했었지만, 당시 상황에서(현재까지도) ALB + EC2 + AMI 이외의 기술을 도입해야 할 필요성(문제 의식)을 느끼지 못했습니다. 제가 컨테이너/서버리스 기술에 경험이 엄청 많은 것도 아니었고, 현재 상황에서 기술 스택의 복잡도를 지나치게 늘린다는 느낌도 받았습니다. 데이터베이스는 PostgreSQL-RDS를 이용했습니다. PostgreSQL-Aurora 클러스터와 고민을 했었는데요, Aurora에는 프리티어를 적용할 수 없을 뿐더러, DB를 클러스터로 운용하면 단일 인스턴스를 운용하는 것에 비해 비용 차이도 클 것이라는 생각도 들었습니다. 시스템이 일정 규모 이상일 때는 이 차이가 전체 비용에 큰 영향을 주지 못할 수도 있겠지만, 저희 처럼 전체 인스턴스가 5개도 되지 않는 신규 서비스에게는 이 차이가 꽤나 크게 다가왔습니다. 게다가 가용성을 위해 Aurora 클러스터를 선택하면 커넥션 풀 관리를 더 신경써서 해야했고(여기를 참고), MVP 수준의 앱을 개발해야하는 당시 상황에서 이는 오버엔지니어링처럼 느껴졌습니다. 런칭 물론 회사에는 여전히 대표님과 저 둘 뿐 디자이너는 없었기 때문에, 지인 분과 외주 계약을 맺고 함께 제품을 만들기 시작했습니다. 개발 기간을 최대한 단축하기 위해, 디자이너의 완성되지 않은 중간 작업부터 같이 보면서 코드로 빠르게 옮겼습니다(나중에 여러번 수정하는 것을 감수하더라도 이 편이 훨씬 빨랐습니다). 도메인 이전 과정에서 3-4시간의 다운 타임이 있었지만🥲 어찌어찌 두번째 MVP를 런칭했습니다. 기획을 시작한지 약 한 달 뒤인, 2021년 8월 말이었습니다. 다음 글 엄청 길게 썼다고 생각했는데 아직도 겨우 입사 후 2달 시점이라니... 다음 글에서는 채팅방을 붙이게 된 계기와, 웹으로된 MVP를 버리고 앱을 런칭하게된 이야기를 적어보려고 합니다!

재건축 단계별 가격 변동 분석 케이스 - 3

[잠실주공5단지] 1977년 입주를 시작하여 현재 45년차를 맞는 3,930여세대의 대형 단지이며, 세대수/평형/대지지분/한강접근성 등의 좋은 입지를 보유하였음에도 불구하고 잠실주공 1-4단지 등이 재건축 되는 동안 아직 재건축 진행이 되지 않은 단지입니다. 주변의 잠실주공 1-4단지가 재건축 추진될 무렵부터 진행되다보니 진행기간이 오래된 단지로 유명하며, 2014년 사업시행인가를 앞두고 뇌물수수로 인해 조합장이 구속되고 재건축 추진과 관련하여 서울시와 갈등을 빚는 등의 여러가지 사건사고를 겪으면서도 단계별로 하나씩 재건축 추진을 하고 있는 단지입니다. * 2010.6.28 안전진단 결과 통보 * 2013.5.3 정비계획 수립 가이드라인 통보 * 2013.12.19 조합 설립 인가 * 2016. 1 새 조합장 선출 * 2017. 9 도시계획심의 통과 * 2021.8.9 교육영향환경평가 심의 의결 1. 시간에 따른 가격 변화 잠실주공 5단지는 시간에 따라 위와 같은 가격 변동을 보였습니다. 다만, 재건축 추진 시기가 긴만큼, 단지 특수 상황보다는 전체적인 부동산 경기의 흐름에 영향을 많이 받았다고 보여져 다음과 같이 주변 신축아파트 및 주변 구축아파트와 비교를 진행하며 살펴보았습니다. 1) 주변 신축 아파트 (잠실엘스) 비교 특히 주변 신축 (주공 1-4단지가 모두 재건축 완료된 단지이므로 비교가 수월하였음) 주공 1-4단지의 경우 잠실 근처의 대규모 신축 아파트였기에 초반 가격이 근처 구축 아파트인 잠실주공 5단지에 비해 140-150% 로 높게 형성되었으나 시간이 지날수록 100-120% 사이로 수렴하는 모습을 보입니다. 특히, 안전진단 통과 후, 도시계획 심의통과 후 장기 추세선보다 아래로 가격이 형성되었음을 본다면 안전진단 통과 후 조합설립 인가까지 재건축 아파트로써의 미래가치가 높게 형성된다고 볼 수 있습니다. 2) 주변 구축 아파트 (잠실장미1차) 비교 또한, 잠실 주공 5단지의 경우, 주변의 대규모 재건축 단지인 잠실 장미 아파트와 비교하여 살펴볼 수 있습니다. * 1: (주공 5단지) 안전진단 통과 * 2: (주공 5단지) 조합설립인가 * 3: (장미) 안전진단 통과 * 4: (주공5단지) 조합장 선출 * 5: (장미) 조합설립인가 각 단지에 나타난 이벤트를 살펴보면, 조금 더 좋은 입지와 대지지분을 보유한 주공5단지가 장미아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 비슷한 30평형 대의 아파트의 경우 50-60% 정도의 가격이 형성되었으며, 상대적으로 주공5단지에 비해 느린 재건축 속도를 보여주고 있는 장미아파트의 경우 조합 설립인가를 받은 최근에서야 동일 평형 가격형성이 70-80% 수준을 보여줍니다. 2. 시간에 따른 거래량 변화 주공5단지의 경우 3,930여 세대의 대규모 아파트인만큼 거래량이 적지 않으며, 각종 규제와 세제 변화로 인해 거래량의 변동이 심한 편입니다. 특별히 재건축 특정 단계를 통해 거래량이 눈에 띄도록 줄거나 늘어나지 않았으며, 도시계획 심의통과 전후하여 좀 더 거래량이 늘어난 모습을 보여주고는 있습니다. 더 확실한 것은 토지거래허가구역으로 지정되고 난 이후부터는 거래량이 급격하게 줄어들었음을 보이기에 재건축의 특정 단계가 따로 큰 영향을 준 단지는 아닌 것으로 보이며, 오래된 단지이기에 실거주로써의 매력이 떨어져 토지거래 허가구역 지정 이후 거래량이 급격히 줄어들지 않았나 추측해볼 수 있습니다. 잠실주공 5단지의 경우, 그간 서울시와의 갈등을 비롯하여 재건축 인허가 과정을 통해 다양한 일을 겪어온 단지인만큼, 남은 과정을 잘 마무리 지어 좋은 결과로 마무리지을 수 있기를 기원하며 이 글을 정리합니다.

재건축 단계별 가격 변동 분석 케이스 - 2

[부산 삼익비치] 1979년 준공된 3,060세대의 단일 브랜드 고급아파트로, 아래의 사진에서 보는 것과 같이 매립지에 형성된 아파트 단지이기에 구조가 해안가의 네모 직사각형 반듯한 부지에 지어진 모습입니다. 지금은 운영되고 있지 않지만, 단지 내 스포츠센터와 골프연습장이 존재하던 부산의 대표적인 고급아파트 단지입니다. * 기본기획 수립: 2005.12.26 * 추진위원회 승인: 2005.12.29 * 정비구역지정: 2014.5.21 * 조합설립인가: 2016.7.27 (설립신고 2017.1.17) * 사업시행인가 신청 2005년 과반수 이상의 동의를 얻어 추진위원회 승인을 마쳤음에도 불구하고 정비구역 지정과 조합 설립 인가까지 10여년의 세월이 흘러 현재 사업시행인가 진행 중인 긴 역사를 가진 부산의 대표적 아파트 단지라고 할 수 있습니다. 1.시간에 따른 가격 변화 우선 삼익비치의 경우 정비구역 지정 이후에나 점진적으로 가격이 상승하였으며, 조합 설립 인가 이후에는 부동산 경기 상승장의 시작임에도 불구하고 2019년도까지 오히려 가격이 다소 하락하는 모습을 보여줍니다. 이는 조합 설립 인가 이후 사업 시행인가 신청하기까지 다소 좌충 우돌 했던 재건축 사업 추진과 관련이 있는 것으로 새생각됩니다.  조합 설립 인가 이후의 2017년 시공사 선정과 관련된 잡음 및 조합장 사퇴 등의 이슈로 인해 법원까지 가야 했으며, 이에 대한 불확실성이 가격에 반영된 것이 아닐까 싶습니다. 그러나 2018년 8월 법원에서 조합 총회 결의 무효확인 소송이 기각되며 사업에 속도를 내며 현재 사업시행인가 진행 중이며, 높은 사업성의 대단지 아파트임에도 불구하고 토지거래허가구역이 아니기에 2019년 급격한 다양한 투자 수요에서 상대적으로 자유로워 최근 가격의 상승폭이 더 급격해진 듯 싶습니다. (이 부분은 주변의 신축 아파트 가격 상승폭과 비교하며 글 아래에 더 자세히 살펴보겠습니다) 1) 평형별 가격 등락폭 분석 삼익비치의 경우 드물게 대형평형을 포함하여, 다양한 평형을 보유한 재건축 단지입니다. 따라서 시간에 따른 평형별 가격 등락폭도 분석해 볼 수 있습니다. 위의 그래프는 장기적으로 대형 아파트 대비 소형아파트 가격이 40%대에서 50%까지 상승하였음을 보여줍니다. 그럼에도 불구하고, 전체적인 아파트 가격의 절대 상승으로 인해 매매가의 절대 가격 차이는 커지며, 수익률 면에서는 소형 평형 투자가 유리할 수 있지만 여전히 절대적인 가격 상승폭에서는 대형 평형 투자가 메릿이 있다고 볼 수 있습니다. 2) 주변 신축 아파트 대비 가격 변화 부산 삼익비치의 경우에도 전체 부동산 경기에 따른 등락폭을 비교하기 위해 주변 아파트 단지 중 비교적 신축인 남천코오롱하늘채 골든비치(2009년 1월) 의 가격 변동과 함께 비교해보았습니다. 시간이 지날수록 자연스럽게 가격 차이가 생기며, 시공사 선정과 관련한 잡음이 사라진 2019년도 이후 본격적인 가격 차이가 발생하고 있습니다. 2.시간에 따른 거래량 변화 삼익비치의 경우 특이하게도 2019-2020년 사이 거래량 변화가 눈에 뜨입니다. 전반적인 부동산 급등기였음에도 불구하고, 거래량도 증가하는 모습을 보입니다. 통상적으로 가격이 급격히 상승하는 시기에는 거래량이 줄어듦에도 불구하고, 삼익비치의 경우 2019-2020년 급격한 가격 상승과 함께 거래량도 폭증하였습니다. 이는 그간 상대적으로 수도권 지역을 중심으로 토지거래 허가구역 등 정부의 부동산 거래 규제가 집중된 데 반해, 지방의 대형 우량 아파트 단지의 경우 이러한 규제에서 벗어나 오래된 재건축 대형 단지로써 서울의 중대형 단지에 비해 상대적으로 투자처로 매력적이었기 때문으로 생각할 수 있습니다. 또는, 오랜 사업 시행 기간 동안 기다려온 조합원들이 사업 진행의 불확실성이 해소되고 급격한 가격 상승을 목도하며 매매를 선택한 것일 수도 있습니다. 일찌감치 부산 재건축의 최대 기대주였던 남천동 삼익비치 아파트의 남은 사업시행 인가 단계를 무탈히 빠르게 진행할 수 있기를 바라며, 다시금 부산의 랜드마크 단지로 거듭날 수 있기를 바래봅니다.

재건축 관련 용어 101 - 1편

재건축을 알기 위해 기본적으로 이해해야 하는 용어들이 있습니다. 매일 쓰는 용어도 아니고, 익숙하지 않지만 사업진행을 위해 알고 있다면 좋을, 필수적인 용어들을 아래에 자세히 설명하도록 하겠습니다. 용적률 가장 많이 언급되는 용어이며, 재건축의 수익성을 판가름하는 주요 기준입니다. 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다. (건축법 제 56조) 다시말해, 위의 그림처럼 네모난 땅 위에 2층 건물이 2채, 3층 건물이 1채 있는 경우, 연면적의 총합(빨간색)으로 계산합니다. (*연면적: 건축 각 층의 바닥 면적을 합친 총면적이며, 용적률을 계산하는 경우 지상층 면적만 고려합니다) 그렇기에 용적률이 높다는 의미는 1) 층수가 높거나, 2) 대지면적 대비하여 건물이 빽빽하게 들어서 있다는 뜻입니다. 층수제한과 고도제한이 중요한 이유는 층수를 높여버리면, 대지면적 대비하여 고층 빌딩을 짓고 상대적으로 쾌적한 단지를 구성할 수 있기 때문입니다. * 용도지역별 기준 * 누가 정하나 위의 용도별 규정이 있으나, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다. 다시말해 해당 자치단체에 상당한 권한이 있습니다. * 예외사항은 무엇인가 재건축 사업을 진행하게 될 경우, 대지의 일부분을 공공시설부지로 제공하는 경우에 일부 예외사항을 두고 있습니다. 건폐율 용적률과 함께 자주 언급되는 용어로, 용적률과 함께 가장 많이 헷갈리는 용어입니다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(건축법 제 55조) 다시말해, 전체 대지면적 대비 건물이 지어진 면적의 합이며, 대지에 얼마나 건물이 빽빽하게 들어서 있는지 가늠하는 기준이 됩니다. 위의 네모난 대지면적 대비 지어진 건축물의 파란 색 부분의 면적의 합이 건폐율의 기준이 된다고 할 수 있습니다 * 용도지역별 기준 대지지분 재건축 투자의 핵심으로 생각할 수 있는 조건이며, 용적률과 건폐율 뿐만 아니라 아파트 단지의 사업성을 살펴보는데 중요한 기준 중의 하나입니다. 아파트 단지 전체의 대지면적을 가구별로 나눈 면적 대지지분이 높을수록, 아파트 전체 면적에서 가구당 면적이 크며 이는 재건축에서 기존 조합원의 수익률을 높일 수 있는 중요한 기준이 됩니다. 그렇기에 재건축 수익성을 논의할 때 단순 용적률 및 건폐율 비교보다는, 대지지분과 함께 대지지분 당 가격이 결국 아파트 가격의 핵심이라고 볼 수 있습니다. 각 아파트 단지의 평형별 대지지분은 등기부등본을 떼어보면 등기부등본 앞 '표제부'에서 대지권 비율을 확인할 수 있으며, 해당 지번의 전체면적과 대지권 비율을 곱하면 계산할 수 있습니다. 이번 편에서는 재건축 사업의 수익성을 고려하는데 중요한 3가지 용어 - 용적률, 건폐율, 대지지분 - 를 자세히 살펴 보았으며, 다음 편에서는 재건축에서 흔히 논의되는 기부채납, 추가분담금, 재건축초과환수이익 등에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

재건축 진행 단계별 가격 변동 분석 케이스 - 1

재건축 아파트에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 30년이 넘어가는 1기 신도시와 강남 일부 재건축 아파트의 경우, 재건축 안전진단 완화 기준으로 인해 새로운 정부 출범 이후의 아파트 가격 상승을 주도하고 있다는 이야기도 들리고 있습니다. 그렇다면 재건축 관련 소식들이 어떻게 아파트 가격에 영향을 미치고 있을까요? 첫번째 사례로 여의도 시범아파트 단지를 분석해보았습니다. 여의도 시범아파트 단지는 오랜 역사를 가진 단지로, 각 사업 단계별 가격 및 매매량 변동을 잘 살펴볼 수 있는 단지로 생각되어 분석하게 되었습니다. [여의도 시범아파트] 여의도 시범아파트는 1971년 준공된 최초의 단지형 고층아파트입니다. 처음으로 서울시에서 시도된 민간분양 고급아파트였으며, 고급아파트를 지향했기에 18평형부터 47평형까지 다양한 세대의 분양이 이루어졌습니다. * 아파트 지구기본계획 변경고시: 2006.1.12 * 추진위원회 승인: 2008.5.14 * 안전진단 통과: 2017.5.17 * 사업시행자 지정: 2017.6.1 * 신탁방식 사업 추진 * 신통기획 신청: 2021.11 우선 재건축 추진 단계별 가격변동 흐름을 분석해 보았습니다. 재건축 사업이 오랜 기간이 소요되는 사업인만큼 기간별 가격변동은 부동산 경기 전반에 영향을 많이 받는 모습을 보여줍니다. 1. 시간에 따른 가격 변화 전체적으로 봤을 때, 가격 변동은 안전진단 통과 이후를 제외하고는 크게 눈에 띄지 않습니다. 단기적으로는 정비구역 지정 및 추진위 승인 직후 6개월간 다소 상승하는 모습을 보여주지만, 해당 상승 요인이 1년 이상의 아파트 가격의 장기추세에 큰 영향을 주지는 못하는 것으로 보여집니다. 다만, 안전진단 통과 직후는 급격한 가격 상승이 있는 것으로 생각되나, 이 시기가 전체적인 부동산 상승장이 시작된 2017년이기에 정확한 분석을 위해, 시범아파트 가격의 절대값 뿐만이 아니라 주변 신축에 비해 가격이 어느 정도인지를 %를 통해 보도록 하겠습니다. (다만, 여의도 주변 신축아파트 단지를 찾기 어려워 상대적으로 신축인 주변의 주상복합 아파트 단지인 여의도자이(15년차)의 같은 전용평수를 비교해 보았습니다. 1) 주변 신축아파트와의 가격 비교 (%) 여의도자이 56평형 (전용 149) 와 여의도시범 47평형 (전용 157) 을 위해 동일한 달의 거래가 기록된 경우 신축인 여의도자이 대비하여 가격이 몇 %까지 기록되었는지 시범아파트의 거래량을 바그래프(주황색)로, 신축대비 매매가격 %를 하늘색 그래프로 그린 후 %의 선형 장기추세선을 그려보았습니다. 신기하게도 안전진단 통과 시점을 전후하여 여의도자이의 비슷한 평형 대비하여 100%가격 수준으로 상승하였으며 그 %는 계속 상승하고 있습니다. 이는 계속 노후화되는 신축, 특히 주상복합아파트의 미래가치는 시간이 지날수록 줄어들지만 재건축 아파트의 미래 가치는 상승하는 것을 의미합니다. 다시말해, 부동산 상승기에는 더 큰 폭으로 상승하는 것이 재건축 아파트이기 때문에 이 가격 차이가 더 줄어들은 것이라고도 생각해볼 수 있습니다. 2. 시간에 따른 거래량 변화 전체 1,584세대이지만 거래량이 많지 않아 정확한 분석이라고 보기 쉽지 않으나, 분명한 것은 정비구역 지정과 추진위 승인 되고 나서 거래량이 일시적으로 줄었다가 다시 급등하는 모습을 보입니다. 특히, 위의 거래량 그래프를 가격 그래프와 합쳐 생각하여 보면, 재건축 추진을 위해 정비구역이 지정되는 시점 직후 높은 가격으로 거래량이 다소 늘어난다고 해석할 수 있습니다. 재건축 추진 단지의 경우, 기사에서 나오는 것처럼 집주인이 매물을 거두어 들이고, 호가를 높이는 실제 과거 사례를 보여준다고도 할 수 있는 것 같습니다. 여의도 시범단지의 경우, 재건축 단지로는 예외적으로 신탁방식의 재건축을 선택하여 소요 시간을 단축하기 위해 노력하고 있으며 최근 신통기획을 신청하는 등 더욱 속도를 내기 위한 다양한 방법을 고민하고 있는 듯 합니다. 이를 통해 사업시행인가등에 걸리는 시간을 단축하여 빠르게 재건축을 진행하겠다는 의지를 보여준만큼 빠른 사업 진행의 성공적인 사례가 되기를 기원하며 이 글을 마무리 합니다.

재건축 / 리모델링 추진 단지가 '얼마집'을 써야 하는 이유

아파트 소유주 자동인증 커뮤니티는 누구에게 가장 의미 있을까요? 개인이 소유할 수 있는 자산 중, 어쩌면 가장 큰 비율을 차지하고 있는 ‘부동산’에 대해서 관심을 가지는 분명한 시점이 존재합니다. * 내 행동이 내가 소유한 자산의 가치에 영향을 미칠 수 있을 경우 * 소유권의 가치, 혹은 소유권 자체에 대한 변화가 있을 것으로 예상되는 경우 그리고 이 조건에 부합하는 경우가, 내가 소유한 아파트 단지가 재건축을 추진하거나 또는 리모델링을 추진하는 경우입니다. 재건축/리모델링 대상의 아파트는 준공 이후 15년차 이상이라면 리모델링, 30년차 이상의 아파트는 재건축을 추진하는 기본적인 조건을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다. 안전진단 등의 인허가 여부를 차치한다면, 10년 내 전국적으로 460만호가 그 대상이 되는, 현재 존재하는 아파트 단지는 언젠가 한번쯤은 겪어야 할 일입니다. 재건축 및 리모델링 사업 추진의 어려움 재건축 혹은 리모델링 사업은 평균 연한 13년 (리모델링의 경우 7-8년) 정도 걸리는 장기사업이며, 사업 규모에 따라 다르지만 통상적으로 수천억원 내지는 조단위의 엄청난 규모의 사업입니다. 그렇기에 다양한 이해관계자에 의한 조합 비리 등의 이슈가 자주 불거지기도 하지만, 매 사업별 진행이 상당한 전문성을 요구하기에 대부분의 조합의 운영이 조합 임원들에 의해 결정될 수 밖에 없습니다. 그러나 무엇보다도 조합의 비리가 끊이지 않는 근본 이유는 조합원들의 의사결정이 왜곡 [https://www.joongang.co.kr/article/23246946#home]되기 때문입니다. 조합 업무의 많은 부분들은 조합임원들에 의해 이뤄지지만 그 최종 결정은 (조합의 일정 지분을 보유한) 각 조합원들의 의사결정을 반영합니다. 그렇기에 각 투표가 이뤄지는 시점에 종종 잡음이 발생하며, 때로는 각 조합원의 명의도용과 서면위변조의 경우 [http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=41029]가 발생하기도 합니다. (심지어 서면결의서 위조는 도시정비법 위반 사항이 아니기에, 처벌조차 어렵습니다) 많은 경우 조합, 또는 이해관계가 걸린 업체에서 동원한 홍보용역요원들이 조합원을 사칭 [https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4231581]하거나, 원하는 방향으로의 여론을 조작하려 하기에 이러한 문제가 발생하고 있으며, 이를 막기 위해 온라인상 조합원들이 단체카톡방 / 밴드 / 카페 등을 통해서 커뮤니케이션을 투명하게 하기 위해 노력하고 있지만, 온라인의 익명성이 오히려 문제를 악화시키는 경우도 많습니다. 실제로 소유주 인증 채팅방에 소유주를 사칭하거나, 비밀번호 보안의 허술함을 통해 단톡방에 홍보용역요원들이 조합원을 사칭하여 문제가 된 사례가 종종 발생하고 있습니다. (상계1구역 카톡방 불법 운영 사례 [http://www.insightkorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=92539]) 이는 기본적으로 카톡방/밴드/카페 등이 특정 개인에게 사적으로 소유된 공간이기에 일어날 수 밖에 없는 문제이며, 특정 인증을 거치거나 비밀번호 등을 통해 보안을 관리한다고 하여도 보안의 방법이 엄격하지 못하며, 무엇보다도 그 운영을 하는 주체가 개인이기에, 늘 어느때이고 발생할 수 있는 위험을 갖고 있다 볼 수 있습니다. 오히려, 이러한 공간이 조합, 또는 이해관계자가 마음 먹고 온라인 홍보를 진행한다면 여론 조작을 하기에 더욱 쉬운 상황이기에 더 취약해지고 있다고 볼 수 있습니다. 투명한 커뮤니케이션과 의사 결정에 대한 신뢰도 상승이 필요 장기간 걸리는 조합 사업의 성패는 조합 임원진에 대한 신뢰일 것이고, 이러한 신뢰는 무엇보다도 투명한 커뮤니케이션과 빠른 의사결정에 기반할 것 입니다. 다시 말해, 강력한 본인 인증과 인증된 계정만 접속 가능한 강력한 보안을 갖춘 ‘얼마집’이 줄 수 있는 핵심 가치가 좀 더 투명하고 깨끗한 재건축 및 리모델링 사업 추진의 중요한 포인트가 될 수 있습니다. 물론 투명한 커뮤니케이션 이외에도, 오프라인으로 이뤄지는 다양한 정보 전달을 온라인 상으로 진행함에 따라 얻어지는 빠른 사업 진행도 충분한 이유가 될 수 있습니다. 매번 우편물로 전달되는 자료와 책자, 그리고 서면으로 전달해야 하는 모든 동의서, 서면결의서 등에 대해서 각 조합원들이 수령하였는지, 혹은 수령하였으나 의사표시를 하지 않았는지 등을 전자화하여 의사결정 수합의 시간을 단축할 수 있습니다. 또한, 오랜 시간이 걸리는 사업의 특성 상, 조합원 또는 소유주 명의가 바뀔 수 있으며, 시간이 지날수록 1회의 인증을 통해 입장하는 카톡방/카페의 경우 사업이 진행될수록, 인증 시점에는 소유주였지만 그 사이 매도를 진행하여 더이상 소유주가 아닌 유저들의 비중이 높아집니다. ‘얼마집’의 경우 실거래가 거래 데이터를 실시간으로 반영하여, 소유주 손바뀜을 전자동화하고 있으며, 소유주 자동 인증 커뮤니티의 경우 현재 시점의 소유주만 입장할 수 있고, 따라서 명부 관리를 손쉽게 할 수 있습니다.

우리는 왜 커뮤니티에 집중하는가 (2)

유저 인터뷰를 진행하며, 분명히 우리가 유저에게 가치를 줄 수 있는 부분이 있다는 부분을 확신하게 되었습니다. 무엇보다도 소유주 인증 채팅방을 이용하는 유저는 크게 2개의 그룹이 있는데 – 1) 채팅방 방장 및 운영자와 2) 채팅방 이용자 – 이 둘에게 모두 가치를 줘야 작동할 수 있습니다. 일반적인 소유주 인증 채팅방 입장을 위한 아래와 같은 복잡한 인증 요건을 생각해보면, 저희가 소유주 인증 채팅방을 제공해준다면 이 두 그룹의 유저들에게 모두 가치를 줄 것이라는 결론에 도달하였습니다. * 채팅방 방장 : 인증 및 운영에 대한 수고로움 감소 * 채팅방 이용자 : 개인정보 전달에 대한 불안함 감소 그렇기에, 정말 최소기능요건에 집중한 서비스를 웹으로 설명하여 고객의 반응을 살펴보았습니다. 신기하게도 저희가 보냈던, 웹페이지 설명에 인바운드로 서비스 신청을 하거나, 혹은 가격을 물어보는 (아파트 단지) 유저도 있었습니다. 이에 고무되어, 좀 더 유저 피드백을 확 모으기 위해서 과감히 광고를 집행해 보았습니다. 최대한 빠르게 한달 반 만에 앱을 런칭하고 네이버 카페 ‘부동산 스터디’에 일주일 간 광고를 집행하여, 총 839명의 가입자와 363명의 소유주 집 인증 완료 유저를 모았습니다. 무엇보다도, 이 광고를 통해 서비스를 알리면서 의미있는 유저 피드백을 받을 수 있었습니다. 크게는 1) 서비스에 관심 가지는 이용 문의 / 개선 피드백, 2) 서비스 확장 피드백 으로 나눌 수 있었으며, 상당히 힘이 나는 피드백을 얻으며 우리가 가려고 하는 방향이 해볼만한 도전이라는 생각을 하게 되었습니다. [힘나는 피드백] 그리고 유저 피드백 중에서도 [지역 확장] 혹은 [서비스 확장] 요청이 상당히 많았는데, 저희의 추후 서비스 로드맵 시 큰 참고가 되고 있습니다. (실제로 일부 유저의 피드백은 2022년 1분기 및 상반기에 릴리즈를 예정하고 있는 서비스에 반영되어 있습니다) * 재개발 구역의 빌라/다세대 등에도 서비스 확장 요청 * 지방에도 서비스 확장 요청 (현재 서울 및 수도권 지역만 서비스 중) * 분양 계약자 방 확장 요청 무엇보다도, 전혀 예상하지 못했던 기존의 활발하게 소유주 인증 채팅방, 혹은 소유주 커뮤니티가 운영되던 곳에서도 얼마집으로 이용에 관한  인바운드로 문의가 왔던 점이 고무적이었습니다. 특히, 서울의 유명 단지인 은마아파트와 서초 삼풍아파트에서 직접 서비스 이용 방법에 관한 연락이 왔습니다. + 현재 서초 삼풍아파트의 재건축 추진준비위원회는 저희 서비스를 공식적으로 쓰고 계십니다. 이렇게 더 많은 유저들과 (혹은 잠재 유저들과) 커뮤니케이션하며 피드백을 받다보니, 지난 2달 간 아파트 시공사/시행사/정비업체/설계업체 등과 이야기를 하며 우리가 시장에 대해 배운 것들이 유저를 파악하고 이해하는데 큰 밑거름이 되었다는 생각이 들었습니다. 이와 더불어, 저희의 목표처럼 매매 시점에만 사용하는 부동산 솔루션 서비스가 아니라, 거래의 주체들이 매매 시점이 아닌 시점에도 계속 지속적으로 접속하고 사용하는 부동산 서비스 – 인증 기반의 부동산 IT 플랫폼 – 가 정말 불가능한 것은 아닐 수도 있겠다는 긍정 회로를 돌리게 되었습니다. 오히려 어렵기에, 한번 의미있는 플랫폼을 만들게 된다면 유저 기반 그 자체가 전략으로 시간적인 해자를 갖게 될 것이라는 생각도 들었습니다. (사실 정말 어려울 것으로 생각합니다만, 어렵지 않은 스타트업이 어디있을까 싶고요..) 현재 저희는 이러한 커뮤니티를 어떻게 사업의 기회로 만들 것 인가에 대한 고민을 하고 있으며, 같은 고민을 나누고 성장할 분을 열심히 찾고 있습니다. Software Engineer와 Product Designer 분을 모시고 싶지만, 두 포지션이 아니라도 저와, 혹은 저희 팀과 같이 이야기 나누고 싶은 분이 계시다면 편하게 jy.song@howmuchhome.co 으로 연락주시면 먼저 찾아 뵙겠습니다.
우리는 왜 커뮤니티에 집중하는가 (1)

우리는 왜 커뮤니티에 집중하는가 (1)

부동산 시장은 여러가지로 어려운 시장이다. 하나의 거래에 여러 이해관계자가 얽혀있기도 하고, 또한 그 이해관계자 중에서 큰 축인 중개업자는 협회와 지역 소모임을 통해 영향력을 행사하고 있기도 하다. (다양한 카르텔, 가두리 등..) 그러나 무엇보다도 시장의 혁신이 어려운 것은, 본질적으로 부동산 거래 자체가 일생 일대의 거래, 다시 말해 거래 빈도 (frequency)가 매우 낮은 양면 시장 [https://songji.org/2021/09/22/two-sided-market-1/]이라는데 있다. 이러한 상황에서 부동산 시장에서의 플랫폼 생존 전략은 몇 가지로 압축되어 왔다. 거래 시점에서 우리를 통해 거래할 수 있는 유인을 제공하는 것(ex 반값 부동산) 혹은, 거래 시점에만 효용을 주는 솔루션 제공 (ex. 매물 리스팅 정보 제공) 으로 발전하여 왔다. 기존의 부동산 IT서비스 (네이버 부동산, 직방 등) 가 대부분 매물 정보 리스팅 위주로 제공되고 있는 것이 그러한 이유이다. 하지만 이렇게 흘러가는 유저 (한 유저의 거래 주기가 길고 파악하기 어렵기에 '흘러가는 유저'라고 지칭한다. 지금 놓치면 언제 잡을 수 있을지 모르는 유저의 성격을 갖고 있기에..) 를 특정 거래 시점에서 잡기 위한 서비스가 된다면, 이 유저를 잡는 순간을 절대 놓치면 안되기에 특정 거래 시점에 도달한 유저를 차지하기 위해 유저 당 높은 유저 획득 비용 (Customer Acquisition Cost)를 지출하더라도 데려오기 위해 매번 높은 마케팅 비용을 지출해야 한다. 네이버 부동산 관련 키워드가 가장 높은 가격 중의 하나로 팔리는 것과, 직방이 상당한 스케일을 자랑하고 있음에도 불구하고 매월 10억 이상을 마케팅 비용으로 태울 수 밖에 없는 이유다. 그렇다면, 이 구조를 벗어날 방법이 있을까? 부동산에서 플랫폼으로써 존재할 수 있는 하나의 방법은 거래 주체들이 거래 시점에만 쓰는 서비스가 아니라, 거래하지 않을 시점에도 오래, 또 자주 쓰는 서비스가 되는 것이다. 그리고 실제 이런 서비스가 존재할 수 있다는 증거를 유저 인터뷰를 하다가 발견하게 되었다. (소유주 인증 오픈카톡 채팅방) 카카오톡 오픈채팅방에 사람들은 '소유주 인증 채팅방'이라는 것을 운영하고 있었다. 오픈채팅방은 기본적으로 익명성을 전제로 한다. 그런데 이 익명성과 정면으로 배치되는 '인증' 이라는 매우 번거로운 과정을 통해서 수많은 사람들이 이렇게 모여 있었다. 중요한 것은 인증을 하면서도 익명성을 활용할 수 있어야 한다. 그런데 아파트라는 주거형태는 사실 인증을 하면서도, 익명성을 충분히 활용할 수 있었다. 1,000여 세대의 하나로 인증을 받는다고 하여 익명성이 크게 훼손되지 않는다. 심지어, 오픈채팅방에 '소유주'라는 키워드로 검색하면 대부분 아파트 소유주 모임이며, 이 채팅방은 상당히 활발하다는 것을 알 수 있었다. 이 신기한 현상을 살펴보기 위해, 다양한 소유주 인증 채팅방에 잠입(?)하고 그 안에서 어떤 이야기들이 이루어지는지 살펴보았다. 사실 어떤 이야기가 오고가는지 궁금하기도 했다. 그런데, 해당 아파트를 소유하지 않은 내가 들어갈 수 있을까? 신기하게도 그것이 가능했고, 인증은 다양한 형식으로 이루어지고 있다. (까다로운 인증을 받는 방도 들어갈 수 있었다. 비번만 알아내면 되기에..) 1. 인증이 철저한 경우 (대부분) : 주민등록증, 재산세 납부내역, 가족관계 증명서 등을 받아서 '방장'에게 제출하도록 되어 있음 2. 인증이 허술한 경우: 광고 계정이 아님을 증명하기 위한 (단지 관련한 퀴즈), 대화명 변경하지 않을 경우 강퇴 등의 소극적 방법 사용 그리고 예상 가능하듯이 인증이 철저한 경우는 인증 과정의 번거로움과 보안의 허술함으로 인해 많은 문제가 발생하고 있으며, 인증이 허술한 경우는 수많은 광고쟁이의 공격의 대상이 되고 있었다. 심한 경우, 하루에 100개 이상의 광고를 삭제하고 지우는 광고와의 사투(?)를 벌이는 소유주 인증 채팅방이 많았다. 더욱이, 이 부분은 채팅방 운영진일수록, 방이 활성화 될수록 운영에 대한 고민이 컸다. 개인 자격으로 타인의 민감한 개인 정보를 다루면서 그에 대한(방장의 신원에 대한) 챌린지가 이뤄지지 않고 있다는 점도 (그리고 놀랍게도 서비스 기획하기 위해 인터뷰했던 단톡방 방장 인터뷰 중 한명은 해당 지역의 공인중개사였다..) 신기했다. 그렇기에, 종종 아래와 같은 개인정보 유출사고가 나고는 했다. (인증방에 개인 정보를 마스킹하지 않고 올린 경우와, 실제로 검증이 안된 상태로 문제가 되었던 사례) 그럼에도 불구하고 - 인증이 번거롭고, 그 과정에서 개인정보 유출의 우려가 있음에도 불구하고, 이 놀라운 공간에서의 에너지는 상당했다. 하루에도 수십개의 메시지가 오고가는 이 에너지는 어디에서 오는 것일까, 과연 이 유저들의 고민을 어떤 식으로 해결하고, 어떤 가치를 줄 수 있을까에 대한 고민이 시작되었다. (그 고민에 대한 자세한 이야기는 다음 이야기에 풀어내지만, 먼저 아래의 앱을 다운받고 사용해보시면 그 고민을 미리 살펴보실 수 있습니다) 얼마집 | 인증된 아파트 소유주 커뮤니티인증된 아파트 소유주들과 익명으로 안전하게 대화해 보세요!얼마집 [https://howmuchhome.co/app/download]